開發(fā)商高庫存重壓，5月土地市場量價齊跌

“紅五月”樓市的圓滿與住宅用地市場的冷淡形成了鮮明對比。中國指數(shù)研究院昨日發(fā)布的5月份中國300城市土地市場交易情報指出，5月份，住宅用地成交542宗，同比減少33%，成交面積2297萬平方米，同比減少42%。中指院的報告同時指出，在政策預(yù)期依然不明朗的情況下，開發(fā)商庫存積壓、拿地需求下降。

　　雖然5月份成交開始有所回暖，但依然高企的庫存和穩(wěn)增長的壓力，還是使得地方微調(diào)房地產(chǎn)政策的預(yù)期升溫。昨日，德意志銀行發(fā)表的研究報告也指出，為保持經(jīng)濟穩(wěn)定增長8%，中國將會在不超過所設(shè)底線情況下，容許房地產(chǎn)政策微調(diào)，有望鼓勵更多購房者入市。

　　中指院報告顯示，不僅土地成交量有所下降，住宅用地成交價格也出現(xiàn)“雙降”。5月份，全國300個城市成交樓面均價為758元/平方米，環(huán)比下跌8%，同比下跌10%，其中住宅類用地含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地成交樓面均價為1101元/平方米，環(huán)比下跌14%，同比下跌8%。

　　或是持續(xù)升高的高庫存讓開發(fā)商失去了大量購地的動力。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至5月底，全國13個典型城市的樓市庫存總量為78萬套，與去年同期相比增加17.82萬套，上漲29.6%，處于高位。

　　“庫存量處于高位意味地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險依然存在，房地產(chǎn)去庫存仍是后續(xù)政府調(diào)控的內(nèi)容之一，各地政府政策微調(diào)的可能性加大?！眰I(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉表示。自2011年8月8日馬鞍山人才買房稅費優(yōu)惠起，截止到2012年6月1日，全國共有51個城市調(diào)控微調(diào)，45個城市通過，6個叫停。

　　亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓也認為房地產(chǎn)調(diào)控存在微調(diào)的條件。他向《證券日報》記者指出，首先是經(jīng)濟穩(wěn)增長的需要，房地產(chǎn)業(yè)依然是投資重要的火車頭，拉動了60個相關(guān)產(chǎn)業(yè)；其次是房價上漲趨勢已經(jīng)遏制；最后是考慮到保護合理購房需求，避免調(diào)控“一刀切”。

　　至于微調(diào)開啟后對房價的影響，謝逸楓認為，在中央房地產(chǎn)調(diào)控不放松的基調(diào)下，今年房價缺乏暴漲和反彈的條件。從政策層面上，限購和限貸政策仍未實質(zhì)放松，而微調(diào)的尺度在中央控制范圍內(nèi)。從市場層面上看，大由于當(dāng)前房企庫存高企，去庫存化速度不算理想，本輪去庫存進程較2008年要長。從房企資金層面上看，貨幣和信貸及融資渠道依然收緊，房企負債率居高位和銷售回款緩慢，整體資金鏈依然偏緊的局面。況且，經(jīng)過房地產(chǎn)調(diào)控之后，樓市恢復(fù)到調(diào)控前的狀態(tài)，至少需要半年到一年的時間。在經(jīng)濟下滑背景下，下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和各地出臺的樓市微調(diào)政策給置業(yè)者以“底部”的預(yù)期，需求開始逐步釋放。（李木子）

來源：證券日報

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