2017新年土地供應加速但現分化 房企熱情不減

　　熱點城市土地供應已經在加速，但出現結構性調整。分析認為，重點城市，尤其是住宅地塊，依然是房企角逐拿地的焦點，其他二線省會城市的部分重點地塊也將受到房企關注。城市之間和城市內部的土拍行情分化現象或是今年主流。

　　2017年開年以來，房企拿地意愿仍然強烈。

　　1月19日，北京市迎來2017年土地首拍。僅掛牌出讓房山、平谷、門頭溝三宗住宅用地，卻吸引了包括遠洋、愗源、富力、萬科等20余家房企及聯(lián)合體參與角逐。

　　當天下午土地競拍前一個小時，21世紀經濟報道記者已經在北京市國土局看到，交易大廳外人頭攢動。大屏幕顯示著此次拍賣的土地交易信息，參與者們三三兩兩，或站或坐，均在大廳內熱烈地交談。許多人已經站在會議室門口焦急地排隊等候。

　　19日成交的地塊中，僅門頭溝潭柘寺一宗完成交易，由京投發(fā)展、遠洋、龍湖、保利、首開五家企業(yè)組成的超級聯(lián)合體競得，總價為63.3億元，溢價率11%，這是開年以來成交的全國高總價地塊。

　　土地供給結構調整

　　近期土地市場供給已經加快。

　　海通證券數據顯示，2016年12月，地方政府增加供給，使土地市場供求環(huán)比繼續(xù)上升，而土地成交價格環(huán)比上升、溢價率環(huán)比下降。12月，全國一二三四線城市分別推地1.91億、0.10億、1.02億、1.37億平方米，環(huán)比分別增加28.1%、13.1%、23.3%、33.3%。

　　供給加速的同時，土地市場熱度不減。

　　2017年開年以來截至18日，土地市場成交金額超過50億的合計有11個城市，最高的為合肥市，土地成交額達220億。

　　從1月已開賣土地的城市來看，在南京、合肥、佛山、寧波等城市首推地塊拍賣中房企的熱情度依然很高，鄭州、成都部分重點地塊也受到較高關注度。

　　南京于1月12日舉行首場土拍，推出的7宗地塊中2宗住宅地塊受到追捧，其中江寧濱江G90地塊拍出11077元/平方米突破區(qū)域最高現房銷售起始價，同樣江寧湯山G91號地塊總價超過最高限價將搖號定奪；合肥也于1月13日迎來首場土拍，共計出讓新站區(qū)等7宗地，吸金71.45億，其中多宗地塊溢價率都超過100%；佛山、寧波首場土拍部分地塊也拍出區(qū)域單價新高。

　　另一方面，上海、深圳、青島、無錫等城市對推地屬性做了結構調整，土拍被“降溫”。如上海1月5日推出的寶山羅涇鎮(zhèn)2宗地，其中一塊住宅地塊受到房企歡迎，拍出了57%的較高溢價率，另一宗商業(yè)用地溢價率僅3%。深圳1月5日推出2宗工業(yè)地、1宗商業(yè)地，均以底價成交。無錫在商業(yè)供應過量的市場環(huán)境下，首拍推出錫東新城商務區(qū)五星級酒店地塊也反響平平。青島也避開純住宅用地供應，出讓了3宗純商業(yè)地塊、2宗住宅兼容商業(yè)地塊。

　　CRIC分析師沈曉玲認為，重點城市，尤其是住宅地塊，依然是房企角逐拿地的焦點，其他二線省會城市的部分重點地塊也將受到房企關注。如本次首場土拍中，石家莊推出緊鄰正定新區(qū)園博園核心位置的兩宗商務金融地均以200%以上的高溢價成交。城市之間和城市內部的土拍行情分化現象或是今年主流。

　　警惕套利性虧損

　　地價高企是去年土地市場的主要表現，不少開發(fā)商已經意識到其中風險。

　　此前，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌表示，他曾與萬科高級副總裁譚華杰討論過，現在房地產行業(yè)是套利性虧損，比如花1萬單價拿地，房子出售單價為2萬，接著又用3萬單價拿地。其間風險很大，包括現金流風險和高地價。

　　孫宏斌表示，“去年年底到今年年初我在公司一直說不要讓杭州現象出現。杭州現象是指杭州房價在2006-2007年時曾經超過上海，但后面有5-6年的時間基本沒怎么漲，在這過程中，杭州開發(fā)商基本沒賺錢?，F在大家都知道面粉比面包貴，但去年確實發(fā)生過整個城市的地價都比售價貴，這是非?；奶频氖拢韵乱徊刂骑L險更重要?！?/br>

　　沈曉玲建議，開發(fā)商在未來拿地時，應注意城市選擇，拿地方式可以多樣化。比如在杭州、蘇州、南京、深圳等城市，2016年地價已經高企，今年要控制拿地價格；而成都、重慶、昆明等市場趨于飽和，可考慮投資一些中小型地塊，可加快開發(fā)，保證快速變現；北京、上海、廈門、廣州、合肥等城市抗風險能力強，但土拍限制較為嚴格，房企可碰碰運氣，多參與，搖號搖到、溢價較低就拿。

　　另外，沈曉玲也不建議房企進行大規(guī)模擴張，建議聚焦現有城市。尤其是擴張欲望較強的中小型房企，應當做好已進入城市的深耕發(fā)展。建議開發(fā)商不拿或少拿地王。

　　她認為，2017年機遇與挑戰(zhàn)并存，政策面收緊令房企或面臨銷售困境，房企拿地應規(guī)避高總價、高溢價、高單價地塊，但與此同時，土地市場的降溫也值得期待，趁土地價格回落之時，房企可選擇性增加土地儲備。另外2016年不少房企抓住并購機會推高了銷售業(yè)績，企業(yè)土地糧倉也得到充實。房企在今年可加強自身的品牌或資本實力，尋找與自身發(fā)展戰(zhàn)略相匹配的收并購標的。

　　不過，新城控股副總裁歐陽捷認為，“大家還是要拿地的?！比?015年上海共有278家房企，但截至去年10月，在上海擁有200套以上可售住房的只有46家房企，這也只是一棟樓的數量。這導致房企在熱點城市沒有立足之地，只能退出。因此拿地很重要。

　　歐陽捷指出，“尤其在京滬深，聯(lián)合拿地的情況會較多。二線熱點城市與一線城市非常相似，成交地價還是在往上走。對于非熱點城市，如果政府繼續(xù)大量供應土地，地價肯定往下走。但現在政府在減少供應土地，就是為了維持地價平穩(wěn)。因此，這些城市的土地供應會相對減量，但土地出讓金不會減少，也就意味著地價不會降低。政府還是缺少降地價的意愿和動力。”

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