新定位下的樓市：正在去杠桿通道中前行

　　全國兩會(huì)召開在即，樓市走向再度受到各方關(guān)注。記者采訪了解到，目前樓市預(yù)期正在逐漸趨向“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。

　　在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開后，相關(guān)部委工作會(huì)議和地方兩會(huì)紛紛落實(shí)“房子是給人住的”這一新定位，因城施策，在信貸、用地指標(biāo)、土地供應(yīng)等方面放出新招。

　　中國房地產(chǎn)研究會(huì)市場委員會(huì)副主任、中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟告訴記者，從1月份熱點(diǎn)城市的成交大幅度回落，春節(jié)期間樓市成交量冷清，以及債券融資基本停滯，個(gè)人房貸利率從緊等趨勢(shì)來看，“杠桿上的樓市”正步入緩慢的去杠桿通道之中。

　　意料之中：樓市成交量回落

　　房地產(chǎn)調(diào)控的效果正在持續(xù)顯現(xiàn)，各地樓市延續(xù)調(diào)整之勢(shì)。

　　中國指數(shù)研究院最新數(shù)據(jù)顯示，1月監(jiān)測(cè)的主要城市成交面積環(huán)比下降36.66%，八成城市環(huán)比下滑，同比下降27.34%。

　　分城市來看，一線城市成交面積環(huán)比下滑39.51%，北京環(huán)比下降49.20%；一線城市同比下降47.31%，深圳、上海同比降幅超六成。二線代表城市成交面積環(huán)比下降41.82%，同比亦下降24.26%。三線代表城市成交面積較上月下滑18.41%，同比下降14.41%。

　　上周，樓市成交量繼續(xù)在意料之中“正常回落”。

　　其中，北京商品住宅共成交246套，面積2.92萬平方米，同比下降39.29%。上海商品住宅成交264套，面積2.62萬平方米，環(huán)比下降64.03%，同比則下降90.52%。

　　中銀國際分析師稱，樓市受春節(jié)影響成交環(huán)比降幅較大，30城春節(jié)周假期成交量同比下降27%。

　　值得注意的是，春節(jié)前后央行先后上調(diào)MLF和逆回購利率10個(gè)基點(diǎn)，向市場釋放貨幣政策收緊的信號(hào)，而前期熱點(diǎn)城市銀行紛紛上調(diào)商業(yè)住房貸款利率并嚴(yán)格控制放款額度，顯示管理層在金融和地產(chǎn)領(lǐng)域去泡沫和去杠桿的決心。

　　東興證券鄭閔鋼認(rèn)為，貨幣環(huán)境收緊的信號(hào)已經(jīng)出現(xiàn)，年內(nèi)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金面臨巨大壓力。

　　而且，土地市場也在繼續(xù)降溫。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月份全國300個(gè)城市共成交住宅類用地含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地477宗，環(huán)比減少54%，同比減少17%；成交面積2318萬平方米，環(huán)比減少53%。

　　與之相對(duì)應(yīng)的是，全國300個(gè)城市住宅用地含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地出讓金總額為2065億元，環(huán)比減少46%，同比增加51%。

　　“1月份，熱點(diǎn)城市成交數(shù)據(jù)大幅度回落，債券融資基本暫停，預(yù)計(jì)樓市調(diào)整仍將持續(xù)?！标愱上蛏献C報(bào)表示，這些信息都意味著2016年“杠桿上的樓市”正步入緩慢的去杠桿通道中。

　　從嚴(yán)調(diào)控：各層面政策不斷落地

　　成交量等回落，是房地產(chǎn)市場調(diào)控的預(yù)期結(jié)果。記者注意到，目前樓市調(diào)控依然從緊，分類調(diào)控、因城施策的調(diào)控思路非常清晰。

　　在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，住建部、發(fā)改委、銀監(jiān)會(huì)、國土部等部委密集發(fā)聲，穩(wěn)定今年房地產(chǎn)政策預(yù)期。與此同時(shí)，各個(gè)地方也在“因城施策”。

　　素有風(fēng)向標(biāo)意義的北京，態(tài)度直接而鮮明——房價(jià)環(huán)比不上漲。緊隨其后，上海的表態(tài)也讓市場吃了“定心丸”——堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控。

　　從地方兩會(huì)來看，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定都被提到了前所未有的高度?！皥?jiān)持‘房子是用來住的，不是用來炒的’，抑制資產(chǎn)泡沫”等，被不少省市寫入了2017年政府工作報(bào)告。

　　“調(diào)控之劍”隨時(shí)出鞘。

　　1月19日，深圳出臺(tái)《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)、現(xiàn)售價(jià)格管理操作細(xì)則》，要求首次申請(qǐng)預(yù)售的項(xiàng)目，其戶型申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊同類同戶型在售項(xiàng)目的銷售均價(jià)，分期開發(fā)再次申請(qǐng)預(yù)售的，其戶型申報(bào)均價(jià)不得高于本項(xiàng)目前一期實(shí)際銷售價(jià)格。

　　2月6日，重慶市多個(gè)部門聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售許可審批和在建建筑物抵押登記的通知》要求，從本月起，抵押房地產(chǎn)不得用于預(yù)售，預(yù)售商品房也不得用于抵押，此前與《通知》不一致的相關(guān)規(guī)定也將停止執(zhí)行。此一案例，更彰顯出樓市去杠桿的意圖。

　　“2017年元旦過后，部分地區(qū)房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊，成交量繼續(xù)下降。政策收緊與此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議所提出的建立長效機(jī)制，回歸住房居住屬性，推動(dòng)房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展相呼應(yīng)?！标愱烧f。

　　他認(rèn)為，分城施策，協(xié)同作戰(zhàn)，綜合運(yùn)用金融、財(cái)稅、土地、立法等手段，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落；既抑制一二線城市過熱，又帶動(dòng)三四線城市去庫存，實(shí)現(xiàn)樓市調(diào)控目標(biāo)。預(yù)計(jì)接下來樓市調(diào)控的成效會(huì)進(jìn)一步顯現(xiàn)，從全年來看，中國樓市將整體趨穩(wěn)。

　　預(yù)期管理：或針對(duì)信貸和非標(biāo)資產(chǎn)

　　記者采訪了解到，樓市“杠桿率”仍然較高，一線城市房價(jià)溫度也仍高。因此，只有“從嚴(yán)調(diào)控”以及強(qiáng)化“預(yù)期管理”，才能使2017年全國樓市更容易朝著“穩(wěn)”字頭方向發(fā)展，若調(diào)控不到位，不免仍會(huì)有“暗流涌動(dòng)”。

　　“從我們了解到的數(shù)據(jù)看，目前房地產(chǎn)的杠桿率還沒有明顯下降，企業(yè)國內(nèi)貸款、個(gè)人定金及預(yù)付款、公積金按揭貸款甚至有所上升。但房企發(fā)債明顯萎縮，2016年11月房企發(fā)債為零。據(jù)有關(guān)方面消息，房企公司債發(fā)行基本停止，已拿批文的也暫停?！睎|興證券固定收益分析師鄭良海說。

　　他向上證報(bào)記者表示，房地產(chǎn)開發(fā)投資的杠桿率要看融資規(guī)模和自有資金的比重，如果成交量大幅走低，表明購房意愿冷淡，定金和預(yù)付款、按揭貸款將有所下滑，那么開發(fā)商負(fù)責(zé)融資的動(dòng)力不強(qiáng)，隨著時(shí)間的推移，杠桿率應(yīng)該有所下降。

　　“從元旦開始，北京各家銀行的首套房利率即全面調(diào)整為9折，讓很多購房人有些措手不及，但是在利率調(diào)整近半個(gè)月后，市場咨詢量與上月基本持平，并未出現(xiàn)大幅下降的趨勢(shì)，需求依然較強(qiáng)?！钡禺a(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷分析師吳昊說，“房子是給人住的”的市場新定位還需要時(shí)間強(qiáng)化。

　　陳晟也告訴記者，受預(yù)售證控制較嚴(yán)的影響，1月份房價(jià)環(huán)比“應(yīng)該不漲了”，但是二手房市場監(jiān)管難度較大，因此目前房價(jià)數(shù)據(jù)還不好說。正因于此，地方兩會(huì)上透露出“從嚴(yán)調(diào)控”和強(qiáng)化“預(yù)期管理”的主旋律，有利于2017年全國樓市朝著“穩(wěn)”字頭方向發(fā)展。

　　“中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議強(qiáng)調(diào)抑制資產(chǎn)價(jià)格泡沫、強(qiáng)調(diào)房子的居住功能，加上金融政策對(duì)房地產(chǎn)全線收緊的監(jiān)管，房企信貸和居民貸款回落應(yīng)該會(huì)在一至二季度出現(xiàn)。”鄭良海說。

　　他分析，房地產(chǎn)調(diào)控高壓政策短期不會(huì)改變，只會(huì)更嚴(yán)，對(duì)象就在信貸和非標(biāo)資產(chǎn)。實(shí)際上，一線城市、熱點(diǎn)二線城市成交量已明顯下滑，部分城市價(jià)格擠泡沫，房價(jià)將回歸相對(duì)平穩(wěn)的位置，但不會(huì)大幅下跌。突出居住性、建立長效機(jī)制才是解決房地產(chǎn)投機(jī)和高杠桿的有效方式。

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