成交量持續(xù)低迷，2012年樓市或現(xiàn)降價潮

　　截至4月11日，萬科、恒大、保利、富力、中海五大房企發(fā)布了3月份及一季度業(yè)績。數(shù)據(jù)顯示，五大房企一季度的簽約總金額為820.57億元，與去年第一季度相比，下降10.7%。其中，3月樓市貢獻了一季度整體業(yè)績的43.4%。即便經(jīng)過了3月份的“小陽春”，大型開發(fā)商整體也沒有能夠?qū)崿F(xiàn)業(yè)績的明顯增長，資金壓力大、去庫存難的局面沒有改變。

　　從傻子也能賺錢的“上半場”，到必須拼價格、拼品質(zhì)、拼結(jié)構(gòu)的“下半場”，上市公司季報和年報數(shù)據(jù)客觀地反映出房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷著深度調(diào)整轉(zhuǎn)型。隨著調(diào)控持續(xù)深入，房地產(chǎn)企業(yè)資金面緊張的情況進一步凸顯。龐大的庫存、高額的負債率、嚴重分化的業(yè)績水平，再加上宏觀經(jīng)濟面和政策面的偏負面因素的綜合影響，房企要先求生而后謀發(fā)展，眼下似乎只有“以價換量”一條出路。

　　成交量持續(xù)低迷，今年可能出現(xiàn)降價潮

　　“最嚴調(diào)控”持續(xù)兩年，房地產(chǎn)上市公司2011年的年報格外引人關(guān)注。截至4月8日，境內(nèi)外上市的150余家國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，已經(jīng)有75家發(fā)布了年報，另外還有60多家企業(yè)發(fā)布了快報或預告。

　　受限購、限貸等房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，去年主要城市樓市成交量持續(xù)低迷。盡管如此，大部分上市房地產(chǎn)企業(yè)仍然保持了銷售業(yè)績的增長，但增速明顯放緩。年報顯示，實現(xiàn)業(yè)績增長的企業(yè)約八成，而完成全年銷售目標的企業(yè)則不到三成。僅華潤置地、融創(chuàng)等不足10家企業(yè)的增速呈現(xiàn)加快趨勢。而SOHO中國、綠城、億城股份 、濱江集團等企業(yè)甚至出現(xiàn)了負增長。

　　從營業(yè)收入看，已發(fā)布年報的房企平均增速約20%，其中一線房企增速大都超過30%。如萬科實現(xiàn)營業(yè)收入717.8億元，同比增長41.6%；保利地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入470.28億元，同比增長31.02%。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶表示，房企營業(yè)收入的增長，一是得益于房價的上漲；二是由于房地產(chǎn)行業(yè)采用預售方式和交付后才計入結(jié)算收入的法人會計政策，2011年的年報更多的是反映2010年的銷售收入。

　　盡管銷售業(yè)績?nèi)栽谠鲩L，但大多數(shù)企業(yè)的利潤都出現(xiàn)了不同程度的下降。例如，萊茵置業(yè) 2011年凈利潤同比下降60%—70%；陽光股份 2011年凈利潤比上年同期下降50%—80%。業(yè)內(nèi)人士認為，企業(yè)之間業(yè)績分化變得更加明顯，房地產(chǎn)業(yè)將逐步告別“暴利時代”。

　　成交量的持續(xù)低迷，導致上市房企存貨總量大增。據(jù)統(tǒng)計，已經(jīng)公布年報的75家房企，總庫存市值達到了9048億元，同比上漲幅度達到了44.3%，比2009年的庫存4183億元更是達到了2倍以上，而全行業(yè)的庫存市值或已超過5萬億元。

　　“去庫存化將成為今年絕大多數(shù)房企的主題?！北本┲性禺a(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為，今年3月，各地成交量出現(xiàn)了一定程度的上升，主要得益于部分項目明顯降價后刺激市場回暖。在部分城市，10%的降價項目占據(jù)了90%的簽約，未降價項目銷售量依然冷清。但目前的成交量也只恢復到2011年的平均水平，如果成交量仍然悲觀，今年仍有可能出現(xiàn)降價潮。

　　資金鏈進一步趨緊，預計今年資金缺口將達1.3萬億元

　　庫存增加的同時，上市房企的資金鏈趨緊、負債高企，使企業(yè)日子更不好過。蘭德咨詢對49家上市房企年報的研究顯示，25家公司去年貨幣資金縮水。

　　據(jù)了解，房企的資金來源主要為銀行貸款、外資、自籌資金、定金及預收款等。過去幾年，銀行貸款占到整個房地產(chǎn)行業(yè)資金來源的19%—21%，而2011年只有15%；房企自籌資金從未超過40%，而去年1—10月開發(fā)商的自籌資金比例已達到了41.2%。據(jù)央行報告，2011年房地產(chǎn)累計新增貸款1.26萬億元，同比下降38%。

　　市場人士普遍認為，在房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的政策背景下，2012年的銀行貸款，特別是商品房開發(fā)貸款可能不會增加很多。今年一季度以來，多家大型房企發(fā)布公告宣布融資，包括碧桂園、招商地產(chǎn) 、雅居樂等等。鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)表示，一季度多家大型房企密集融資，體現(xiàn)出房企在2012年對于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。

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