八房企上半年銷售超200億，負(fù)債率仍居高不下

7月5日，萬科公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年該公司銷售金額為625.4億元。新浪樂居與中國房地產(chǎn)測評中心CRIC發(fā)布的《2012上半年房企銷售TOP50》則顯示，萬科銷售額再居榜首，中海和保利分別以543億元、493.1億元分列二、三名，此外，有8家房企銷售額超過200億元。恒大、萬科、綠地則占據(jù)銷售面積榜單前三名。

　　上半年，各大開發(fā)商都經(jīng)歷了奮力出貨的時期，大部分品牌房企的銷售業(yè)績超出預(yù)期。30家品牌房企中有17家銷售額同比實現(xiàn)上漲。與此同時，負(fù)債率居高不下，仍是房企面臨的主要風(fēng)險之一。

　　持續(xù)走低的資金杠桿率

　　“企業(yè)‘追趕’銷售額為的是盡快覆蓋融資、負(fù)債成本，但盲目擴大融資，債臺越來越高，即使擁有亮麗的銷售業(yè)績，也會隨時面臨崩盤的危險。”華南一家知名房企財務(wù)監(jiān)控部門負(fù)責(zé)人向《華夏時報》記者表示，“早前房子不好賣，現(xiàn)在樓市有回暖跡象，銷售額有了保證，如何利用銷售回款是考驗房企戰(zhàn)略的關(guān)鍵。”

　　上述人士認(rèn)為，房企的資金包袱并沒有拋下，應(yīng)該根據(jù)自身情況，選擇合理的撥備部分覆蓋融資成本，并盡量減少下階段繼續(xù)高成本融資的可能。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年1月-5月，房企資金杠桿率降至2.35的歷史低位，較今年1-4月的2.39進一步下降，在2009年-2011年，房企資金杠桿率分別為3.19、2.71和2.44。資金杠桿率數(shù)值一降再降，顯示房企的資金壓力巨大。

　　“持續(xù)走低的資金杠桿率和高負(fù)債率是房企，也是該行業(yè)的定時炸彈。如何‘排毒’，是衡量房企能否在本次調(diào)控中調(diào)整自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵因素?！鄙鲜龇科筘?fù)責(zé)人稱。

　　她所指的“毒”，是行業(yè)在“重資產(chǎn)模式”下陷入惡性循環(huán)，以致資金和資源利用效率一直在低水平運行。

　　北京貝塔咨詢中心最新發(fā)布的報告認(rèn)為，政策和市場的頻繁波動，不僅沖擊了激進擴張的企業(yè)，在目前以重資產(chǎn)為主的模式即主要以依賴土地規(guī)模擴張為主下，也削弱了地產(chǎn)行業(yè)整體的運營效率。

　　上述報告顯示，盡管就行業(yè)整體而言，已經(jīng)過了最壞的時期，市場風(fēng)險有所釋放，但行業(yè)整體對外部金融資源的依賴度卻更高，一旦銀行、信托等金融系統(tǒng)出現(xiàn)壞賬風(fēng)險，并導(dǎo)致對地產(chǎn)行業(yè)的信貸緊縮，將使整個地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)源于金融系統(tǒng)而非地產(chǎn)市場的連鎖反應(yīng)。

　　該中心通過對50家重點上市公司財報研究發(fā)現(xiàn)，目前已有六成房企突破了財務(wù)安全底線，并指出地產(chǎn)金融風(fēng)險已經(jīng)超越地產(chǎn)市場風(fēng)險，成為下一階段房企面臨的最主要風(fēng)險。

　　行業(yè)分化加劇

　　今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)掀起了新一輪整合潮。數(shù)據(jù)顯示，今年以來，上市房企有關(guān)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的公告數(shù)量比去年同期增長超過六成，而本年涉及房地產(chǎn)的股權(quán)及資產(chǎn)交易預(yù)計將突破2500億元。此外，包括SOHO中國、中航地產(chǎn)、恒大以及招商地產(chǎn)在內(nèi)的多家房地產(chǎn)企業(yè)也在行業(yè)內(nèi)進行積極的股權(quán)并購。

　　戴德梁行中國投資部聯(lián)席主管葉建成預(yù)測，未來房地產(chǎn)行業(yè)的并購案例會不斷增多，其中包括房地產(chǎn)企業(yè)間的并購，房地產(chǎn)私募基金的收購以及國內(nèi)險資的收購。

　　在整合過程中，行業(yè)分化也在加劇。

　　上海易居房地產(chǎn)研究所副所長楊紅旭在接受媒體采訪時表示，現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)強者愈強、弱者愈弱、分化加劇的態(tài)勢。大型房企逆勢擴張，銷售增速同比正增長，但小型房地產(chǎn)公司已經(jīng)開始負(fù)增長，日子越來越難過。這將逼迫中小企業(yè)退出，大型房企的市場占有率將進一步提高。

　　而上海易居分析師周建成則認(rèn)為，目前來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈還沒有到普遍面臨斷裂的境地，但是確有部分企業(yè)資金吃緊難以為繼。對于有資金有實力的企業(yè)，并購不失為實現(xiàn)業(yè)務(wù)快速拓展的一種選擇。

　　周建成指出，當(dāng)前，房企并購呈現(xiàn)出實力分化和整合提速的特點，即并購方多為在資本市場上摸爬滾打多年，或由地方向全國輻射的大型房企；而被并購方則多是有項目或土地，但體量小、融資渠道少的中小房企。

　　瑞銀此前的一項研究顯示，如果調(diào)控政策持續(xù)下去，預(yù)計到2012年底，主要上市開發(fā)商的市場份額可能會由2007年的7%增長到20%左右。

來源：華夏時報

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