量增價升難言見底，局部回暖不改樓市降價趨勢

　　5月的樓市十分熱鬧，頗有“亂花漸欲迷人眼”的架勢，成交量放大、價格回升，二手房也聞風而動，坐地起價，部分地區(qū)甚至出現(xiàn)排隊購房的“長龍”，而根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，5月份全國商品房成交面積和銷售額，比4月份分別上漲了15%、20%。房地產(chǎn)真的是回暖見底了嗎？業(yè)內(nèi)專家指出，回暖呈現(xiàn)結(jié)構性特征，由購買者的剛性需求、開發(fā)商以價換量的銷售策略等因素導致，并不表明房價探底成功、重拾升勢，未來的房價仍將呈現(xiàn)“穩(wěn)中有降”的趨勢。

　　樓市回暖有結(jié)構性特點

　　5月份，40個大中城市，逾八成城市房地產(chǎn)成交量環(huán)比上漲。其中，四大一線城市北京、上海、廣州、深圳5月的成交量均創(chuàng)下限購以來新高。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長陳國強對本報記者表示，成交量的回升實際上具有結(jié)構性的特點。他認為，一方面由部分區(qū)域的熱銷樓房帶動，同時，大量的樓盤還呈現(xiàn)出不景氣的特征；另一方面，購房群體也有明顯特征，雖然有一些改善型的高檔樓房銷售增長，但首次買房的“剛需”則占據(jù)了購買主體。

　　陳國強指出，開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變銷售策略，尋求“以價換量”，熱銷樓盤價格都是平開和低開，符合市場預期，也釋放出較大的成交量。同時，市場回暖也和政策的微調(diào)有關。

　　近期中央的宏觀經(jīng)濟政策，把穩(wěn)增長放在更加重要的位置，采取了降息、加大投資力度、加快對一些項目的審批等措施。市場一度出現(xiàn)對央行重申首套房貸利率優(yōu)惠的誤讀。

　　開發(fā)商盼望政策放寬，部分媒體的跟風解讀也以樂觀預期偏多，兩方面因素疊加，導致市場預期開始調(diào)整。許多人由觀望轉(zhuǎn)向了出手。

　　談論“樓市見底”為時尚早

　　“對于近期回暖，國家的政策依然沒有放松，從這個角度看，說見底或許早了點?！北本┕ど檀髮W產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟研究中心副主任周清杰向本報記者表示，近期的降息、下調(diào)存款準備金率等政策，是政府為了應對經(jīng)濟下行壓力而采取的措施，目的不是為房地產(chǎn)救市。貨幣政策的調(diào)整是面對整個實體經(jīng)濟的。

　　陳國強認為，從政策的角度來看，今年初是一直比較明朗的，可以說是“政策的見底”。“但政策的底部特征不等于市場的底部?！彼e例說，近一時期，北京的通州、大興、房山供應量比較大，競爭激烈，價格有所回調(diào)，部分區(qū)域的價格底部特征比較明顯，但還沒有到擠掉大部分泡沫的程度，其他城市也有類似的情況。

　　陳國強也認為，宏觀經(jīng)濟政策的微調(diào)是基于經(jīng)濟發(fā)展全局的考慮，雖然客觀上房地產(chǎn)可以受益，但主要目的不是為了“救樓市”，不能模糊兩者之間的區(qū)別。

　　各地政府比中央政府在政策上更積極一點，畢竟地方政府的財政壓力更大。周清杰表示，在這一點上，“地方政府、開發(fā)商和媒體在某種程度上達成了一種默契。”

　　樓市傳言為何撲朔迷離

　　6月12日，一篇名為《發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌》的報道引起了公眾關注，文中多次引用所謂“發(fā)改委內(nèi)部人士”的話，暗示當前一系列政策意在放松樓市調(diào)控，言及“未來不排除給地產(chǎn)項目"開口子"。國家發(fā)改委當日發(fā)表聲明：“有關報道純屬捏造?！?/p>

　　全國人大財政經(jīng)濟委員會副主任委員賀鏗接受記者采訪時表示：“有人炒作，希望房地產(chǎn)價格回升可以理解，我的觀點是不能反彈，因為反彈的話容易引發(fā)大的經(jīng)濟問題?！?/p>

　　他認為房地產(chǎn)有水分、有泡沫，必須讓房價慢慢恢復到合理的水平。“現(xiàn)在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)數(shù)出多門，許多數(shù)據(jù)都是代表利益集團的，都是不可靠的，不可信的?！?/p>

　　陳國強指出，每到這個時候，各方都有意無意地釋放各種傳言，原因是復雜的。有一些是有意的，有一些是誤傳，同時，它也反映了一些人的期待，希望政策轉(zhuǎn)向?qū)捤珊臀⒄{(diào)。

　　他認為，需要明確的是，回暖不是意味著價格上升，地產(chǎn)商貿(mào)然提價失去的將是市場份額，會陷入更加被動局面。

　　“房價將呈現(xiàn)"穩(wěn)中有降"的趨勢?！彼f，房地產(chǎn)政策的調(diào)控基調(diào)并未改變，業(yè)內(nèi)高庫存現(xiàn)象嚴重、待售房源充足、開發(fā)商資金壓力依然嚴峻，消費者千萬不要誤判形勢，難抑購房沖動，貿(mào)然出手。（記者李志偉）

來源：人民日報海外版

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