2012中國(guó)樓市四大看點(diǎn)，調(diào)控進(jìn)入深水期

房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到遏制，房企資金全面吃緊，保障房建設(shè)創(chuàng)下歷史新高……剛剛過(guò)去的2011年，中國(guó)樓市“屢調(diào)屢漲”的怪象終結(jié)。2012年樓市交易僵局能否打破，長(zhǎng)效機(jī)制能否建立，保障房的“穩(wěn)定器”作用能否發(fā)揮……這是展望2012年乃至以后中國(guó)樓市的關(guān)鍵看點(diǎn)。

　　房?jī)r(jià)再度反彈還是合理回歸？

　　要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確的精神，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家綜合分析，“遏制房?jī)r(jià)快速上漲”的目的初步達(dá)到。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2011年11月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格繼10月之后，再次下跌。

　　從銀根看，央行表示，2012年將繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。“目前沒(méi)有收到放松房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸和個(gè)貸的信號(hào)。”上海一商業(yè)銀行大客戶(hù)部負(fù)責(zé)人近期告訴記者。

　　從需求看，上海、北京、深圳、廣州四個(gè)一線城市已相繼表態(tài)，今年均將繼續(xù)執(zhí)行住房限購(gòu)政策。投資投機(jī)性需求今年可能繼續(xù)受到遏制。

　　從供應(yīng)看，去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給。各地去年中小套型住房供地和建設(shè)比重均明顯上升，再加上庫(kù)存增加，今年樓市不具備因供應(yīng)短缺而產(chǎn)生“搶購(gòu)”的環(huán)境。

　　值得關(guān)注的是，一些重點(diǎn)城市正在重估房地產(chǎn)的定位。比如，上海市主要領(lǐng)導(dǎo)近期強(qiáng)調(diào)，“要痛下決心，堅(jiān)定不移地推動(dòng)科學(xué)發(fā)展”，“經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須減少對(duì)房地產(chǎn)等的依賴(lài)等”。業(yè)內(nèi)人士指出，這將深刻地影響市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)一步削減房?jī)r(jià)反彈的“心理基礎(chǔ)”。

　　知名房地產(chǎn)研究專(zhuān)家陳淮說(shuō)：“對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，”依靠于恐慌性的需求，依靠于過(guò)度占有資源的需求，依靠于為賣(mài)而買(mǎi)的需求支撐的關(guān)系時(shí)代過(guò)去了。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士同時(shí)提醒，不排除一些二、三線城市房?jī)r(jià)今年仍然上漲。為防止上漲動(dòng)力的“過(guò)快轉(zhuǎn)移”，要通過(guò)責(zé)任機(jī)制嚴(yán)格確保政策執(zhí)行到位。

　　相持僵局如何打破？

　　這一輪調(diào)控中，與房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降伴生的，是交易僵局的持續(xù)。在年均城市化速度近1%、住房建設(shè)仍被認(rèn)為處于“絕對(duì)短缺”的時(shí)期，交易的持續(xù)萎縮不是正常情況。

　　中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)的數(shù)據(jù)顯示，2011年上海房?jī)r(jià)下跌了0.56%，但供應(yīng)和成交量均明顯下降；成交降幅更是接近兩成，創(chuàng)近7年來(lái)新低。

　　如何打破僵局？主要是“兩端發(fā)力”。對(duì)開(kāi)發(fā)商，卡緊資金流，消除其囤房、囤地的根基，使其回歸到通過(guò)銷(xiāo)售房屋回收成本的路徑上來(lái)；對(duì)購(gòu)房者，則是要為其合理的自主、改善型需求提供釋放通道，使市場(chǎng)恢復(fù)正常的活躍度。

　　不容忽視，一系列政策在有效抑制炒房投資需求的同時(shí)，不可避免地對(duì)合理購(gòu)房需求產(chǎn)生了“誤傷”。上海白領(lǐng)李穎的煩惱頗有代表性：“去年連續(xù)三次加息，首套房首付提到三成甚至四成，首套房貸款利率上浮，讓我們這樣的剛性需求很‘受傷’?！?/p>

　　住建部部長(zhǎng)姜偉新強(qiáng)調(diào)，將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。北京市發(fā)改委副主任趙磊表示，在當(dāng)前情況下，樓市調(diào)控政策仍然不能放松力度，但不排除根據(jù)形勢(shì)的變化在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)采取微調(diào)。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為：“預(yù)計(jì)今年上半年，信貸額度趨于寬松，首套房貸利率會(huì)有機(jī)會(huì)回落?！?/p>

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