十大城市房價年內(nèi)首現(xiàn)“雙漲”預(yù)期上漲壓力增大

11月百城新建住宅價格環(huán)比上漲0.26%

　　中國指數(shù)研究院3日公布的數(shù)據(jù)顯示，11月百城住宅均價連續(xù)第六個月環(huán)比上漲，其中，北京、上海等十大重點(diǎn)城市今年以來首次出現(xiàn)同比、環(huán)比雙上漲，部分重點(diǎn)城市房價甚至超過調(diào)控前。

　　接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士表示，接近年底，許多房企已經(jīng)完成或即將完成年度銷售業(yè)績，降價動力不足，而進(jìn)一步出臺政策的預(yù)期也有所減弱，房價上漲壓力加大。

　　數(shù)據(jù)房價連續(xù)6個月環(huán)比上漲

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，11月全國100個城市新建住宅平均價格為8791元/平方米，環(huán)比上漲0.26%，漲幅較上月擴(kuò)大0.09個百分點(diǎn)，其中，上漲城市60個，下降城市38個，2個城市持平。從同比來看，全國100個城市住宅均價連續(xù)第8個月下跌，跌幅為0.46%，比上月縮小0.54個百分點(diǎn)。這是百城住宅平均價格連續(xù)6個月環(huán)比上漲，同比跌幅繼續(xù)收窄。

　　此外，北京、上海、重慶、深圳、廣州、成都、南京、武漢、杭州、天津十大城市住宅均價為15686元/平方米，環(huán)比上漲0.39%。具體來看，天津上漲0.93%，漲幅最大，北京、重慶主城區(qū)、成都、南京漲幅在0.5%至0.7%之間。同比來看，十大城市平均價格上漲0.15%。

　　對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認(rèn)為，今年全國樓市價格經(jīng)過緩慢回升開始逐漸接近歷史高點(diǎn)，部分重點(diǎn)城市的價格甚至超過了調(diào)控前。

　　張旭指出，一方面，9月、10月觀望的需求入市；另一方面，一、二線城市的潛在需求再次釋放，對價格形成明顯支撐。

　　11月住宅成交量也創(chuàng)新高，部分城市達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)。中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，監(jiān)測的全國主要54個城市，11月全月，新建住宅簽約均出現(xiàn)了明顯上升，合計簽約套數(shù)達(dá)到了293863套，增幅超過了之前成交量最多的7月份6%，而環(huán)比10月份增幅更是達(dá)到了18.2%。

　　其中，北京11月簽約合計12988套，環(huán)比10月上漲了32.4%，而同比2011年同期則上漲了94%。與此同時，上海、廣州、天津、成都也均達(dá)到年內(nèi)高點(diǎn)。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，前十月多數(shù)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)完成全年銷售任務(wù)，年底繼續(xù)推盤的動力不足；另外，多數(shù)開發(fā)企業(yè)年底略微提價之后“端著賣”成為主流趨勢，隨著成交價格的逐步回調(diào)，提高了處于觀望中的潛在購房人群的入市積極性。

　　胡景暉同時表示，進(jìn)入四季度以來，短暫的“供不應(yīng)求”成為房價上漲的關(guān)鍵。據(jù)監(jiān)測，剔除保障房，2012年4季度截至11月30日北京全市新房網(wǎng)簽總量為16402套，而在此期間，新房新增供應(yīng)僅有12152套，供需之間缺口高達(dá)到4250套。

　　市場多家房企提前完成目標(biāo)

　　業(yè)內(nèi)人士表示，房企提前完成銷售目標(biāo)，降價動力減小也是引發(fā)房價上漲的重要因素。

　　中指院指出，從初步統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，11月多個城市成交量出現(xiàn)回升，庫存量穩(wěn)中有降，出清周期繼續(xù)下行，市場向好趨勢明顯。

　　根據(jù)公開披露的信息，萬科前10個月累計實(shí)現(xiàn)銷售面積1035.2萬平方米，銷售金額突破千億元，達(dá)到了1100.2億元，同比分別增長9.95%和2.41%。如果加上11月和12月的推貨量，預(yù)計萬科今年銷售額有望超過去年。

　　同樣突破千億元銷售金額大關(guān)的還有中海地產(chǎn)，由于實(shí)行降價跑量策略，中海地產(chǎn)前10月實(shí)現(xiàn)銷售額1006.8億港元，同比增長28.9%，提前完成全年1000億港元的銷售目標(biāo)。保利地產(chǎn)今年也獲利豐厚，保利前10月實(shí)現(xiàn)簽約銷售金額833.29億元，同比增長32.91%，超額完成年初制定的800億元銷售目標(biāo)。而招商地產(chǎn)也已突破300億元，并實(shí)現(xiàn)全年210億元的銷售目標(biāo)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，標(biāo)桿房企全年銷售目標(biāo)完成率已達(dá)99%，其中，保利地產(chǎn)、中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、中駿置業(yè)、華潤置地、禹州地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等均已完成全年銷售目標(biāo)。

　　“房企任務(wù)完成較好，以價換量動力明顯不足?！敝性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在成交量上漲的情況下，房企資金鏈有所緩解，再加上已完成全年任務(wù)目標(biāo)，更不愿主動降價以價換量，因此，從目前情況來看，大多在調(diào)高售價，控制銷售速度。

　　日前，招商地產(chǎn)以周年慶的名義，在全國17個城市33個項(xiàng)目同期啟動感恩回饋活動，聲稱主要是為沖刺年底銷售以及為明年銷售開局打好基礎(chǔ)。但購房者發(fā)現(xiàn)，大部分樓盤項(xiàng)目并沒有實(shí)質(zhì)性降價或優(yōu)惠行為。

　　預(yù)期房價上漲壓力增大

　　北京房價漲價區(qū)域進(jìn)一步擴(kuò)大，漲價區(qū)域已從中心城區(qū)擴(kuò)張至5環(huán)至6環(huán)之間。偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，11月北京新建商品住宅不含保障房交易均價為22219元/平方米，環(huán)比10月上漲5.8%；具體到環(huán)線，5環(huán)至6環(huán)、6環(huán)以內(nèi)、5環(huán)以內(nèi)的成交均價環(huán)比漲幅分別是13.8%、-4.9%、0.4%?？梢姡?環(huán)至6環(huán)之間價格上漲幅度明顯。

　　張旭也表示，受年底翹尾影響，11、12月份成交量同比或出現(xiàn)較大的變化，整體價格也更趨近或超過調(diào)控前。同時，隨著銷售回暖，信貸好轉(zhuǎn)，房企資金壓力減小，導(dǎo)致打折降價拉動成交的情況或越來越少。此外，房產(chǎn)稅作為樓市調(diào)控下階段的政策，短期內(nèi)很難全面實(shí)行，而市場預(yù)期的政策對于房價的進(jìn)一步打壓也有所減弱。

　　尼爾森日前發(fā)布的2012年第三季度中國消費(fèi)者信心指數(shù)顯示，56%的中國消費(fèi)者認(rèn)為明年房價將回暖，在第二季度時這一比例只有42%。

　　“現(xiàn)階段消費(fèi)者心理和購房者成交結(jié)構(gòu)都發(fā)生了變化?！睆埓髠フJ(rèn)為，9月之前購房者以絕對剛需為主，而現(xiàn)在，改善型需求增加明顯。另外從購房心理來看，9月前大多因?yàn)樾刨J下降等變化購買，而現(xiàn)在大多是受不斷上漲的成交量與火爆的土地市場影響，看好后市。

　　土地市場“地王”頻繁刷新，給購房者預(yù)期造成不小的影響。11月27日，北京市農(nóng)展館一地塊，起拍價達(dá)20億元，折合樓面價3.38萬元/平方米，創(chuàng)北京土地起拍價的歷史新高。同日，上海黃浦區(qū)一地塊以27.7億元的價格競出，折合樓面價3.6萬元/平方米，刷新今年上海土地最高單價紀(jì)錄。緊接著，11月30日南京一場土地拍賣會上，中冶集團(tuán)以56.2億元拿下濱江2號地塊，成為今年全國總價地王。

　　張大偉表示，在土地價格及溢價率都明顯上漲的情況下，開發(fā)商的定價也會水漲船高，房價上漲壓力進(jìn)一步增大。

　　“雖然現(xiàn)階段只是部分開發(fā)商提價項(xiàng)目增加比較明顯，但是我們應(yīng)警惕相關(guān)動作的增加?！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)接受《經(jīng)濟(jì)參考報》記者采訪時表示，若影響房地產(chǎn)市場預(yù)期的現(xiàn)象層出不窮，相關(guān)管理部門應(yīng)適時推出后續(xù)政策，或加強(qiáng)督促，或加大調(diào)控執(zhí)行力度，或推出已有儲備項(xiàng)目，以避免房價較快上漲。

來源：經(jīng)濟(jì)參考報

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