上市房企9000億存貨“壓頂”房價難改下調(diào)態(tài)勢

同比增長44%，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，巨大庫存壓力下房價難改下調(diào)態(tài)勢

　　截至目前，已經(jīng)有超過一半的上市房地產(chǎn)企業(yè)披露了2011年年報，包括萬科、保利、招商等行業(yè)龍頭。觀察其中可以發(fā)現(xiàn)，盡管行業(yè)銷售和利潤的增長喜人，但資金及存貨的巨大壓力也令人擔(dān)憂。

　　根據(jù)目前已披露的年報數(shù)據(jù)，68家上市房企以下稱上市房企2011年收入合計(jì)2974億元，同比增長23%；凈利潤的增幅也超過兩成。不過，由于房企開發(fā)周期較長，利潤表更多地反映了過去2~3年的經(jīng)營情況，如果把目光轉(zhuǎn)向資產(chǎn)負(fù)債和現(xiàn)金流，情況則有所不同。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，2011年末上市房企負(fù)債規(guī)模達(dá)到9700億元，較上年增逾三成。資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到73.5%，上升1.9個百分點(diǎn)。由于難以獲得長期資金，短期負(fù)債的增速較快，流動比率從1.78下滑至1.62。

　　同時，由于央行多次加息、銀行控制地產(chǎn)貸款規(guī)模等原因，房企資金成本迅速上升。統(tǒng)計(jì)顯示，上市房企去年財(cái)務(wù)費(fèi)用同比增長了36%。以龍頭萬科為例，去年底向大股東華潤旗下的信托公司借款，利率依然達(dá)到11.2%，比基準(zhǔn)貸款利率高出近七成。其他的房企借款成本之高就可想而知。

　　同樣令人擔(dān)心的，是房企不斷增加的巨額存貨。截至去年年底，68家上市房企的存貨規(guī)模已經(jīng)超過9000億元，同比增長44%。按照去年的開發(fā)成本計(jì)算，在不新拿一塊地的情況下，目前的存貨也需要3.75年才能賣完。

　　保利地產(chǎn)就指出，公司認(rèn)為今年國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控不會轉(zhuǎn)向。由于土地和資金等主要生產(chǎn)資料的配置受到日益頻繁的政策干預(yù)，預(yù)期不明朗、市場不確定。公司將堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)策略，加快資金回籠速度，同時通過銀行信貸和房地產(chǎn)基金等多元化融資，拓寬資金來源。

　　稍微讓人寬慰的，是去年的地產(chǎn)銷情還不錯，全年商品房銷售面積和金額都有小幅增長，上市房企預(yù)收賬款規(guī)模也增加了近1000億。這批零成本資金部分滿足了房企龐大的資金需求。在嚴(yán)厲政策環(huán)境下，房企們紛紛宣稱將加大流動性管理力度，備糧過冬。不過，地產(chǎn)開發(fā)依然是個燒錢的活，上市房企賬面現(xiàn)金出現(xiàn)小幅下降，經(jīng)營現(xiàn)金凈流出超過400億元。

　　中金公司指出，近期隨著政策預(yù)期放松，房價出現(xiàn)小幅反彈，但這不意味著價格觸底反彈的格局就此形成。伴隨二季度開發(fā)商推盤增加、庫存壓力增大，房價仍將回歸下調(diào)態(tài)勢。

來源：深圳商報

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