超三千億險(xiǎn)資獲釋可投資不動(dòng)產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)或受益

　　險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)再度“松綁”。近一周時(shí)間里，保監(jiān)會(huì)連發(fā)三文旨在推動(dòng)保險(xiǎn)資金運(yùn)用市場(chǎng)化，其中《關(guān)于保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知》以下簡(jiǎn)稱“通知”直接惠及到地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，據(jù)預(yù)算，可能將有超三千億險(xiǎn)資被釋放用于投資不動(dòng)產(chǎn)。

　　按照《通知》規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資非自用性不動(dòng)產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品，賬面余額合計(jì)調(diào)整為不高于本公司上季末總資產(chǎn)的20%，其中，投資非自用性不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額，不高于本公司上季末總資產(chǎn)的15%，較此前政策增加了5%，按照今年第二季度末6.78萬(wàn)億元的保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)來(lái)算，從理論上講，市場(chǎng)相當(dāng)于釋放了3390億人民幣左右的資金。

　　險(xiǎn)資對(duì)不動(dòng)產(chǎn)影響有限

　　雖然超三千億的體量看似龐大，但實(shí)際上并非如此，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)測(cè)，在對(duì)非自用性不動(dòng)產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的投資中，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)占比不會(huì)超過(guò)10%。據(jù)此，和訊房產(chǎn)計(jì)算得出，即便算上自用型物業(yè)項(xiàng)目，理論上可用于不動(dòng)產(chǎn)投資的險(xiǎn)資大概在三百億左右。

　　“要達(dá)到千億的資金增量基本不可能，”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院院長(zhǎng)郝演蘇在接受和訊房產(chǎn)采訪時(shí)表示，因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)屬于另類投資，投資數(shù)額大、期限長(zhǎng)、信息不透明，容易產(chǎn)生各種風(fēng)險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司不會(huì)貿(mào)然出擊。

　　郝演蘇強(qiáng)調(diào)，從保險(xiǎn)公司角度講，可變現(xiàn)性是生存的根本，目前貢獻(xiàn)6.78萬(wàn)億的近200家保險(xiǎn)公司中有不少是小型公司，而它們?yōu)榍罂焖賰冬F(xiàn)不會(huì)輕易涉足不動(dòng)產(chǎn)投資，而現(xiàn)金流困難也是制約中型保險(xiǎn)公司的重大因素，只有大型保險(xiǎn)公司可能將被釋放的資金投在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，但主要集中在自用型辦公樓等項(xiàng)目上。此外，投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的保險(xiǎn)公司必須具備上一會(huì)計(jì)年度凈資產(chǎn)達(dá)1億的標(biāo)準(zhǔn)，而此次標(biāo)準(zhǔn)未作調(diào)整，因而能達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)的保險(xiǎn)公司也有限。

　　除了上述調(diào)整外，《通知》還規(guī)定，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，不再執(zhí)行上一會(huì)計(jì)年度盈利的規(guī)定。此外，償付能力充足率的基本要求也由上季度末償付能力充足率不低于150%下調(diào)至不低于120%；對(duì)于保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)投資計(jì)劃的賬面余額也做了明細(xì)。

　　不過(guò)，眾所周知，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域主要包括購(gòu)買(mǎi)自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實(shí)體和商業(yè)物業(yè)四類物業(yè)類型，而相關(guān)規(guī)定也明確指出，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)不得參與一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、參與住宅類商品房的開(kāi)發(fā)和銷售、提供無(wú)抵押、無(wú)擔(dān)保的債權(quán)融資，因此即使千億保險(xiǎn)資金全部流入樓市，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是住宅市場(chǎng)短期內(nèi)影響也不大。

　　商業(yè)地產(chǎn)或相對(duì)受益

　　值得注意的是，在四類地產(chǎn)中，商業(yè)地產(chǎn)可能獲益最大，有專家指出，保險(xiǎn)資金流入一般會(huì)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)較小而回報(bào)穩(wěn)定的商業(yè)地產(chǎn)，不過(guò)商業(yè)地產(chǎn)只是相對(duì)受益。事實(shí)上，據(jù)世邦魏理仕調(diào)查，上半年主要城市商業(yè)地產(chǎn)需求平穩(wěn)，租金上升減緩。在市場(chǎng)需求不旺的前提下，短期內(nèi)險(xiǎn)資也難對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有較大的刺激作用。

　　此外，《通知》還特別提出，鼓勵(lì)險(xiǎn)資投資公共租賃住房和廉租住房項(xiàng)目，且在保險(xiǎn)公司重大股權(quán)投資和購(gòu)置自用性不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，除使用資本金外，還可使用資本公積金、未分配利潤(rùn)等自有資金。

　　對(duì)此，郝演蘇表示，保險(xiǎn)公司在自用性不動(dòng)產(chǎn)上可能也將有增持，但對(duì)投資保障房，保險(xiǎn)公司熱情不會(huì)很高，除非政策制定更多的細(xì)則去保障保險(xiǎn)公司的投資收益率?？傊?，險(xiǎn)資對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的影響有限，反而有必要的是，政策制定者需要通過(guò)細(xì)化對(duì)各項(xiàng)投資比例的限制來(lái)控制風(fēng)險(xiǎn)。

　　保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，《通知》在放松管制的同時(shí)，著重加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)管控，增加了投資分散化等要求，防范其他行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)傳遞。

　　一方面，在保險(xiǎn)資金以間接方式投資公共租賃住房和廉租住房項(xiàng)目，保監(jiān)會(huì)規(guī)定，該類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府審定，權(quán)證齊全合法有效，地處經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、財(cái)政狀況良好、人口增長(zhǎng)速度較為穩(wěn)定的大城市。

　　另一方面，為約束保險(xiǎn)公司假借“養(yǎng)老地產(chǎn)”等名義建設(shè)和銷售商品房，《通知》還明確，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，不得以投資不動(dòng)產(chǎn)為目的，運(yùn)用自用性不動(dòng)產(chǎn)的名義，變相參與一級(jí)土地開(kāi)發(fā)。

來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)

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