一線城市住宅土地供應(yīng)計(jì)劃恐難完成

年末出現(xiàn)的“供地潮”可能會(huì)影響市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)期，但從絕對(duì)量上看，一線城市仍面臨持續(xù)的供應(yīng)壓力。各地公開數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，不少熱點(diǎn)城市的住宅土地供應(yīng)情況距離全年計(jì)劃尚遠(yuǎn)。其中，北京商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃完成尚不足五成。

　　近年來，一線城市可供土地量減少，土地成本上升。這導(dǎo)致一線城市的土地有效供應(yīng)量有所減少，將給其后續(xù)市場(chǎng)供需帶來壓力。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地市場(chǎng)可能是明年調(diào)控的重點(diǎn)。盤活土地市場(chǎng)供應(yīng)、平抑地價(jià)、加快保障房供地落實(shí)，才能逐漸緩解樓市價(jià)格上漲的壓力，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

　　部分城市供地計(jì)劃難完成

　　臨近年末，各地面臨完成供地計(jì)劃的壓力，土地出讓加速。銷售轉(zhuǎn)好的開發(fā)商擁有補(bǔ)充庫存的意愿和能力，年末土地市場(chǎng)明顯回暖，但今年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃仍面臨難以完成的窘境。

　　隨著萬達(dá)、華潤分別于11月29日競(jìng)得北京通州、密云綜合地塊，年末北京土地市場(chǎng)成交高潮迭起。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)，截至12月5日，今年北京通過“招拍掛”成交的住宅（含住宅性質(zhì)）用地達(dá)31宗，出讓面積合計(jì)379公頃。但根據(jù)北京市國土局年初公布的供地計(jì)劃，今年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)850公頃，這也就意味著，目前北京全年商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃僅完成44.6%。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，廣州、上海等地的商品住宅用地有效供應(yīng)量均相對(duì)不足，距離年初制定的全年供地計(jì)劃相差甚遠(yuǎn)。此外，多數(shù)熱點(diǎn)城市的供地計(jì)劃完成情況也較差。

　　在年末土地交易升溫的情況下，土地供應(yīng)計(jì)劃難以完成，這被認(rèn)為是上半年土地交易過于冷淡所致。按照國土部公布的數(shù)據(jù)，今年上半年，全國31個(gè)?。▍^(qū)、市）和新疆建設(shè)兵團(tuán)住房用地供應(yīng)計(jì)劃已落實(shí)4.72萬公頃，計(jì)劃落實(shí)29.6%。其中，一線城市供地完成情況不佳，北京上半年的商品住宅用地落實(shí)率甚至不足全年計(jì)劃的一成。

　　即便是年末出現(xiàn)供地潮，也不足以推動(dòng)全年供地情況明顯好轉(zhuǎn)。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)部分析師張旭認(rèn)為，四季度土地市場(chǎng)依舊延續(xù)下半年的熱度，但并沒有出現(xiàn)瘋狂的局面。一方面，隨著土地市場(chǎng)成為今年樓市調(diào)控的主戰(zhàn)場(chǎng)，各地在土地收入及供地節(jié)奏方面也陷入兩難境地。尤其是三季度后的政策敏感期，各地對(duì)土地市場(chǎng)較為謹(jǐn)慎。另一方面，開發(fā)商對(duì)于開發(fā)成本的控制更為嚴(yán)格，拿地規(guī)模及資金的控制也相對(duì)謹(jǐn)慎。

　　按照慣例，每年年初各地都會(huì)公布全年的供地計(jì)劃。今年各地公布的計(jì)劃，不少城市供地規(guī)模均較去年有所減少。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若全年計(jì)劃完成不佳，今年土地市場(chǎng)就面臨一個(gè)供應(yīng)低谷。由于商品住宅用地供應(yīng)計(jì)劃多為有關(guān)部門制定和公布，并未經(jīng)過縝密論證，在市場(chǎng)低迷情況下，部分城市難以完成計(jì)劃。

　　區(qū)域土地市場(chǎng)明顯分化

　　土地市場(chǎng)要形成有效供應(yīng)，與市場(chǎng)的實(shí)際交易情況有關(guān)。近幾年，不少房企從一線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，不僅導(dǎo)致一線城市的土地交易趨冷，供地計(jì)劃完成情況不佳，還造成不同區(qū)域土地市場(chǎng)出現(xiàn)明顯差異。

　　11月30日下午，具有央企背景的中冶置業(yè)以底價(jià)56.2億元拿下南京下關(guān)區(qū)“濱江江邊路以西2號(hào)地塊”，成為2012年以來全國范圍內(nèi)的總價(jià)地王。這一成交價(jià)格與深圳此前拍出的“地王”相比，高出了一倍還多。即便與北京農(nóng)展館北路的“準(zhǔn)地王”底價(jià)相比，同樣高出了180%。在中冶置業(yè)拿下南京下關(guān)區(qū)“地王”之前，該企業(yè)已經(jīng)在此區(qū)域取得兩宗土地。

　　“隨著大型房地產(chǎn)企業(yè)銷售向好，資金壓力緩解，新一輪的 圈地運(yùn)動(dòng) 正展開，二三線城市成為此輪 圈地 的重點(diǎn)區(qū)域。”北京某上市房企負(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示，盡管一線城市高企的土地成本容易催生“地王”，但二三線城市的土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪更加激烈。據(jù)悉，近期重慶、成都、大連、南京等地的土地市場(chǎng)，均出現(xiàn)了多輪競(jìng)價(jià)和高溢價(jià)情況，且在不少熱門土地的競(jìng)爭(zhēng)中，均有大型房企的參與。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，這些城市的可供土地量減少，土地成本上升。相比之下，二三線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)空間較大，土地成本相對(duì)較低。

　　從各地的官方數(shù)據(jù)可以看出，近幾年來，二三線城市的供地計(jì)劃完成情況總體好過一線城市，部分二三線城市還出現(xiàn)過超額完成供地計(jì)劃的情況。

　　事實(shí)上，從房地產(chǎn)企業(yè)的角度而言，一線城市市場(chǎng)的價(jià)值更多體現(xiàn)在戰(zhàn)略層面。上述房企負(fù)責(zé)人表示，房企對(duì)一線城市土地的爭(zhēng)奪還將繼續(xù)，但會(huì)有所降溫。長遠(yuǎn)來看，二三線城市的土地市場(chǎng)有較大發(fā)展空間。

　　一線城市庫存相對(duì)不足

　　土地供應(yīng)規(guī)模減少不利于一線城市的市場(chǎng)供需平衡，但一線城市市場(chǎng)規(guī)模龐大、去化速度較快，這使一線城市樓市庫存仍處于相對(duì)緊缺的狀態(tài)。

　　據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)，截至12月5日，北京可售新房住宅（期房+現(xiàn)房）為87510套，按照當(dāng)前的新房銷售速度，僅可供7-8個(gè)月的消化。此外，廣州、深圳、蘇州、杭州、南京、福州等熱點(diǎn)城市的住房庫存，也面臨著較短的消化周期。相比之下，天津、武漢、青島等城市的庫存，則有一年以上的消化周期。

　　分析人士認(rèn)為，在本輪庫存周期中，三線城市庫存呈現(xiàn)出明顯的上升趨勢(shì)，一二線城市的新建商品住宅庫存，則處在停滯、甚至是下降的趨勢(shì)中。這不僅反映出樓市調(diào)控政策最先通過一二線城市產(chǎn)生效應(yīng)，也說明二三線城市的后續(xù)土地供應(yīng)相對(duì)充足，能及時(shí)補(bǔ)充房屋銷售留下的空缺。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，從2009年到今年上半年，武漢、沈陽、天津等部分二線城市成交住宅用地建筑面積均超過8000萬平方米，遠(yuǎn)高于其他城市，重慶、哈爾濱、青島、大連、成都等地成交量也在5000萬平方米以上，土地供應(yīng)規(guī)模突出。相比之下，北上廣深四個(gè)城市的住宅用地成交總和只有1.1億平方米左右，僅相當(dāng)于武漢一個(gè)城市的成交量。其中，北京、上海住宅用地成交面積均在4500萬平方米以下，廣州不到2200萬平方米，深圳則只有650萬平方米左右。

　　中國指數(shù)研究院認(rèn)為，按照現(xiàn)有的住宅市場(chǎng)消化能力，這四個(gè)一線城市新增土地消化周期均不足三年半。武漢、天津、青島、沈陽等城市的消化周期在7-10年之間；大連、唐山和哈爾濱等地的土地庫存，則需要15年左右的時(shí)間來消化。

　　今年以來部分城市土地成交減少，與房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域性戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移不無關(guān)系。不少業(yè)內(nèi)人士強(qiáng)調(diào)，應(yīng)警惕這些城市未來可能出現(xiàn)的供需失衡傾向，以及隨之而來的房?jī)r(jià)上漲壓力。張旭認(rèn)為，土地市場(chǎng)可能將是明年調(diào)控的重點(diǎn)，無論是在出讓方式或供應(yīng)方面，都可能會(huì)受到一定的限制。只有盤活土地市場(chǎng)供應(yīng)、平抑地價(jià)、加快保障房供地落實(shí)，才能逐漸緩解樓市價(jià)格上漲的壓力，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

來源：中國證券報(bào)·中證網(wǎng)

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