2020年前仍是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要機(jī)遇期

2020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期，因為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。但住房建設(shè)將由過去十幾年的快速發(fā)展轉(zhuǎn)為今后一個時期較快發(fā)展。

　　當(dāng)前，我國房地產(chǎn)調(diào)控依然處于敏感時期，黨的十八大自然成為業(yè)內(nèi)預(yù)期政策變化的關(guān)鍵節(jié)點。十八大報告中哪些內(nèi)容與房地產(chǎn)密切相關(guān)？報告?zhèn)鬟f了怎樣的樓市調(diào)控政策信號？十八大后政策走向如何？房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點會不會近期推出？明年房地產(chǎn)市場走勢如何？帶著這些問題，證券時報記者近日專訪了證券時報專家委員會委員、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一。

　　住房制度是雙軌制　但不能截然分開

　　各地一定要把組織編制和實施住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃與計劃作為引導(dǎo)預(yù)期、調(diào)控市場的重要手段。

　　證券時報記者：十八大報告中與住房有直接關(guān)系的僅兩句話，一句是“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求”，另一句是“要解決好人民最關(guān)心最直接最現(xiàn)實的利益問題，在學(xué)有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居上持續(xù)取得新進(jìn)展，努力讓人民過上更好生活”。如何理解這兩句話的內(nèi)涵？

　　朱中一：報告中提到要“建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度”，對此，應(yīng)當(dāng)這樣來看：盡管是雙軌制，但不要截然分開。關(guān)于保障性住房，當(dāng)前比較急迫的是要解決好建設(shè)資金問題和配套設(shè)施問題。如果地方資金沒有落實，建后變成代建單位墊資，政府不購買，這就可能變成“三角債”。政府應(yīng)該加大對保障性住房配套設(shè)施的建設(shè)資金支持力度，避免一些項目建成后不能充分利用。另外，希望政府能根據(jù)各地實際情況，鼓勵各地通過政府收購、包租中小套型存量房等多種形式來拓寬解決保障房房源的辦法，以緩解一些地方存量房較多而新建保障房資金、土地緊缺的矛盾。此外，現(xiàn)在大量保障房進(jìn)入分配階段，老百姓更注重質(zhì)量和公平分配問題。

　　要實現(xiàn)“住有所居”的目標(biāo)，很重要的一項工作就是各地一定要把組織編制和實施住房建設(shè)發(fā)展規(guī)劃與計劃作為引導(dǎo)預(yù)期、調(diào)控市場的重要手段。過去在調(diào)控上更多把調(diào)控房價作為立足點和出發(fā)點，地方政府存在應(yīng)付調(diào)控的情況，但如果由地方政府按照總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房價基本平穩(wěn)的要求制定規(guī)劃并且明確責(zé)任，就能夠調(diào)動市場主動調(diào)控的積極性，有利于實現(xiàn)目標(biāo)。

　　2020年前仍是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要機(jī)遇期

　　新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。房地產(chǎn)市場“擴(kuò)大內(nèi)需”，改善性住房將是重要內(nèi)容。要讓老百姓全面實現(xiàn)小康，對改善性住房需求就一定要支持，對一年內(nèi)買了新房賣出舊房的可以在稅收上給予優(yōu)惠。

　　證券時報記者：除了上面兩句與住房直接相關(guān)的內(nèi)容，十八大報告中，還有哪些與房地產(chǎn)相關(guān)的重要內(nèi)容可以作為未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的指導(dǎo)思想，給未來的房地產(chǎn)調(diào)控提供方向和依據(jù)？

　　朱中一：報告指出，“綜觀國際國內(nèi)大勢，我國發(fā)展仍處于可以大有作為的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。我們要準(zhǔn)確判斷重要戰(zhàn)略機(jī)遇期內(nèi)涵和條件的變化……確保到2020年實現(xiàn)全面建成小康社會宏偉目標(biāo)?！睆闹锌梢钥闯觯?020年前仍是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期。因為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化仍在快速發(fā)展，國民收入穩(wěn)步提高，消費結(jié)構(gòu)不斷升級，新增住房需求和改善性需求將會持續(xù)增加。

　　“十二五”時期，全國城鎮(zhèn)新建住房和保障性住房約6500萬~7000萬套，總建筑面積約50億~55億平方米，而“十一五”時期全國新建住宅為37.68億平方米。“十二五”時期總量超過“十一五”的重要原因是保障性住房規(guī)模較大，再加上商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)地產(chǎn)等規(guī)模，今后一個時期我國的房地產(chǎn)仍有較大的發(fā)展空間。

　　在把握好房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展機(jī)遇的同時，也要客觀分析哪些條件發(fā)生了變化。

　　首先是國內(nèi)生產(chǎn)總值GDP的增速由前十幾年的平均超過10%調(diào)整為“十二五”時期平均7%~8%，房地產(chǎn)的增速自然也會因宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，資源、能源、環(huán)境條件的制約以及人口結(jié)構(gòu)的變化而由快速發(fā)展轉(zhuǎn)向較快發(fā)展。

　　其次是居民的居住條件已有明顯改善，全國城鎮(zhèn)居民人均住房面積到2011年已達(dá)到32.7平方米。所以今后應(yīng)更注重住房條件的改善、品質(zhì)的提升和保障制度的落實，而不是簡單的數(shù)量增加。

　　三是政府今后將更加強(qiáng)化住房的居住屬性和改善保障民生的社會功能，對投機(jī)炒房等行為將繼續(xù)采取抑制措施。

　　上述三點，是住房建設(shè)由過去十幾年的快速發(fā)展轉(zhuǎn)為今后一個時期較快發(fā)展的理由。

　　值得注意的是，有些地方在前十幾年城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的過程中，有兩個問題比較突出：一是土地的城鎮(zhèn)化快于人口的城鎮(zhèn)化，二是城鎮(zhèn)化過度依賴土地財政，過度依賴房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。也就是說房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與工業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不協(xié)調(diào)，或者說與實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不協(xié)調(diào)。因此，十八大報告還專門提出四個現(xiàn)代化要協(xié)調(diào)發(fā)展，要更加注重實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展肯定是有影響的。鑒于各地城鎮(zhèn)化率的差異性和居民居住條件的差異性很大，所以各地一定要以求真務(wù)實的態(tài)度，在摸清底數(shù)的基礎(chǔ)上認(rèn)真編制并公布住房發(fā)展規(guī)劃與年度計劃，以引導(dǎo)市場的理性發(fā)展和居民的合理消費。

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