土地市場(chǎng)未現(xiàn)抄底行動(dòng)，開發(fā)商集體“剎車”

房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售預(yù)期不明朗傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)在2011年的拿地?zé)崆轶E降，并進(jìn)一步引發(fā)全國(guó)規(guī)模的土地市場(chǎng)調(diào)整。

　　在過去的2011年，受銷售放緩和融資收緊的雙重影響，開發(fā)商投資意愿和投資能力已經(jīng)普遍減弱，拿地規(guī)模在整體上出現(xiàn)明顯萎縮。

　　開發(fā)商支付的土地資金相應(yīng)減少，部分開發(fā)商被迫調(diào)整開工計(jì)劃，全國(guó)新房開工面積的增長(zhǎng)幅度有所減弱，這勢(shì)必波及未來樓市的供求狀況和市場(chǎng)走向。

　　時(shí)至2012年1月，土地市場(chǎng)的低迷格局仍在持續(xù)，開發(fā)商拿地?zé)崆橛兴嵘詻]出現(xiàn)大規(guī)模抄底行動(dòng)，土地市場(chǎng)的供需博弈仍在繼續(xù)。

　　開發(fā)商拿地量?jī)r(jià)齊跌

　　盤點(diǎn)開發(fā)商在2011年土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，除極個(gè)別具備央企背景的開發(fā)商外，大多數(shù)房企在去年都放緩了拿地速度。

　　龍頭企業(yè)萬科拿地面積和拿地金額均大幅下降44%和48%，萬達(dá)的新增土地儲(chǔ)備從2010年的1327萬平方米減少至2011年的1016萬平方米，多年拿地規(guī)模一直位居行業(yè)第一的恒大地產(chǎn)也謹(jǐn)慎剎車。保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等行業(yè)巨頭的拿地規(guī)模也都明顯減少。

　　與此相對(duì)應(yīng)，開發(fā)商拿地金額隨之減少，萬科購地支付地價(jià)占公司銷售總額的比例由2010年的55%驟降至25%，進(jìn)入近年來低位，保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等拿地金額與此前一年相比亦出現(xiàn)大幅度回落。

　　除政策環(huán)境不明朗、銷售市場(chǎng)不景氣因素外，土地價(jià)格一直未出現(xiàn)明顯回調(diào)成為開發(fā)商遲遲不肯抄底的直接原因。

　　盡管去年國(guó)內(nèi)多個(gè)城市土地拍賣屢現(xiàn)底價(jià)成交，但土地絕對(duì)價(jià)格仍處于歷史高位，地價(jià)總體依然保持堅(jiān)挺。中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)顯示，部分城市外圍土地價(jià)格出現(xiàn)10%~20%的回落，但中心區(qū)域和仍處于發(fā)展上升期或未來住宅供應(yīng)壓力較小的地區(qū)，土地價(jià)格并未出現(xiàn)明顯下降，如北京大興舊宮、天津?yàn)I海、武漢東西湖等。

　　中原地產(chǎn)稱，從分類城市來看，與2009、2010年相比，二線城市地價(jià)依然堅(jiān)挺，一線城市穩(wěn)中有降，目前地價(jià)仍遠(yuǎn)高于2008年水平。

　　開發(fā)商拿地意愿降低直接導(dǎo)致多個(gè)城市土地出讓金銳減。根據(jù)CRIC城市運(yùn)營(yíng)顧問中心對(duì)全國(guó)100城市招拍掛土地的監(jiān)測(cè)，2011年全國(guó)100城市土地出讓金總額為15970.6億元，相比上年的18887.4億元減少15.4%。2011年上海以1243.6億元排在土地出讓金排行榜的首位。而2010年的三個(gè)土地出讓金千億俱樂部成員北京、上海和大連，在2011年均出現(xiàn)不同幅度的下滑，以大連為甚，較之2010年縮水過半。

　　但在排行榜TOP 30的城市中也不乏土地出讓金出現(xiàn)較大增幅的城市，諸如沈陽、昆明、濟(jì)南、哈爾濱、鄭州、鎮(zhèn)江土地出讓金依然逆勢(shì)增加。

　　土地出讓金增減互現(xiàn)格局背景，來自于開發(fā)商在政策調(diào)控下拿地策略的轉(zhuǎn)變。越來越多的開發(fā)商在2011年紛紛加大在二三線乃至四線城市的拿地比重。

　　以中海地產(chǎn)為例，該公司僅僅在2011年上半年進(jìn)入的主要城市包括長(zhǎng)沙、吉林、煙臺(tái)、合肥、南昌、南寧、武漢等，均以二三線城市為主。

　　開發(fā)商拿地態(tài)度分化

　　與全年土地市場(chǎng)冷清相比，部分開發(fā)商在2011年底及2012年1月開始表現(xiàn)活躍，這意味著房企對(duì)未來房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控及走向的判斷可能出現(xiàn)不小的分化。

　　根據(jù)招商地產(chǎn)公告，1月9日和10日在貴州畢節(jié)市連續(xù)競(jìng)得兩幅地塊，總金額為3.27億元，而這是招商地產(chǎn)在最近1個(gè)月里第6次出手。此前，招商地產(chǎn)已分別在青島和武漢拿地。在青島通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式獲得的4幅地塊，總建筑面積達(dá)29.46萬平方米。在武漢拍得的3幅地塊，總成交金額為34億元，建筑面積超過100萬平方米。

　　此外，保利地產(chǎn)去年底在石家莊和佛山拿地的總金額高達(dá)38億元。萬科去年12月在武漢、南昌、大連等地拿地的總金額達(dá)21億元以上。而遠(yuǎn)洋、華潤(rùn)、綠地3家房企均在2011年12月斥巨資拿地。

　　對(duì)于公司在去年底有節(jié)奏的拿地行為，保利地產(chǎn)高管在一次券商交流會(huì)上表示：“抄底是抄不到最低的，現(xiàn)在落實(shí)的項(xiàng)目是我們長(zhǎng)期跟進(jìn)的項(xiàng)目，所以我們對(duì)價(jià)格的底線會(huì)很清楚，就算市場(chǎng)再差，它的地的價(jià)格也不會(huì)再低。我們其實(shí)相對(duì)比較謹(jǐn)慎，在相對(duì)低的區(qū)域根據(jù)自己節(jié)奏慢慢去拿?！?/p>

　　但實(shí)際上，多家行業(yè)巨頭均表示，公司在2011年的拿地策略并未改變。萬科稱，土地市場(chǎng)還沒有出現(xiàn)特別好的抄底機(jī)會(huì)，仍堅(jiān)持“寧可錯(cuò)過，絕不拿錯(cuò)”的謹(jǐn)慎拿地原則。

　　而招商地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，由于土地獲取量較小和資金面比較充裕，如果市場(chǎng)穩(wěn)定，公司增加的土地儲(chǔ)備還會(huì)更多。

來源：第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

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