上半年6成房企利潤下滑，回籠資金成當(dāng)務(wù)之急

　　陸續(xù)公布的半年報(bào)顯示，上半年房地產(chǎn)企業(yè)近六成出現(xiàn)利潤下滑或虧損。隨著各部委密集表態(tài)堅(jiān)持樓市調(diào)控不放松，房企未來形勢將更加嚴(yán)峻，運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)正在增大。緩解庫存壓力，加快資金回籠，仍是房企的當(dāng)務(wù)之急。

　　上半年房企整體狀況不佳

　　近日，滬深兩市已有49家房企以快報(bào)或預(yù)告等形式公布了上半年業(yè)績情況。其中近六成房企出現(xiàn)了不同程度的虧損或利潤下滑，虧損房企達(dá)13家。

　　從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，中小房企虧損面繼續(xù)擴(kuò)大。在凈利潤降幅超過100%的10家企業(yè)中，排名100名之后的企業(yè)占絕大多數(shù)。除珠江、金宇車城、國興為續(xù)虧外，剩余7家全部為首虧，其中沙河股份、高新發(fā)展等預(yù)估虧損均在900萬元以上。

　　大型房企的表現(xiàn)雖然略好于中小房企，但也難現(xiàn)昔日好景。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，在排名前100的17家大型房企中，約47%的房企出現(xiàn)了虧損或利潤下滑。其中，保利地產(chǎn)上半年簽約面積和簽約金額均同比增長27%以上，但凈利潤下降12.13%。

　　緯聯(lián)地產(chǎn)市場策略資源部高級分析師周飛就此認(rèn)為，房企利潤下降并不等同于虧損，只是回歸到了比較合理的水平?！爸胺科蟮睦麧櫬势毡樵?0%至30%，目前則已下降到了10%到15%。這個(gè)利潤率是比較正常的?！?/p>

　　對于一些飄紅報(bào)喜的數(shù)據(jù)，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示懷疑。他說，從上市房企年度銷售指標(biāo)的制定與去年同期銷售金額對比來看，個(gè)別房企公布的年中業(yè)績存在粉飾的成分。

　　以價(jià)換量致利潤率下滑

　　近期，一些房企“以價(jià)換量”導(dǎo)致了雖然表面業(yè)績上漲、但實(shí)際利潤率下降的現(xiàn)象出現(xiàn)。同時(shí)，部分房企上半年結(jié)算收入大幅減少，也導(dǎo)致其盈利能力大幅下滑。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部陳雪認(rèn)為，由于房地產(chǎn)行業(yè)的整體環(huán)境對項(xiàng)目銷售進(jìn)度和價(jià)格產(chǎn)生了一定影響，半年度實(shí)際可結(jié)算項(xiàng)目少，導(dǎo)致可確認(rèn)的銷售收入較少。

　　他指出，“接近六成房企出現(xiàn)虧損或利潤下滑，且虧損房企數(shù)超過了2011年報(bào)披露的8家，表明調(diào)控政策對房企利潤的影響已十分明顯?！痹谡{(diào)控作用下，部分開發(fā)商為去庫存，選擇以價(jià)換量保持資金鏈穩(wěn)定。在這種情況下，即便銷售額增加，其利潤也會(huì)隨之減弱。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年銷售金額在100億元以上的房企，平均銷售均價(jià)同比下降9.5%，平均銷售面積同比上升6.2%。其中，萬科推盤以剛需產(chǎn)品為主，144平方米以下戶型占比近90%，其銷售均價(jià)同比下降10.6%，銷售面積同比上升6.1%；恒大在4月份加大促銷力度以來，銷售均價(jià)環(huán)比下降10%，銷售面積環(huán)比提升126.2%。

　　張宏偉表示，部分大型房企提前且超額完成上半年銷售目標(biāo)，主要得益于降價(jià)策略的調(diào)整。如果降價(jià)走量的動(dòng)力消失，下半年銷售指標(biāo)能否完成值得進(jìn)一步觀察。此外，業(yè)績較好的房企幾乎都是高周轉(zhuǎn)的大型房企，這并不是房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象?！皬陌肽陥?bào)中看，已經(jīng)完成全年任務(wù)指標(biāo)一半以上的現(xiàn)象并不普遍?！?/p>

　　加快回籠資金仍是房企當(dāng)務(wù)之急

　　在以價(jià)換量漸成市場主流的情形下，部分房企的半年報(bào)中卻呈現(xiàn)量價(jià)背離的狀況。有專家指出，在長時(shí)間的嚴(yán)格調(diào)控下，房企融資成本正在不斷上升。由于目前樓市尚存在諸多不確定性，下一步應(yīng)警惕房企資金趨緊而帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國指數(shù)研究院日前共同發(fā)布的《2012中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》顯示，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率與有效負(fù)債率近年來持續(xù)攀升，2011年達(dá)到4年來的高點(diǎn)。截至2011年末，滬深上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率和有效負(fù)債率均值分別達(dá)63.43%和50.38%，債務(wù)壓力進(jìn)一步加重。

　　而在負(fù)債水平攀升的同時(shí)，房地產(chǎn)上市公司的短期償債能力也趨于弱化，進(jìn)一步削弱了資產(chǎn)流動(dòng)性，加劇了資產(chǎn)減值帶來的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。中國指數(shù)研究院分析認(rèn)為，目前近70%的房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營現(xiàn)金呈現(xiàn)“入不敷出”狀況，行業(yè)整體運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)加速累積。

　　值得注意的是，目前房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈狀況分化也非常嚴(yán)重。華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院王國華教授指出，招保萬金等大型房地產(chǎn)企業(yè)，由于項(xiàng)目一般都比較好，資金鏈狀況一直不錯(cuò)，融資成本在不斷下降。但與之相反的是，三、四線城市的許多中小型房企，融資成本卻在不斷提升。

　　王國華認(rèn)為，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，目前高庫存和高負(fù)債的狀況沒有發(fā)生根本性改觀。房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈壓力仍然較大，市場量價(jià)齊升的態(tài)勢難以長久維持。

　　針對下半年市場走勢，中指院認(rèn)為，上市房地產(chǎn)公司將更多地聚焦于深化調(diào)整價(jià)格策略、創(chuàng)新營銷手段。在堅(jiān)持調(diào)控不放松的背景下，采用靈活的銷售策略緩解不斷攀升的庫存壓力，加快資金回籠速度，依然是開發(fā)商當(dāng)前亟待完成的艱巨任務(wù)。（王喬 徐海波）

來源：新華網(wǎng)

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