降息下樓市升溫預(yù)期上漲，房企高溢價(jià)拿地再現(xiàn)

　　自上周央行宣布降息以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)迅速。在成交量出現(xiàn)高潮的同時(shí)，價(jià)格也暗暗開始上漲。

　　雖然降息所帶來的影響更多的是預(yù)期的變化，但由此所帶來的價(jià)格的上漲，卻是可預(yù)見的趨勢(shì)。如何強(qiáng)化市場(chǎng)對(duì)于對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的信心，是對(duì)調(diào)控提出的新挑戰(zhàn)。

　　――降息：調(diào)控放松預(yù)期再升溫

　　在央行上個(gè)月下調(diào)存款準(zhǔn)備金率之后，6月8日，央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。這是近三年半以來央行首次降息。同時(shí)央行宣布，個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間的下限為基準(zhǔn)利率的0.7倍。

　　降息消息一出來，正處于膠著狀態(tài)中的樓市反應(yīng)迅速。部分開發(fā)商甚至將其夸大為央行信貸政策的再松動(dòng)。財(cái)經(jīng)專欄作家葉檀稱，“降息對(duì)于房地產(chǎn)刺激作用毋庸置疑”。

　　但據(jù)記者了解到，央行此前雖通過窗口指導(dǎo)要求銀行統(tǒng)一對(duì)首套房貸利率打8.5折，但并未明文取消過7折利率。也就是說，理論上7折個(gè)人房貸利率一直存在。中國人民銀行新聞發(fā)言人14日也就“央行特急文件調(diào)整利率及其涉及房貸利率”一事接受新華社記者采訪時(shí)說，文件是要明確對(duì)個(gè)人住房貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限不再進(jìn)一步放寬，此次仍保持基準(zhǔn)利率0.7倍不變。

　　事實(shí)上，此次降息后，大部分銀行也依然維持之前的貸款政策，個(gè)別銀行甚至因?yàn)榇尜J差變小，反而減少了折扣。據(jù)媒體報(bào)道，京、深、穗三地的工行、建行、交行、浦發(fā)、匯豐等多家商業(yè)銀行表示，降息之后，他們的房貸政策暫時(shí)維持不變。其中北京中行有關(guān)人士更表示，首套房貸利率的下限從過去的8.5折提高至9折。

　　分析人士表示，房貸7折只是個(gè)“理論值”，短期內(nèi)很難實(shí)現(xiàn)。此次降息后，由于存貸款利率的浮動(dòng)區(qū)間擴(kuò)大，銀行在攬存壓力的作用下普遍上調(diào)存款利率，利差明顯被擠壓，如果貸款利率再往下大打折扣，就更難賺錢了。

　　除此以外，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的另一則消息也讓很多人認(rèn)為房貸放松、房?jī)r(jià)會(huì)再度上漲。

　　銀監(jiān)會(huì)此前發(fā)布的《商業(yè)銀行資本管理辦法試行》中將個(gè)人住房抵押貸款首套和二套房風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重統(tǒng)一規(guī)定為50%。這給予業(yè)內(nèi)更多的想象空間。有人據(jù)此認(rèn)為，這意味著二套房貸有所松動(dòng)。

　　但銀監(jiān)會(huì)國際部主任范文仲澄清說，上述管理辦法中對(duì)個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)抵押的權(quán)重，設(shè)定的比例一直就是50%，不存在修改標(biāo)準(zhǔn)的問題，也不能推斷出二套房貸會(huì)放松這樣一個(gè)結(jié)論。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，目前首套房和二套房風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重“一視同仁”，是銀行從鼓勵(lì)消費(fèi)貸款角度出發(fā)作出的調(diào)整。銀行下調(diào)二套房風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，意味著在操作二套房貸款審批時(shí)可能比原來順利。但郭田勇同時(shí)強(qiáng)調(diào)，目前宏觀調(diào)控下，政府對(duì)二套房購買者的調(diào)控力度并未降低，目前各家銀行對(duì)二套房貸款的政策并未改變，在利率上沒有太多可以操作的優(yōu)惠空間。

　　從市場(chǎng)上來看，二套房貸利率也沒有任何松動(dòng)的跡象。調(diào)查顯示，京滬深穗多數(shù)銀行仍然執(zhí)行二套房貸1.1倍的

　　核心提示：盡管官方以及一些專家都對(duì)政策進(jìn)行了詮釋，但央行降息的消息還是觸發(fā)了一些以往持幣觀望購房者的買房心理，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了成交高潮，不少二手房業(yè)主正在積極提價(jià)；同時(shí)，房企高溢價(jià)拿地的情形再現(xiàn)。多位業(yè)內(nèi)人士表示，貨幣松動(dòng)之下資產(chǎn)價(jià)格的上漲，卻是可預(yù)見的趨勢(shì)。這對(duì)樓市調(diào)控提出了新的挑戰(zhàn)。

　　――購房者：刺激神經(jīng)加緊入市

　　盡管官方以及一些專家都對(duì)政策進(jìn)行了詮釋，但央行降息的消息還是觸發(fā)了一些以往持幣觀望購房者的買房心理，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了成交高潮，不少二手房業(yè)主正在積極提價(jià)。

　　在剛剛過去的一周，北京和深圳樓市極少數(shù)樓盤，再次上演了瘋狂的一幕：6月9日，北京豪宅項(xiàng)目西山壹號(hào)院對(duì)外宣布認(rèn)購8億元，按此計(jì)算，單套價(jià)格1200萬-1300萬的該項(xiàng)目一天售出數(shù)十套。6月10日深圳水榭花都再現(xiàn)千人排隊(duì)購房，項(xiàng)目均價(jià)21000-23000元/平方米，最低至17000元/平方米。據(jù)開發(fā)商稱，當(dāng)天推出近1000套房源，全部售罄。

　　而據(jù)媒體報(bào)道，北京多個(gè)資深業(yè)內(nèi)人士表示，近期連續(xù)受朋友之托“找關(guān)系”買房，“不需要折扣，只要排個(gè)號(hào)就行”，豪宅、剛需盤、商住都有，市場(chǎng)中忽然冒出來很多買房的人。這種趨勢(shì)在降息的消息出來后更為明顯。

　　“降息雖然實(shí)際效果不大，但對(duì)市場(chǎng)的心理預(yù)期影響巨大?！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉說。很多項(xiàng)目代理和中介把降息作為營銷的噱頭，向買房人灌輸。

　　成交量大漲的同時(shí)，商品房?jī)r(jià)格也在抬頭。6月上旬，北京商品住宅網(wǎng)簽量比5月上旬增長10.3%，比去年同期增長30.5%，均價(jià)小幅上漲2%。在廣州，上周網(wǎng)簽均價(jià)14132元/平方米，也創(chuàng)下兩年來新高。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，信貸環(huán)境的相對(duì)寬松，首套房享受8.5折優(yōu)惠的人群擴(kuò)大，影響了部分消費(fèi)者的心理預(yù)期，促其加緊入市。從目前情況看，如果供應(yīng)能跟上，6月份成交量可望維持增長態(tài)勢(shì)。張大偉也表示，雖然一些報(bào)道所稱的排隊(duì)10多個(gè)小時(shí)才能過戶的購房情況可能相對(duì)夸張，但不可否認(rèn)的是，降息確實(shí)對(duì)購買者心理影響很大，擔(dān)憂市場(chǎng)再次出現(xiàn)上漲，出手的積極性也逐漸增加。

　　另有業(yè)內(nèi)人士也指出，降息使人們聯(lián)想到流動(dòng)性泛濫會(huì)促使貨幣貶值，為了讓自己的人民幣保值，多數(shù)人很自然想到要買房。因?yàn)楦鶕?jù)過去房地產(chǎn)暴漲歷史的經(jīng)驗(yàn)，在一些購房者眼里，買房所獲得的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了利息，不僅對(duì)抗了貨幣貶值，還贏得了“利潤”，最起碼從賬面上來說是如此。

　　核心提示：盡管官方以及一些專家都對(duì)政策進(jìn)行了詮釋，但央行降息的消息還是觸發(fā)了一些以往持幣觀望購房者的買房心理，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了成交高潮，不少二手房業(yè)主正在積極提價(jià)；同時(shí)，房企高溢價(jià)拿地的情形再現(xiàn)。多位業(yè)內(nèi)人士表示，貨幣松動(dòng)之下資產(chǎn)價(jià)格的上漲，卻是可預(yù)見的趨勢(shì)。這對(duì)樓市調(diào)控提出了新的挑戰(zhàn)。

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