五成房企負(fù)債率超60%，房價(jià)下行趨勢難改

　　房企資金壓力猶存 房價(jià)下行趨勢難改

　　自今年3月以來，房地產(chǎn)市場成交量上升，近一個(gè)月以來銷售量更是“一路飄紅”。但相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況并不容樂觀，目前房企的負(fù)債率依然較高，5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過60%。截至目前，在已經(jīng)公布業(yè)績預(yù)告的59家房地產(chǎn)類上市公司中，有13家預(yù)計(jì)業(yè)績將出現(xiàn)下滑，有20家預(yù)計(jì)出現(xiàn)虧損，整體預(yù)減比例達(dá)到了55.9%。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，雖然市場成交回暖明顯，但房地產(chǎn)商的資金鏈壓力仍然較大，市場量價(jià)齊升的態(tài)勢難以長久維持，未來房地產(chǎn)市場暴漲可能性不大，甚至?xí)^續(xù)回落。

　　反差 樓市淡季不淡成交紅火

　　各種現(xiàn)象表明，本應(yīng)房市淡季的6、7月，并不那么淡，反而是一片火紅。中指院最新數(shù)據(jù)顯示，在7月16日到22日的一周中，交易量繼續(xù)上升，在所監(jiān)測的40個(gè)城市中，32個(gè)城市交易量同比上漲，6城市同比漲幅超過150%，其中蘇州同比增幅最大，達(dá)306.42%。

　　成交量的上漲，也促使開發(fā)商們的提價(jià)熱情再次蠢蠢欲動(dòng)。日前，統(tǒng)計(jì)局公布6月份70個(gè)城市樓價(jià)數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市21個(gè)，上漲城市25個(gè)。值得注意的是，這是此輪調(diào)控周期9個(gè)月以來上漲城市數(shù)量首次超過下降城市數(shù)量。此外，環(huán)比上漲城市數(shù)量的急劇攀升至25個(gè)，也超過前5月上漲城市數(shù)量之和。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，成交量上漲，接連兩次的降息，使房地產(chǎn)企業(yè)的資金緊張局勢稍有緩解，再加上地方政府放松房地產(chǎn)調(diào)控意愿明顯，促使房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變銷售方式，借勢提價(jià)。

　　的確，成交量的上升，貨幣政策相對(duì)放寬，改變了房企觀望的局面。拿土地拍賣市場來說，近期，土地拍賣市場就出現(xiàn)有冷到熱的逆轉(zhuǎn)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年上半年20個(gè)重點(diǎn)城市土地流拍數(shù)高達(dá)163宗，其中住宅用地流拍最為明顯。但是，6月份開始，一些城市土地交易開始活躍，不少地方又出現(xiàn)土地高溢價(jià)現(xiàn)象，包括北京、上海、廣州、深圳等全國20個(gè)重點(diǎn)城市的土地市場推出586塊，僅半月就環(huán)比5月多出239塊，達(dá)年內(nèi)最高峰。

　　“拿地速度加快，高溢價(jià)地頻繁出現(xiàn)，也說明房企運(yùn)營策略開始轉(zhuǎn)向?！敝袊鐣?huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院“住房問題研究”課題組成員鄒琳華表示，上半年，不少房企從之前的“以價(jià)換量”轉(zhuǎn)變?yōu)樵囂叫缘靥岣咪N售價(jià)格。從數(shù)據(jù)上看，現(xiàn)階段售價(jià)較年前低點(diǎn)來說，已經(jīng)每月調(diào)高2%至5%。但是，由于庫存量大、資金緊張，加之未來形勢尚未完全明朗，開發(fā)企業(yè)目前價(jià)格上調(diào)具有漸進(jìn)性、試探性和觀望性，多采取每月調(diào)高一定比例，并不斷觀望市場反應(yīng)的策略，避免因房價(jià)較周邊樓盤過高而陷入滯銷僵局。

　　堪憂 房企經(jīng)營狀況不容樂觀

　　在成交量回升的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)版塊股票一路飄紅。WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年以來，房地產(chǎn)申萬指數(shù)已經(jīng)累計(jì)上行了15.78%，在23個(gè)申萬一級(jí)行業(yè)中漲幅僅次于食品飲料16.73%，大幅領(lǐng)先上證綜指-2.88%的同期漲幅。148只房地產(chǎn)類股票中，有116只出現(xiàn)上漲，保利地產(chǎn)累計(jì)上漲了35.78%，招商地產(chǎn)累計(jì)上漲了28.85%，萬科A累計(jì)上行了23.58%，金地集團(tuán)則累計(jì)上漲了19.81%。

　　與此同時(shí)，剛剛披露完的基金的二季報(bào)也顯示，房地產(chǎn)股票成為了眾多基金經(jīng)理所追逐的對(duì)象，2012年二季度保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)的多只房地產(chǎn)類股票均受到了基金經(jīng)理的青睞，基金對(duì)保利地產(chǎn)整體增持4.4億股，對(duì)金地集團(tuán)增持3.0億股，萬科A、華僑城A等也均獲得了大量的增持。

　　雖然房企在資本市場被眾買家看好，但是，從目前已經(jīng)披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況卻不容樂觀。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前房企的負(fù)債率依然較高，5成大型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率超過60%。更令人擔(dān)憂的是，大多數(shù)房地產(chǎn)上市企業(yè)經(jīng)營性現(xiàn)金流為負(fù)值，部分大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)內(nèi)，互相擔(dān)保的貸款占其全部貸款的3成。

　　WIND統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，僅有包括萊茵置業(yè)、臥龍地產(chǎn)和陸家嘴在內(nèi)的三家地產(chǎn)類上市公司公布了半年報(bào)，數(shù)據(jù)顯示，上述三家企業(yè)的營業(yè)收入分別下降了11.69%、28.61%和48.93%，其凈利潤則分別下滑了23.71%、48.89%和53.80%。與此同時(shí)，共有包括華僑城A、電子城、華遠(yuǎn)地產(chǎn)和保利地產(chǎn)在內(nèi)的4家地產(chǎn)企業(yè)公布了業(yè)績快報(bào)，除了華遠(yuǎn)地產(chǎn)預(yù)計(jì)凈利潤出現(xiàn)增長之外，其余3家均預(yù)計(jì)凈利潤將出現(xiàn)不同幅度的下滑。

　　而從中報(bào)預(yù)告的情況來看，截至目前，在已經(jīng)公布業(yè)績預(yù)告的59家房地產(chǎn)類上市公司中，有13家預(yù)計(jì)業(yè)績將出現(xiàn)下滑，有20家則預(yù)計(jì)將出現(xiàn)虧損，整體預(yù)減比例達(dá)到了55.9%。其中，嘉凱城預(yù)計(jì)今年上半年將虧損35000萬元，同比下滑4901.41%。

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀