9月百城平均房?jī)r(jià)環(huán)比續(xù)漲，定價(jià)策略或分化

　　來自機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月全國平均房?jī)r(jià)漲勢(shì)趨緩。

　　中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)8日發(fā)布報(bào)告稱，該機(jī)構(gòu)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查顯示，9月全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為8753元/平方米，環(huán)比較上月上漲0.17%，為今年6月以來連續(xù)第四個(gè)月上漲，但漲幅繼續(xù)收窄；相比去年同期同比，百城住宅均價(jià)連續(xù)第六個(gè)月同比下跌，跌幅為1.4%，比8月縮小0.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，雖然百城房?jī)r(jià)已連續(xù)第四個(gè)月環(huán)比上漲，但每個(gè)月的漲幅都很小。這種小波段內(nèi)的上漲即便是連續(xù)的，也不能確定已形成一種上漲趨勢(shì)。

　　中指院監(jiān)測(cè)的所謂新建住宅價(jià)格，系該機(jī)構(gòu)從樣本樓盤采集到報(bào)價(jià)后，乘以系數(shù)后得出，并非最終的成交價(jià)格。

　　“大城市實(shí)際供應(yīng)不足”

　　相比之下，北京、上海等十大城市9月的房?jī)r(jià)漲幅略大。

　　中指院數(shù)據(jù)顯示，十大城市9月住宅均價(jià)為15573元/平方米，環(huán)比上漲0.22%；同比下跌1.35%，同比跌幅繼續(xù)縮小。

　　陳晟認(rèn)為，一線城市及部分重點(diǎn)城市的開發(fā)商今年的銷售任務(wù)完成得普遍不錯(cuò)，因此價(jià)格較為堅(jiān)挺，并沒有在9月采取較大幅度的打折促銷。而部分三線城市在供應(yīng)上存在泡沫，超過了實(shí)際需求，因此價(jià)格存在較大的下行壓力。

　　“對(duì)于一線城市而言，一旦需求有所釋放，價(jià)格就能很快被支撐住，甚至向上?！标愱烧f，一線城市等大城市目前的實(shí)際供應(yīng)是不足的，出于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的考慮，近期部分一線城市出臺(tái)了強(qiáng)化限購的措施，使得需求又遭一定程度的壓抑。

　　在陳晟看來，隨著今年樓市的整體好轉(zhuǎn)，開發(fā)商的折扣力度普遍縮小，目前的折扣其實(shí)都是價(jià)格抬升后的折扣，與年初時(shí)市場(chǎng)價(jià)基礎(chǔ)上的打折已不能同日而語。

　　某上市房企營銷總監(jiān)也說，今年樓市總體還行，大多數(shù)開發(fā)商的項(xiàng)目賣得還可以，在這種情況下折扣自然會(huì)收窄。

　　某上市房企副總裁還提到，現(xiàn)在在售的房子成本都比較高，開發(fā)商資金又不緊張，沒道理非降價(jià)不可，“而且現(xiàn)在的地價(jià)也不便宜，開發(fā)商也不會(huì)割肉去拿地?！?/p>

　　開發(fā)商“連續(xù)小漲價(jià)”

　　大幅漲價(jià)同樣不現(xiàn)實(shí)。

　　某上市房企營銷總監(jiān)直言，那種牛市時(shí)大幅跳開漲價(jià)的情況是沒有的，市場(chǎng)上實(shí)際出現(xiàn)的是，銷售平穩(wěn)狀態(tài)下開發(fā)商暗地里小漲的情況，“像我們的一個(gè)中高端別墅項(xiàng)目，每次開盤的價(jià)格會(huì)比上一次小漲個(gè)500元/平方米。對(duì)于總價(jià)上千萬元的房子，總價(jià)上變化并不明顯，客戶也不大能明顯感覺到。”

　　據(jù)該營銷總監(jiān)稱，這種每次開盤小漲個(gè)幾百元的做法，很多開發(fā)商都在用。這也從一個(gè)側(cè)面說明，當(dāng)前的市場(chǎng)銷售比較常態(tài)化，在銷售平穩(wěn)的情況下，開發(fā)商小幅增加利潤(rùn)，可能是大城市房?jī)r(jià)連續(xù)數(shù)月環(huán)比微漲的原因，“當(dāng)前買房者以自住需求為主，以往市場(chǎng)火爆時(shí)那種追漲并不斷推高成交量的投資型買家并不存在?！?/p>

　　某上市房企副總裁也提到，一些樓盤開盤后的價(jià)格可能會(huì)比開盤時(shí)高，但這只是開發(fā)商吸引客戶的手段，等到下次推盤，價(jià)格總體還是會(huì)維持在前一次的水平上，頂多根據(jù)房源位置、裝修情況小幅調(diào)整一下。而且，經(jīng)過今年以來的一連串收窄折扣，當(dāng)前很多樓盤的價(jià)格已回歸到大降價(jià)前的水平。

　　定價(jià)策略“可能分化”

　　“接下來的幾個(gè)月，各大城市的房?jī)r(jià)還是會(huì)維持微幅上漲的情況。”某上市房企營銷總監(jiān)預(yù)計(jì)，隨著年底的臨近以及銷售任務(wù)完成情況的不同，在定價(jià)上，開發(fā)商可能會(huì)出現(xiàn)分化，“有些開發(fā)商可能會(huì)繼續(xù)適銷對(duì)路，有的可能會(huì)跑量抓現(xiàn)金流，有的則可能提高價(jià)格，追求利潤(rùn)。”

　　前述上市房企副總裁則判斷，未來幾個(gè)月，全國主要城市的房?jī)r(jià)會(huì)總體保持平穩(wěn)，“經(jīng)過兩年多的調(diào)控，樓市已經(jīng)達(dá)成了階段性平穩(wěn)，價(jià)格小幅上漲或下跌都屬正常?！?/p>

　　該副總裁進(jìn)一步說，現(xiàn)在包括該公司在內(nèi)的很多開發(fā)商銷售任務(wù)都基本完成了。在今年剩余時(shí)間里，開發(fā)商會(huì)以一種較靈活方式對(duì)待市場(chǎng)，如果項(xiàng)目還能繼續(xù)賣，就圖點(diǎn)利潤(rùn)；如果資金還較富余，就考慮拿點(diǎn)地。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)走勢(shì)，該副總裁預(yù)計(jì)，接下來幾個(gè)月會(huì)保持穩(wěn)定，但明年或有上漲壓力，“影響價(jià)格的最基本因素是供需環(huán)境和成本，其次是政策、輿論等。目前價(jià)格已和去年同期差不多了，去年底以來的以價(jià)換量已徹底告一段落，只是目前的成交量還略微顯得有些低，成交量能再升一些就好了?！?/p>

　　樓市成交的疲軟，讓開發(fā)商眼下頗為擔(dān)憂。

　　某上市房企營銷總監(jiān)認(rèn)為，9月上海樓市約81萬平方米的成交量，不算太好。

　　“從9月的情況看，很多城市的成交量是比較差的。像上海，在新增供應(yīng)增加的情況下，成交量卻和8月差不多，這其實(shí)說明當(dāng)前的市場(chǎng)還是比較疲軟的，客戶的觀望情緒還是很濃?！鄙鲜龇科蟾笨偛谜f。

　　佑威此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年9月，上海市商品住宅成交面積為80.99萬平方米，環(huán)比上漲0.96%，比去年同期上漲42.31%；新增供應(yīng)量則高達(dá)127.09萬平方米。

　　“在未來數(shù)月政策不加碼也不放松的前提下，隨著開發(fā)商資金回籠的日漸完成，開發(fā)商像去年底那樣大幅降價(jià)的動(dòng)力并不存在?！标愱烧f，目前開發(fā)商的心態(tài)普遍較為謹(jǐn)慎，愿意接受當(dāng)前市場(chǎng)微妙的價(jià)格平衡，而不敢漲價(jià)，“穩(wěn)定是各方都樂意見到的?！?/p>

來源：東方早報(bào)

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