房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代漸遠(yuǎn)，整體利潤(rùn)降至10%左右

土地成本占銷售價(jià)格最高逾五成整體利潤(rùn)降至10%左右

　　“東郡和望京的項(xiàng)目利潤(rùn)只有7%左右?！北本┍＠禺a(chǎn)副總經(jīng)理王英男無(wú)奈地向記者表示，這個(gè)利潤(rùn)率基本上跟保障房持平。在過(guò)去的2009年、2010年房企創(chuàng)造了不少高價(jià)地，隨著市場(chǎng)的轉(zhuǎn)冷，導(dǎo)致不少項(xiàng)目低開(kāi)，削薄成本。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，在從緊的房地產(chǎn)調(diào)控之下，房企的房地產(chǎn)利潤(rùn)受到一定程度的擠壓，其擠壓幅度在10%左右。隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)和房?jī)r(jià)的進(jìn)一步下行，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)有望下降。

　　微利時(shí)代來(lái)臨

　　去年底，龍湖時(shí)代天街、合生世界花園、東亞逸品閣等項(xiàng)目低價(jià)開(kāi)盤(pán)引發(fā)市場(chǎng)對(duì)于房企低利潤(rùn)售房的討論。

　　在萬(wàn)科去年的年報(bào)中記者看到，去年一年萬(wàn)科銷售金額1215.4億元，其營(yíng)業(yè)收入達(dá)717.8億元，同比增長(zhǎng)41.5%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)96.2億元，同比增長(zhǎng)32.2%。作為中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)科的利潤(rùn)并不高。

　　對(duì)此，萬(wàn)科副總裁毛大慶向記者表示，“主要是由于萬(wàn)科的盤(pán)子太大，市場(chǎng)一出現(xiàn)風(fēng)吹草動(dòng)就必須得先跑。從去年市場(chǎng)來(lái)看，2011年9月以前的形勢(shì)還是不錯(cuò)的，但是萬(wàn)科為了企業(yè)的持續(xù)發(fā)展，從二季度開(kāi)始，新開(kāi)項(xiàng)目就制定了靈活的定價(jià)策略，原則上與上期產(chǎn)品價(jià)格持平，因此就導(dǎo)致了萬(wàn)科去年的利潤(rùn)率并不高”。

　　毛大慶認(rèn)為，限購(gòu)政策的效力將會(huì)在今年顯現(xiàn)出來(lái)，到時(shí)候房企的利潤(rùn)基本上會(huì)出現(xiàn)一個(gè)下跌的趨勢(shì)。

　　通常來(lái)說(shuō)，房企2011年下半年新開(kāi)的樓盤(pán)將成為其今年年內(nèi)的銷售主力?？傮w來(lái)看，2011年四季度以來(lái)標(biāo)桿房企開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的土地成本相當(dāng)于目前銷售均價(jià)的三成。分城市來(lái)看，標(biāo)桿房企在一線城市的土地成本略高于在二三線城市的土地成本。標(biāo)桿房企在一線城市的土地成本約占當(dāng)前銷售均價(jià)的35%，而二三線城市的土地成本約占售價(jià)的30%。

　　因此，標(biāo)桿房企在二三線城市的降價(jià)空間大于一線。尤其是一些土地購(gòu)入成本占比低于20%的項(xiàng)目，未來(lái)降價(jià)空間廣闊。雖然較低的土地成本給標(biāo)桿房企提供了一定的降價(jià)空間，但后期價(jià)格走勢(shì)依然取決于項(xiàng)目本身的定價(jià)和銷售情況。在目前的市場(chǎng)交易情況下，如果項(xiàng)目依然能取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，開(kāi)發(fā)商就會(huì)缺少降價(jià)的動(dòng)力。

　　房企成本激增

　　房企利潤(rùn)變薄一方面與降價(jià)有關(guān)；另一方面也與各項(xiàng)成本的激增有關(guān)。

　　“現(xiàn)在工地上雇傭一個(gè)大工，在北京市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)漲到230元/天左右了，而且是當(dāng)天結(jié)賬，不能加班。”一位開(kāi)發(fā)商無(wú)奈地向記者表示。

　　在房地產(chǎn)行業(yè)的銷售價(jià)格中要包含：土地成本、建安成本、財(cái)務(wù)稅費(fèi)、管理成本及企業(yè)利率。

　　記者了解到，2011年，全國(guó)商品房銷售面積10.99億平方米，商品房銷售額59119億元，增長(zhǎng)12.1%，測(cè)算平均價(jià)格為5379元/平方米。

　　其中，土地成本占大頭， 2011年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積4.1億平方米，土地成交價(jià)款8049億元，測(cè)算土地成本為1963元/平方米，占售價(jià)的36.5%。

　　隨著用人成本的激增，目前全國(guó)平均建安成本已經(jīng)增長(zhǎng)至2000元-2500元/平方米左右，占銷售均價(jià)的37%-46%。同時(shí)，由于銀行對(duì)于開(kāi)發(fā)商貸款的卡緊，房企的融資成本高漲，目前稅費(fèi)財(cái)務(wù)成本已經(jīng)占銷售價(jià)格的10%左右。

　　按照這個(gè)成本推算，2011年房地產(chǎn)業(yè)的整體利潤(rùn)只有10%左右。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，最近標(biāo)桿房企入市的項(xiàng)目均出現(xiàn)了明顯的土地成本占比上漲的現(xiàn)象。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)了自2011年四季度以來(lái)十大標(biāo)桿房企陸續(xù)開(kāi)盤(pán)的32個(gè)新項(xiàng)目，這些項(xiàng)目平均土地成本已經(jīng)達(dá)到了銷售均價(jià)的33%左右，2010年這一比例僅在20%左右，其中土地銷售均價(jià)占比超過(guò)50%的項(xiàng)目有1個(gè)，超過(guò)30%的項(xiàng)目達(dá)到了20個(gè)。

　　不論長(zhǎng)期還是短期內(nèi)，房?jī)r(jià)及其預(yù)期是地價(jià)最主要的影響因素。處于上升趨勢(shì)的房?jī)r(jià)以及活躍的商品房銷售市場(chǎng)會(huì)使得開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景充滿信心，加大土地競(jìng)購(gòu)力度，從而推動(dòng)地價(jià)上升，甚至導(dǎo)致地王頻現(xiàn)。

　　國(guó)土部2010年數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)平均土地價(jià)格占項(xiàng)目售價(jià)平均為23.2%。以北京部分2008年拿地項(xiàng)目在2010年的銷售可以看出，平均地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例都在20%左右。2009年以來(lái)的地王項(xiàng)目銷售占比已經(jīng)高達(dá)39.2%。

　　從目前的狀況來(lái)看，在房?jī)r(jià)下調(diào)的大勢(shì)下，地價(jià)也應(yīng)該出現(xiàn)明顯回落，才能更快地促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸合理水平。

來(lái)源：北京商報(bào)

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