分析稱一線樓市上行趨勢(shì)確立，各地調(diào)控未動(dòng)搖

　　[ 從8月底開始全國主要城市的土地市場明顯復(fù)蘇，各大開發(fā)商均開始了大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，而且地價(jià)及溢價(jià)率均有所上行]

　　隨著各省經(jīng)濟(jì)三季報(bào)的發(fā)布，京滬等一線城市樓市數(shù)據(jù)也呈現(xiàn)出一縷亮色。多位分析師認(rèn)為，房地產(chǎn)市場整體上行趨勢(shì)已經(jīng)確立。與此同時(shí)，多地調(diào)控仍將延續(xù)小幅收緊的趨勢(shì)。

　　市場復(fù)蘇明顯

　　廣東省統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，前三季度，廣東商品房銷售面積5066.48萬平方米，雖然同比仍下降1.4%，但降幅已比上半年和一季度分別收窄9.4和17.6個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，受房價(jià)攀升影響，同期廣東商品房銷售額4147.91億元，增長0.6%，已呈現(xiàn)正增長，增幅比上半年和一季度分別提高8.0和23.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，前三季度，本市新建商品房銷售面積1229.94萬平方米，比去年同期下降5.9%，降幅較上月收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)。前三季度，本市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金2986.91億元，比去年同期增長19.5%。

　　前三季度，北京全市商品房銷售面積為1146.9萬平方米，比上年同期增長25.2%。全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本年到位資金為3957.6億元，比上年同期增長2.4%。

　　“整個(gè)市場確實(shí)是全面復(fù)蘇。”合富置業(yè)首席分析師龍斌告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，目前幾十個(gè)主要城市成交量回升得比較平穩(wěn)，主要原因在于今年以來信貸微調(diào)、以剛性需求為主導(dǎo)的成交結(jié)構(gòu)支撐了成交的增長，另外開發(fā)商在推貨方面也比較積極，供求之間的預(yù)期越來越接近。

　　龍斌說，目前購房者方面也有明顯變化，特別是剛性需求在信貸、樓市調(diào)整等環(huán)境下入市的信心更為強(qiáng)烈。

　　價(jià)格方面，集美大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究所所長李友華對(duì)本報(bào)分析稱，目前樓市交易量回升、成交價(jià)微漲的情況，基本上在各個(gè)專業(yè)研究機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)范圍之內(nèi)。其原因主要是目前國家限購政策沒有明顯松動(dòng)，地方政府有一些微調(diào)，促進(jìn)剛需入市，“去年限購政策出臺(tái)后，一部分外地人已經(jīng)開始繳納社保和稅收，現(xiàn)在滿足了一年期限，可以入市?！?/p>

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析說，目前整體市場復(fù)蘇趨勢(shì)明顯，開發(fā)商積極儲(chǔ)備資金，購入土地，四季度也不太可能再出現(xiàn)有力的房地產(chǎn)政策，整體市場上行趨勢(shì)已經(jīng)確立。

　　隨著標(biāo)桿房企銷售業(yè)績的回暖，以及推盤節(jié)奏的放緩，之前開發(fā)商高企的存貨也得到了快速的消化。根據(jù)中原地產(chǎn)市場研究部分析，目前標(biāo)桿房企庫存量仍屬合理范圍。結(jié)合目前開發(fā)商短期的資金鏈情況，標(biāo)桿房企的降價(jià)動(dòng)力明顯不足。

　　在土地市場方面，開發(fā)商對(duì)于后市預(yù)期轉(zhuǎn)變，加之資金壓力逐漸解除，開始積極入市低價(jià)購地。各地土地成交活躍，部分城市土地市場出現(xiàn)回暖行情，出現(xiàn)政府為穩(wěn)定市場預(yù)期開始叫停熱門地塊出讓的現(xiàn)象，例如北京在9月暫停了10宗經(jīng)營性用地的成交。

　　張大偉說，從8月底開始全國主要城市的土地市場明顯復(fù)蘇，各大開發(fā)商均開始了大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，而且地價(jià)及溢價(jià)率均有所上行，可見目前市場的主流開發(fā)商對(duì)市場見底的判斷已經(jīng)基本一致。

　　國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資51046億元，同比名義增長15.4%扣除價(jià)格因素實(shí)際增長13.8%，增速比1~8月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積68441萬平方米，同比下降4.0%，降幅比1~8月份縮小0.1個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額40354億元，增長2.7%，增速比1~8月份提高0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　調(diào)控政策沒有動(dòng)搖

　　在李友華看來，經(jīng)過這一輪調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控的近期目標(biāo)已基本實(shí)現(xiàn)，即抑制房價(jià)過快增長，但要實(shí)現(xiàn)房價(jià)回歸合理增長的長遠(yuǎn)目標(biāo)，未來仍需要做不少工作。

　　其中，限購等舉措作為一種調(diào)控手段，未來走勢(shì)如何十分引人關(guān)注。9月以來，盡管有貴陽市房產(chǎn)政策出現(xiàn)了部分松動(dòng)，但大多數(shù)樓市政策小幅收緊的趨勢(shì)仍在持續(xù)，其中一線城市尤為明顯：上海開展限購政策執(zhí)行情況的專項(xiàng)檢查，防止違規(guī)操作；北京進(jìn)一步收緊了限購政策，規(guī)定北京戶籍居民購房須持第二代身份證；廣州將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施。陜西省更是祭出成本大刀，規(guī)定在開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，房屋最后的售價(jià)只能加上10%左右的“合理利潤率”。

　　“總體來看，調(diào)控政策沒有動(dòng)搖，限購限貸的方向沒有改變，地方在沒有違反限購的前提下根據(jù)自身特點(diǎn)做了一些微調(diào)，調(diào)控基本保持穩(wěn)定。”龍斌說，明年樓市走勢(shì)要看經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，“明年政策應(yīng)該會(huì)有新的動(dòng)作，比如之前房產(chǎn)稅試點(diǎn)應(yīng)該會(huì)推開。”

　　國務(wù)院總理溫家寶17日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署四季度經(jīng)濟(jì)工作時(shí)也指出，要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，抓緊研究制定符合我國國情、系統(tǒng)配套、科學(xué)有效、穩(wěn)定可預(yù)期的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系。推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，確保保障房公平分配到低收入群眾的手中。加快普通商品住房土地供應(yīng)，有效增加普通商品房供給。

　　李友華說，限購作為一種非市場手段，雖然有效抑制了房價(jià)的過快增長，但不能使市場供需雙方信息良性交換互動(dòng)和循環(huán)運(yùn)轉(zhuǎn)，“房地產(chǎn)本身是一個(gè)市場，沒有一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)的手段來解決問題，本身是不能夠長期延續(xù)的?！崩钣讶A說，能夠替代的手段越早出臺(tái)越好，越能使房地產(chǎn)市場長期健康穩(wěn)定地發(fā)展。

　　不過，開征房產(chǎn)稅目前仍面臨著很大爭議，不少專家均反對(duì)目前擴(kuò)大房產(chǎn)稅范圍。近日有媒體報(bào)道稱，今年8月曾傳出擴(kuò)圍試點(diǎn)的兩湖擴(kuò)圍試點(diǎn)工作已經(jīng)“暫停”。本報(bào)記者昨日致電湖南湘潭相關(guān)部門，沒有得到對(duì)方正面回復(fù)。湖北鄂州相關(guān)部門人士則對(duì)“暫停”一事未予明確否認(rèn)，只是表示“上面沒有正式的文件下來”?！∮浾邚垷▽?duì)本文亦有貢獻(xiàn)

來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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