國土部醞釀存量用地新規(guī)，突破招拍掛規(guī)避新地王

　　突破“招拍掛” 規(guī)避“新地王”

　　幾乎與南京、上海先后刷新總價(jià)地王的同步，至今仍作為全國土地主管部門的國土資源部，除了“嚴(yán)控地價(jià)、清查地王”之外，也已經(jīng)開始醞釀存量土地管理的新規(guī)定，以增加城鎮(zhèn)建設(shè)用地供給，穩(wěn)定地價(jià)預(yù)期。

　　目前，國土資源部已經(jīng)開始研究將“放權(quán)讓利”作為存量用地管理新規(guī)基本原則的可行性，并擬將存量用地交易、開發(fā)、建設(shè)與新增建設(shè)用地進(jìn)行“區(qū)別管理”，存量用地原使用權(quán)所有方將有望直接參與到存量建設(shè)用地的開發(fā)過程中。這對(duì)于一直厲行的“一律招拍掛”，有望形成突破。

　　截至《中國經(jīng)營報(bào)》記者發(fā)稿時(shí)止，上述兩項(xiàng)政策已經(jīng)在廣東等省試點(diǎn)兩年有余，試點(diǎn)期間，所在地地價(jià)保持平穩(wěn)，土地供需關(guān)系亦趨向平衡。也正因如此，當(dāng)前國土資源部已經(jīng)著手推廣兩地試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，試圖通過長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)和改革，穩(wěn)定土地供需關(guān)系，確保土地市場(chǎng)平穩(wěn)，從而規(guī)避各類地王頻繁產(chǎn)生。

　　基本原則醞釀中

　　“對(duì)于存量用地管理，采用區(qū)別于新增建設(shè)用地的手段和制度，并且放權(quán)讓利?！比涨埃诮邮苡浾卟稍L時(shí)，國土資源部規(guī)劃司司長(zhǎng)董祚繼證實(shí)，國土資源部正在醞釀、研究專門針對(duì)存量用地管理的新制度和手段，并推廣廣東等地的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。

　　所謂存量用地是相對(duì)于新增建設(shè)用地而言，按照當(dāng)前中國內(nèi)地土地管理制度框架，存量用地一般指在變更調(diào)查數(shù)據(jù)中為建設(shè)用地或在農(nóng)轉(zhuǎn)用有效期內(nèi)完成農(nóng)轉(zhuǎn)用審批的地塊，包括未建設(shè)存量用地和已建設(shè)存量用地，如果這些土地進(jìn)行再利用，則無須占用新增建設(shè)用地指標(biāo)。

　　“政策法規(guī)司的一位領(lǐng)導(dǎo)向我們表示，長(zhǎng)期以來，現(xiàn)行土地管理的制度框架和管理手段，均是針對(duì)新增建設(shè)用地為主，對(duì)于存量用地沒有專門的管理手段和制度，在存量用地的管理領(lǐng)域一直沿用的是增量用地的管理手段，就存在一定的問題?！鄙鲜錾綎|省國土資源廳的官員告訴記者。

　　目前，在存量用地管理新規(guī)的醞釀和研討過程中，涉及了三方面的要點(diǎn)以及實(shí)現(xiàn)路徑，一是鼓勵(lì)社會(huì)各方參與存量用地開發(fā)，包括允許原土地使用權(quán)所有人自行開發(fā)；二是妥善處理歷史遺留問題，對(duì)歷史遺留的用地問題“從舊、從寬”處理；三是制訂政府與土地權(quán)利人利益共享政策。

　　按照目前的“設(shè)想”，這一利益共享機(jī)制的原則是，對(duì)納入再開發(fā)的土地，通過征收集體建設(shè)用地實(shí)施經(jīng)營性開發(fā)的，土地純收益可按一定比例返還村集體；通過政府收回、收購進(jìn)行再開發(fā)的，在依法補(bǔ)償基礎(chǔ)上給予原土地使用者一定獎(jiǎng)勵(lì)。不過，國土資源部?jī)?nèi)部人士強(qiáng)調(diào)，這些內(nèi)容均是研究和探討范疇，并非最終“定案”。

　　突破“招拍掛大一統(tǒng)”

　　如果三條原則成型，現(xiàn)有的“招拍掛大一統(tǒng)”的土地交易格局可能出現(xiàn)一定的調(diào)整和改變。在和地方國土系統(tǒng)官員就此問題溝通時(shí)，國土資源部一位高級(jí)官員就表示，“‘招拍掛’用在增量建設(shè)用地上是不錯(cuò)，但存量用地也用招拍掛就值得商榷?！?/p>

　　所謂招拍掛，是招標(biāo)、拍賣、掛牌三種國有建設(shè)用地出讓方式的簡(jiǎn)稱。2004年，國土資源部下發(fā)通知，要求全國商品房開發(fā)用地全部施行“招拍掛”方式，進(jìn)行公開交易，而在此之前，土地協(xié)議轉(zhuǎn)讓，一直是商品住房開發(fā)用地的主要交易方式。

　　此后，國土資源部陸續(xù)將工業(yè)用地等原劃撥用地納入招拍掛范圍內(nèi)，迄今為止，招拍掛已經(jīng)成為土地交易的“統(tǒng)一方式”。

　　按照醞釀研討中的制度設(shè)計(jì)，除規(guī)劃用于商品住宅等經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)的地塊，必須由政府依法收回、收購重新招拍掛外，允許原土地使用權(quán)人自行開發(fā)、允許開發(fā)主體通過收購進(jìn)行集中開發(fā)、允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)自行組織開發(fā)。

　　在“三個(gè)允許”的“制度框架”內(nèi)，涉及劃撥土地使用權(quán)和改變土地用途、出讓年限、容積率等土地使用條件的，可采取協(xié)議方式補(bǔ)辦出讓手續(xù)，按規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。從而對(duì)現(xiàn)有土地交易“招拍掛大一統(tǒng)”的格局進(jìn)行了“有限突破”。

　　不過，一位不愿具名的國土資源部官員向記者強(qiáng)調(diào)，上述內(nèi)容僅是用于醞釀階段的探討、研究，并不代表上述思路和內(nèi)容已經(jīng)“定案”。同時(shí)，在對(duì)歷史遺留的土地問題“從舊、從寬”處理時(shí)，一個(gè)必須遵守的前提就是對(duì)新增違法違規(guī)用地，保持嚴(yán)肅處理的力度和政策口徑。

　　實(shí)際上，針對(duì)存量用地再開發(fā)、利用的問題，國土資源部已經(jīng)在廣東等省進(jìn)行了相關(guān)試點(diǎn)工作。董祚繼向記者表示，國土資源部將結(jié)合實(shí)際情況，穩(wěn)步推廣廣東等地的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)和模式，并完善相關(guān)制度。

　　用地實(shí)際缺口倒逼

　　實(shí)際上，從2009年開始，經(jīng)國務(wù)院同意，廣東省在全省范圍內(nèi)就已經(jīng)開展“三舊”改造試點(diǎn)。廣東省政府上報(bào)國土資源部的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，已完成試點(diǎn)項(xiàng)目2443個(gè)，改造面積14萬畝，正在改造項(xiàng)目1500個(gè)，改造面積約15萬畝。

　　由于廣東省試點(diǎn)所取得的效果，記者了解到，浙江省已經(jīng)向國土資源部提出申請(qǐng)，希望在本省范圍內(nèi)，開展類似于廣東的存量用地再開發(fā)利用的試點(diǎn)。目前，國土資源部正在對(duì)浙江省的有關(guān)情況進(jìn)行評(píng)估，截至本報(bào)發(fā)稿時(shí)止，尚未有明確的公開結(jié)論。

　　然而，長(zhǎng)久以來存在的建設(shè)用地缺口，卻讓存量用地的再開發(fā)和利用成為“當(dāng)務(wù)之急”。一位國土資源部的官員曾撰文引用國土資源部?jī)?nèi)部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，近年來全國每年實(shí)際新增用地都超過1000萬畝，超出當(dāng)年計(jì)劃指標(biāo)300萬～400萬畝，供需缺口在1/3以上。

　　與此同時(shí)，國土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國村莊用地達(dá)2.5億畝，人均達(dá)229平方米，遠(yuǎn)超150平方米的國標(biāo)上限，空閑住宅面積約占村莊用地總量的10%～15%。通過城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，在不減少耕地、不增加建設(shè)用地的前提下，可騰出用地空間9000萬畝。

　　“我國長(zhǎng)期土地粗放利用，但這也為內(nèi)涵挖潛儲(chǔ)備了大量用地。目前建設(shè)用地總量超過4.7億畝，其中城鎮(zhèn)用地0.5億畝，工礦用地0.5億畝，人均城鎮(zhèn)用地達(dá)133平方米，工業(yè)用地容積率一般只有0.3～0.6。若將人均城鎮(zhèn)用地壓縮到100平方米，工業(yè)用地容積率提高到0.6～1.2，可增加用地空間3000萬畝?！鼻笆霾辉妇呙膰临Y源部官員表示。

　　而按照國土資源部的遠(yuǎn)期規(guī)劃，在十八大之后將啟動(dòng)《土地管理法》新一輪修訂的前期準(zhǔn)備工作，并將存量土地的相關(guān)管理方式的調(diào)整納入其中。

來源：中國經(jīng)營報(bào)

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