樓市低量回升難言回暖，調(diào)控政策仍然從緊

進(jìn)入2月，京滬等一二線城市樓市成交量逐步出現(xiàn)了上漲。但分析人士指出，目前樓市只是低量回升，難言“回暖”，全國(guó)調(diào)控政策仍然從緊，樓市調(diào)整的格局仍將持續(xù)，降價(jià)求量才是開(kāi)發(fā)商生存之道。

　　部分城市樓市成交上揚(yáng)難言“回暖”

　　據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至2月28日，2月份北京二手住宅簽約4892套，環(huán)比上漲60%，但同比下降40%。分析人士指出，這一單月成交量在最近三年中排倒數(shù)第二位，僅高于受春節(jié)因素和計(jì)稅價(jià)格上漲影響的今年1月份，同比成交量仍處于低谷，難言“回暖”。

　　北京一手房市場(chǎng)同樣如此。北京中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)還顯示，截至2月28日，2月份北京新建住宅簽約5200余套，但剔除保障房，新建商品住宅簽約僅2500余套，這一成交量同樣處于歷史較低水平。

　　據(jù)記者了解，2月20日—26日這一周上海、廣州、武漢等地樓市成交量也逐漸上揚(yáng)。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2月份上海商品住宅周均成交面積同比約上漲30%。世聯(lián)地產(chǎn)公布，上周武漢市主城區(qū)銷售新房1300余套，環(huán)比增幅32%。

　　不過(guò)整體來(lái)看，一二線城市中樓市成交仍是跌多漲少。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，上周一二線城市中有半數(shù)以上的城市樓市成交量同比下跌，天津、成都等成交量降幅在50%以上。盡管上周和本周一些城市樓市成交繼續(xù)放大，但就全月來(lái)看，2月的成交量同比仍在下降。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，廣州2月下旬日均成交量已超過(guò)1月，但2月整體成交同比去年仍下跌。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，2月中下旬部分城市樓市成交的回升，是在原來(lái)基數(shù)很低情況下的增長(zhǎng)，基礎(chǔ)很不牢固。將樓市成交量水平很低的回升夸張為“回暖”，是對(duì)樓市的一種誤讀，消費(fèi)者要對(duì)后市保持冷靜，沒(méi)有理由認(rèn)為“樓市的春天”已經(jīng)到來(lái)。

　　多因素刺激購(gòu)買力入市

　　盡管市場(chǎng)并未反轉(zhuǎn)，但其釋放出來(lái)的信號(hào)值得深究。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，今年以來(lái)，在調(diào)控作用下，隨著房?jī)r(jià)繼續(xù)回落，首套房貸利率恢復(fù)至基準(zhǔn)利率，消費(fèi)者的購(gòu)房意愿出現(xiàn)回暖，新房和二手房交易量的逐步上漲勢(shì)頭不容忽視。

　　北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示，最近傳言上海對(duì)樓市調(diào)控政策作出新解讀，被市場(chǎng)視為政策松動(dòng)，部分購(gòu)房者擔(dān)憂房?jī)r(jià)再次上漲，所以開(kāi)始看房，避免再次踏空。

　　張大偉認(rèn)為，自去年年初以來(lái)，全國(guó)多個(gè)一、二線城市執(zhí)行限購(gòu)令已滿一年，一些外地購(gòu)房者繳納社?；蚣{稅已超過(guò)一年，符合購(gòu)房資格，為市場(chǎng)增加了新的需求。即便是在外省市人口須提供5年社?；蚣{稅證明、限購(gòu)政策嚴(yán)厲的北京樓市，目前新增的已符合購(gòu)房條件的剛性需求也開(kāi)始進(jìn)入。

　　龍湖地產(chǎn)執(zhí)行董事秦力洪透露，2月中旬龍湖利用周末的市場(chǎng)契機(jī)，賣了10億元。分析人士指出，龍湖地產(chǎn)能在淡市中取得這一業(yè)績(jī)與其采取靈活的市場(chǎng)銷售策略密不可分。據(jù)記者了解，位于北京大興的龍湖時(shí)代天街項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)只有11800元/平方米，成交十分活躍。

　　“松綁”政策被叫停調(diào)控仍然從緊

　　日前有傳言稱，上海放寬限購(gòu)，將“本市戶籍居民家庭”解釋為具有本市常住戶口包括持有本市長(zhǎng)期居住證連續(xù)滿三年以上的居民家庭，可購(gòu)二套房。對(duì)此，上海市政府辦公廳2月28日發(fā)文稱，“本市戶籍居民家庭”，是指具有本市常住戶口的居民家庭，以及有本市單位職工集體戶口的居民家庭。這等于明確否認(rèn)了上述傳言。

　　胡景暉認(rèn)為，從佛山到蕪湖再到上海，地方政府連番表態(tài)堅(jiān)持調(diào)控，表明全國(guó)樓市調(diào)控政策仍然從緊、中央調(diào)控樓市的決心和信心未變。

　　胡景暉說(shuō)，目前各主要城市樓市庫(kù)存量已接近歷史新高，接下來(lái)新增供應(yīng)量和保障房供應(yīng)量的供應(yīng)力度都將進(jìn)一步加大，購(gòu)房需求的逐步釋放很難顛覆目前供大于求的格局。在剛需的平穩(wěn)釋放下，成交量有望保持穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)仍將保持穩(wěn)中有降的格局。

　　粟日表示，無(wú)論是政策面還是市場(chǎng)面，樓市都不具備反轉(zhuǎn)向上的基本條件，開(kāi)發(fā)商千萬(wàn)不要由于成交量短時(shí)間低水平增長(zhǎng)就逆市漲價(jià)，只有降價(jià)求量才是王道。（劉德炳）

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)

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