2013年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)十大趨勢(shì)

2013年，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迎來了它的發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期?；谄湓趪?guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)發(fā)展中的重要地位，各方對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)今后的走向十分關(guān)注。我們?cè)诖私o出一些思考，以供大家參考。

　　高使用率的功能地產(chǎn)是房地產(chǎn)的正能量

　　近年來，國(guó)內(nèi)功能地產(chǎn)發(fā)展方興未艾。

　　從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)來看，短期內(nèi)針對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行的限購(gòu)政策不會(huì)改變，同時(shí)隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的細(xì)分，整個(gè)產(chǎn)業(yè)將趨于進(jìn)一步轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　從2012年底土地出讓情況看，不少城市多數(shù)出讓地塊為商住地塊，這樣將在一定程度上為功能地產(chǎn)創(chuàng)造了良好的條件。

　　因此，未來更多發(fā)展機(jī)會(huì)將來自泛功能地產(chǎn)，即改善性住宅、剛性需求住宅、使用率高的商業(yè)、旅游、教育、文化、養(yǎng)老等具有使用價(jià)值和附加價(jià)值的地產(chǎn)。努力挖掘其使用價(jià)值，提高其使用效率，將使國(guó)內(nèi)功能地產(chǎn)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的正能量。所有開發(fā)商和消費(fèi)者都要考慮二率：使用率和滿意率。

　　土地制度頂層設(shè)計(jì)與改革將深刻影響中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)

　　土地是制約房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本要素。從目前情況來看，決定房地產(chǎn)業(yè)命脈的土地供應(yīng)依然遭受事實(shí)的壟斷。這種土地壟斷供應(yīng)制度產(chǎn)生了許多嚴(yán)重問題，如高地價(jià)引發(fā)的高房?jī)r(jià)、土地財(cái)政依賴癥、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)扭曲、地方發(fā)展轉(zhuǎn)型動(dòng)力嚴(yán)重不足等等，這些問題不但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的消極影響相當(dāng)深遠(yuǎn)，而且短期內(nèi)很難解決。

　　土地制度的頂層設(shè)計(jì)顯然已經(jīng)十分緊迫。未來應(yīng)該針對(duì)當(dāng)前的土地一級(jí)市場(chǎng)的供應(yīng)壟斷問題進(jìn)行系統(tǒng)的改革，這不但是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展的需要，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的戰(zhàn)略需要。

　　深圳先期開始的集體用地轉(zhuǎn)化為工業(yè)用地的分配制度改革已經(jīng)開始嘗試了新型的土地增長(zhǎng)方式，降低工業(yè)用地在現(xiàn)有用地指標(biāo)里的比率，增加住宅用地的指標(biāo)能緩解供不應(yīng)求的住宅需求現(xiàn)狀。當(dāng)然，不同區(qū)域的公共資源換取飛地用地指標(biāo)也是可以思考的話題。

　　房產(chǎn)稅和資源稅都將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大沖擊

　　近年來，關(guān)于房產(chǎn)稅和資源稅的消息有很多傳言，但保有環(huán)節(jié)的稅收將肯定會(huì)繼續(xù)增加試點(diǎn)城市，探討更多的模式和經(jīng)驗(yàn)。

　　雖然存在著重復(fù)征稅需要增減配合問題、短期推進(jìn)困難問題等因素，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)稅的全面推進(jìn)還是一個(gè)大的發(fā)展方向。預(yù)計(jì)今年將在6-8個(gè)城市試點(diǎn)和推進(jìn)。

　　資源稅以各種應(yīng)稅自然資源為課稅對(duì)象，它能夠調(diào)節(jié)資源級(jí)差收入并體現(xiàn)國(guó)有資源有償使用。作為國(guó)有的一種重要資源，理所當(dāng)然是基本的課稅對(duì)象。資源稅一旦開征，將深深影響當(dāng)?shù)氐拿?dòng)奢侈消費(fèi)模式，重視資源價(jià)格和環(huán)境價(jià)格，通過供需角度也會(huì)影響土地市場(chǎng)的價(jià)格，且這種效應(yīng)會(huì)迅速傳導(dǎo)到房地產(chǎn)市場(chǎng)和高端非理性消費(fèi)市場(chǎng)。

　　資源稅的開征，將會(huì)有效平抑資源的過度開采，抑制各種沖動(dòng)，從而盡可能避免更多的類似鄂爾多斯、營(yíng)口等資源型城市的發(fā)展速度和需求背離現(xiàn)象的出現(xiàn)。

　　增加收入是中國(guó)人住有所居的希望所在

　　就當(dāng)前的收入水平而言，中國(guó)絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)可謂非常高企，一線特大城市尤其如此。許多人覺得這樣的房?jī)r(jià)需要大幅下調(diào)，普通城市居民才能夠有能力購(gòu)買。

　　但是，房?jī)r(jià)問題早已不再是房地產(chǎn)本身的問題，它涉及到方方面面的利益，牽一發(fā)而動(dòng)全身，指望房?jī)r(jià)全面大幅下調(diào)是很不現(xiàn)實(shí)的。

　　因此，中國(guó)人買房的希望不在于房?jī)r(jià)降低，而在于收入的增加。中共“十八大”提出了中國(guó)版的收入倍增計(jì)劃，可望將來在大力關(guān)注民生的政府努力之下，普通百姓的收入增長(zhǎng)速度不但能夠超過CPI，而且能夠超越高房?jī)r(jià)。

　　屆時(shí)，相對(duì)高速的收入增長(zhǎng)將會(huì)有效消化高房?jī)r(jià)帶來的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，辛勤勞動(dòng)帶來的收入增加速度需要超過基本居住住房房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度，這是政府未來需要給消費(fèi)者的承諾。

　　2013年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)將會(huì)好于上年

　　預(yù)計(jì)2013年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)，如投資增速、新開工面積、施工面積、竣工面積等都將會(huì)好于2012年。以房地產(chǎn)投資增速為例，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布數(shù)據(jù)顯示，2012年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資71,804億元，比上年名義增長(zhǎng)16.2%扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)14.9%，增速比1-11月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，比2011年回落11.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　受房地產(chǎn)調(diào)控限購(gòu)、限貸等政策持續(xù)實(shí)施的影響，2012年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速創(chuàng)近年來次新低，只比2009年全年的投資增速16.1%回升0.1個(gè)百分點(diǎn)，這說明調(diào)控政策實(shí)施效果明顯。

　　但是，隨著政策邊際效應(yīng)的逐漸遞減，加上宏觀面預(yù)調(diào)、微調(diào)力度的加大，行業(yè)投資的積極性也有所增加，預(yù)計(jì)今年的各項(xiàng)行業(yè)指標(biāo)都將好于去年，投資增速將達(dá)20%以上，但是現(xiàn)在普遍存在的樂觀情緒是不可取的。

　　2012實(shí)質(zhì)是政策最穩(wěn)定的一年，2013是存在變數(shù)的，6月底和三中全會(huì)后都是重要觀察節(jié)點(diǎn)，13年只能是謹(jǐn)慎悲觀的一年。

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