樓市回暖存在過度解讀，未來希望政策以穩(wěn)為主

接受《經(jīng)濟(jì)參考報》采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前調(diào)控已經(jīng)取得一定成效。目前市場仍處于消化庫存、穩(wěn)步回調(diào)階段，所謂樓市“回暖”存在過度解讀成分，更未出現(xiàn)大幅反彈跡象。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在目前的利益博弈中，包括地方政府和開發(fā)商在內(nèi)的各方，均希望政策以穩(wěn)定為主。

調(diào)控取得明顯成效

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一告訴本報記者，此輪調(diào)控以來，從49個地級以上大中城市先后出臺“限購令”，到600多個城市出臺房價控制目標(biāo)；從上海、重慶啟動房產(chǎn)稅收改革試點(diǎn)，到各地加大保障性安居工程建設(shè)力度；從二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，到央行3次加息、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率“在如此一系列政策措施作用下，房地產(chǎn)市場逐步降溫。特別是從2011年9月到2012年4月，在70個大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價格下降與持平的城市總數(shù)占絕大多數(shù)，同比下降的城市也逐月增多，調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)”，朱中一說“本輪調(diào)控重點(diǎn)是抑制投機(jī)投資性需求，關(guān)鍵措施則是限購、限貸政策。近兩年來盡管社會上對限購的議論一直沒有停止，但實(shí)踐證明其效果是很明顯的”。

中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)總裁賴國強(qiáng)亦告訴記者，根據(jù)當(dāng)前形勢，未來樓市調(diào)控仍將持續(xù)，只不過“從原來的以調(diào)為主，變成以控為主”。他說，調(diào)控效果明顯體現(xiàn)在購房群體的理性轉(zhuǎn)變上，“尤其最近以來，剛需客戶是市場主流?！?

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，國務(wù)院從7月下旬開始，派出8個督查組對16個省市貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況開展專項(xiàng)督查以后，進(jìn)一步強(qiáng)化了中央關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控的預(yù)期。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析人士劉衛(wèi)衛(wèi)據(jù)此告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者“房地產(chǎn)政策調(diào)控依然在政府主導(dǎo)之下影響著市場，督查組對地方政府的工作給予了基本肯定和鼓勵，也相應(yīng)提出了完善性的具體工作建議。結(jié)果釋放出最主要的信息就是房地產(chǎn)政策調(diào)控不會放松”。劉衛(wèi)衛(wèi)認(rèn)為，16省市房地產(chǎn)督查結(jié)果總體“基本滿意”，對有的地方甚至是充分肯定，采取的態(tài)度是鼓勵性和指導(dǎo)性的?！霸谶@種情況下，不具備出臺調(diào)控新政的緊迫性，應(yīng)是合理的判斷”。

市場“回暖”存在過度解讀

值得注意的是，國家統(tǒng)計(jì)局8月中旬公布的“7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，7月全國70個大中城市價格漲幅擴(kuò)大，另外從北、上、廣、深價格指數(shù)來看，新建住宅及二手房價格指數(shù)也全面止跌。加上此前北京、上海、廣州等一線城市土地市場“高價地塊”頻出，由此加劇業(yè)界關(guān)于樓市“回暖”甚至“反彈”的判斷，在此預(yù)期下更引發(fā)了部分恐慌性購房需求的入市，市場對新一輪調(diào)控政策出臺的預(yù)期有所增強(qiáng)。

但多位業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為當(dāng)前的樓市“回暖”存在過度解讀因素。劉衛(wèi)衛(wèi)認(rèn)為，在“穩(wěn)增長”宏觀經(jīng)濟(jì)政策背景下，二季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)所謂“回暖”跡象，主要是因?yàn)橘彿抠J款規(guī)模擴(kuò)大、利率優(yōu)惠、開發(fā)企業(yè)以價換量的銷售策略，以及剛性需求階段性釋放等多個因素的共同作用，帶來總體成交量的上升，才因此引發(fā)出市場對房價反彈的擔(dān)憂。

鏈家地產(chǎn)市場研究部分析師常清亦告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，雖然統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示部分城市房價出現(xiàn)連續(xù)兩月上漲“但在當(dāng)前的市場環(huán)境和政策環(huán)境下，市場很難就此步入快速反彈的軌道”。他認(rèn)為，這種現(xiàn)象僅僅是房價在市場規(guī)律下的正常波動而已。

另外，在土地市場上，盡管前段時間北京、上海、廣州等一線城市部分地塊出現(xiàn)“高溢價率”成交現(xiàn)象，但從整體看來，即使在下半年各地市場供應(yīng)放量的情況下，市場也沒有出現(xiàn)明顯過熱甚至反彈的跡象。以記者跟蹤的北京土地市場為例，在經(jīng)歷7月短暫火爆之后，8月再次進(jìn)入低迷期。截至目前，北京市整個8月份無住宅用地成交，這是繼今年3月、5月之后北京第三次住宅用地出現(xiàn)“零成交”。萬科董秘譚華杰也表示，“總體來看，土地市場尚未出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)向?！彼J(rèn)為，近期個別城市出現(xiàn)的高價地塊，跟地塊的特殊位置、企業(yè)的經(jīng)營策略等因素有關(guān)，不具備代表性。“行業(yè)調(diào)整的格局并未出現(xiàn)明顯變化，市場仍在調(diào)整期。”

上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布的《8月全國房地產(chǎn)行業(yè)月報》指出，受嚴(yán)厲調(diào)控政策的影響，“本月東、中、西部的房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅依然出現(xiàn)不同程度回落，以中、西部較為明顯，均已經(jīng)持續(xù)5個月收窄。中、西部地區(qū)反應(yīng)較慢，而東部地區(qū)開發(fā)投資增幅出現(xiàn)底部盤整，預(yù)期未來數(shù)月東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅會筑底后反彈”。此外“自4月出現(xiàn)了2010年以來首次同比負(fù)增長后，本月房屋新開工面積降幅繼續(xù)擴(kuò)大”，易居研究院預(yù)測“全年房屋新開工面積將保持下跌狀態(tài)，這也將是多年來首次出現(xiàn)年度負(fù)增長”。

可以佐證樓市冷熱不均的還有上海、杭州等城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。今年前7個月上海市商品房銷售面積為954.0萬平方米，同比下降7.8%。另外，自2010年初以來，上海市商品住宅銷售面積的同比增幅也一直為負(fù)值。進(jìn)入2012年以來，商品房銷售面積同比跌幅持續(xù)在15%左右。

而杭州市統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的數(shù)據(jù)也顯示，房地產(chǎn)開發(fā)投資在回落。1至7月，杭州房地產(chǎn)開發(fā)投資782.82億元，比1至6月回落4 .6個百分點(diǎn)。與此同時，來自經(jīng)緯研究中心的分析報道還指出，杭州樓市絕大多數(shù)樓盤成交乏力“地王”樓盤成燙手山芋，土地市場冷清，部分開發(fā)商捂盤惜售、成交數(shù)據(jù)注水等?！皹鞘姓{(diào)控大勢依舊，杭州樓市量平價穩(wěn)將是未來趨勢”。

未來希望政策“以穩(wěn)為主”

近日，山東省在房地產(chǎn)調(diào)控工作會議上，提出將總結(jié)改善商品房預(yù)售管理辦法，開展商品住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。業(yè)界隨即擔(dān)憂，取消預(yù)售制度轉(zhuǎn)而實(shí)行現(xiàn)房銷售后，由于沒有辦法很快形成市場供應(yīng)，有可能將形成一個市場供應(yīng)的真空期，供應(yīng)斷檔或者或供應(yīng)偏小的現(xiàn)象將造成短期內(nèi)房企無貨可推，一定程度上會形成現(xiàn)房供不應(yīng)求，從而造成價格上漲。

北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，山東預(yù)售資金監(jiān)管政策被過度解讀，短期內(nèi)現(xiàn)房銷售的可能性不大。他認(rèn)可“從目前情況來看，取消預(yù)售證只會使得房價再現(xiàn)暴漲，而不會增加市場供應(yīng)”的觀點(diǎn)。但他同時認(rèn)為“部分媒體報道夸大了政策原意，山東政策僅為正常的加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管，而非取消預(yù)售制。尤其在房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵階段，當(dāng)?shù)卣惶赡苊半U出臺如此激烈的政策。”

事實(shí)上，多位分析人士均指出，無論是政府層面還是開發(fā)商都希望近階段政策以保持當(dāng)前調(diào)控力度的“穩(wěn)定”為主，而不希望政策進(jìn)一步加碼。鏈家地產(chǎn)對記者表示“目前政策依然是穩(wěn)定為主，以北京方面為例，短期內(nèi)新政策落地的可能很小”。

賴國強(qiáng)同樣告訴記者，“因?yàn)榻鹑谡叩膶捤桑?012年上半年房地產(chǎn)市場有所復(fù)蘇。由此引發(fā)了可能出臺新調(diào)控政策的聲音”。他表示，市場要穩(wěn)定發(fā)展，政策也要保持穩(wěn)定，松緊適宜。

就企業(yè)而言，同樣希望政策以“穩(wěn)定”為主。當(dāng)前不少房企依然面臨著高庫存和一定的土地儲備需求，希望“以價換量”迅速回籠資金。新城控股集團(tuán)有限公司副總裁譚為民表示“當(dāng)前企業(yè)的主要目標(biāo)依然是去庫存。假設(shè)政策不變，市場去庫存的過程也將持續(xù)到明年?！彼赋觥艾F(xiàn)在能把資金盤活就是理性行為，市場的交易量才能慢慢有所回升，但價格不會輕易上漲，以免調(diào)控再次加碼?！?

來源：經(jīng)濟(jì)參考報

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