北上廣深上半年土地收入創(chuàng)3年最低，降幅超過(guò)五成

　　作為最能反映開(kāi)發(fā)商信心的風(fēng)向標(biāo)——土地市場(chǎng)，在今年上半年顯得尤為寒冷。土地宗數(shù)、用地面積、建設(shè)面積、樓面價(jià)、溢價(jià)率和土地出讓金等指標(biāo)全面下滑至2010年以來(lái)3年內(nèi)的最低點(diǎn)。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、武漢、成都、長(zhǎng)沙等全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市今年上半年土地市場(chǎng)共成交了2118塊土地，出讓金累計(jì)為2397億元，大幅縮水1366億元，同比降幅達(dá)36.3%。

　　一線城市出讓金降幅最大

　　鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、廣州和深圳一線城市今年上半年土地出讓金僅為440億元，同比下降55.3%，一線城市的土地出讓金降幅遠(yuǎn)超過(guò)其他重點(diǎn)城市。四大一線城市成交土地宗數(shù)僅為367塊，成交建設(shè)用地面積為1567公頃，平均樓面價(jià)為1664元/平方米，溢價(jià)率為8.6%，各項(xiàng)指標(biāo)均為2010年以來(lái)的最低點(diǎn)。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部陳雪認(rèn)為，一線城市遭遇的挑戰(zhàn)更大。因?yàn)槠鋬?yōu)質(zhì)地塊的存量已經(jīng)為數(shù)不多，且底價(jià)一直處于高位。而目前房企所關(guān)注的兩個(gè)核心問(wèn)題又恰恰是土地是否優(yōu)質(zhì)，價(jià)格是否足夠低，因此供應(yīng)與需求之間的矛盾也更加突出。一線城市的土地出讓金萎縮幅度高達(dá)55.3%，明顯高出20個(gè)重點(diǎn)城市36.3%的同比降幅。因此，一線城市下半年土地市場(chǎng)的變數(shù)會(huì)更大，會(huì)有更多稀缺地塊入市，土地供應(yīng)量會(huì)大幅增加。

　　此外，上半年地方政府土地財(cái)政的受影響很大，因此下半年除了會(huì)加大供應(yīng)推好地之外，宏觀政策調(diào)控繼續(xù)明顯趨緊的預(yù)期也大大降低。

　　樓板價(jià)下降20% 流拍率高企

　　鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)20重點(diǎn)城市上半年的平均樓面價(jià)為1285元/平方米，同比去年降幅為20.0%；其中住宅樓面價(jià)為2008元/平方米，同比降幅為13.7%；土地流拍高達(dá)163宗，其中住宅用地流拍最為明顯，上半年達(dá)到79宗，流拍率高達(dá)14.6%。

　　全國(guó)的土地樓面價(jià)已下滑至3年內(nèi)的最低點(diǎn)，但土地出讓金的大幅縮水和住宅用地流拍率高企表明，房企拿地意愿不強(qiáng)，對(duì)于絕大多數(shù)普通土地來(lái)講，價(jià)格低未必能夠吸引開(kāi)發(fā)商。

　　數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市1—6月的土地溢價(jià)率分別為：1.4%、1.1%、1.7%、4.1%、2.8%、15.0%，上半年平均掛牌溢價(jià)率僅為4.6%，而6月為月度溢價(jià)率最高的月份。陳雪認(rèn)為，雖然進(jìn)入6月以來(lái)政府明顯加大優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)頻率，以南北地王為主的優(yōu)質(zhì)地塊成交將6月份平均溢價(jià)率推高至15.0%，但上半年的平均溢價(jià)率僅約4.6%，與往年20%以上的溢價(jià)率相比，差距明顯。由于優(yōu)質(zhì)地塊僅是少數(shù)，占據(jù)絕大多數(shù)的普通地塊仍然難有較高的溢價(jià)率，所以今年下半年的土地市場(chǎng)整體仍會(huì)呈現(xiàn)低價(jià)成交的趨勢(shì)。（朱楠）

來(lái)源：上海證券報(bào)

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