國務(wù)院新政補(bǔ)充一線城市土地供應(yīng) 調(diào)控樓市添底氣

　　中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)往往因?yàn)椤叭备亍保彩沟米≌玫爻闪讼∪辟Y源；然而，一些耕地大省往往“少資金”。這種背景下，松綁跨省耕地占補(bǔ)平衡政策成為雙方的共同訴求。

　　補(bǔ)充一線城市土地供應(yīng)，國務(wù)院“下及時(shí)雨”。

　　國土資源部日前發(fā)布的《2016年第四季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)報(bào)告》下稱《報(bào)告》顯示，有22個(gè)城市的住宅地價(jià)同比增速超10%，北京、上海、廈門、南京、合肥更是超過了20%。

　　顯然，一二線城市去年上半年的火爆樓市帶動(dòng)了地價(jià)的快速上漲。為了穩(wěn)定預(yù)期，防止地價(jià)進(jìn)一步帶動(dòng)樓市上行，全國至少已有16個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)三年宅地供應(yīng)計(jì)劃，但北京、上海、深圳缺席。

　　事實(shí)上，缺地一直困擾著不少一二線城市，這也使得這些城市在抑制樓市泡沫方面受到限制。2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，并要求落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

　　所幸，新華社23日受權(quán)播發(fā)的《中共中央國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)耕地保護(hù)和改進(jìn)占補(bǔ)平衡的意見》下稱《意見》在跨省占補(bǔ)平衡方面提出，探索補(bǔ)充耕地國家統(tǒng)籌。這就為缺地的熱點(diǎn)城市解決住宅用地供應(yīng)開了一扇窗。

　　五城市地價(jià)漲幅超20%

　　與房地產(chǎn)市場(chǎng)類似，住宅地價(jià)的熱度也出現(xiàn)了分化。

　　《報(bào)告》顯示，一線城市和部分熱點(diǎn)城市的地價(jià)仍處于高速增長態(tài)勢(shì)，大部分三線城市的地價(jià)處于溫和上行態(tài)勢(shì)。具體來說，2016年第四季度住宅地價(jià)同比上漲的城市達(dá)到92個(gè)，較上一季度增加7個(gè)；增速超過7%的城市達(dá)到34個(gè)，較上一季度增加10個(gè)。

　　值得注意的是，全國有22個(gè)城市住宅地價(jià)的同比增速超過了10%，包括北京、天津、青島、鄭州、上海、南京、杭州、福州、廈門、廣州、合肥、唐山、張家口、廊坊、安陽、溫州、嘉興、珠海、汕頭、佛山順德、東莞、中山等，有過之嫌。其中，北京、上海、廈門、南京、合肥的住宅地價(jià)增速超過了20%。

　　對(duì)于地價(jià)的走勢(shì)，《報(bào)告》認(rèn)為，一是國際經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)力與壓力并存，國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好；二是2016年市場(chǎng)回升動(dòng)能依然存在，資金充沛，部分城市市場(chǎng)熱度較高，房企補(bǔ)倉需求旺盛。

　　《報(bào)告》指出，2016年四季度，貨幣政策基本穩(wěn)健，但社會(huì)融資規(guī)模同比快速增長，M2廣義貨幣與M1狹義貨幣增速差略有收窄，仍處于較高水平，企業(yè)資金依然充沛。2016年11月末，社會(huì)融資規(guī)模同比增長13.3%，流動(dòng)性充裕，為不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)上漲提供了資金支撐。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年1~11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，個(gè)人按揭貸款同比增加49.3%，處于歷史較高水平。年內(nèi)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，銀行信貸支撐資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶動(dòng)了企業(yè)庫存去化和資金回流，企業(yè)在熱點(diǎn)城市補(bǔ)倉土地需求旺盛，進(jìn)一步加大了競(jìng)地力度。

　　不過，隨著金融監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)融資嚴(yán)格管控，2017年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金增速將有所降低，熱點(diǎn)城市開發(fā)投資節(jié)奏將有所放緩。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2016年第四季度全國有11個(gè)城市土地出讓金超過300億元，其中杭州最高達(dá)到了517億元。整體看，雖然土地市場(chǎng)成交額處于高位，但在系列調(diào)控政策的影響下，出現(xiàn)了土地溢價(jià)率逐漸平穩(wěn)的跡象。

　　各類調(diào)控手段出臺(tái)

　　自去年四季度以來，為了調(diào)控趨于過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少城市祭出了多種手段。除堅(jiān)持分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策外，熱點(diǎn)城市的調(diào)控也繼續(xù)升級(jí)，限購限貸力度加大。

　　2016年10月份以來，一線和二、三線熱點(diǎn)城市，先后密集出臺(tái)政策，從提高購房門檻、調(diào)整信貸公積金政策、加大土地供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、強(qiáng)化信息公開和輿論引導(dǎo)等方面收緊調(diào)控。

　　在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，多城市靈活設(shè)置競(jìng)買規(guī)則，通過“雙限雙競(jìng)”、“限地價(jià)、競(jìng)配建”、提高自持比例、設(shè)置土地競(jìng)拍最高限價(jià)等方式引導(dǎo)理性競(jìng)價(jià)，防止異常高價(jià)地塊擾亂市場(chǎng)預(yù)期。

　　天津、廣州、合肥、濟(jì)南、南京、杭州、無錫、蘇州、濟(jì)南、鄭州、武漢、福州、廈門、成都、青島、佛山等多個(gè)熱點(diǎn)城市依據(jù)市場(chǎng)需求情況編制、公布了2017~2019年住宅用地供應(yīng)三年滾動(dòng)計(jì)劃，調(diào)整土地出讓節(jié)奏，穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)預(yù)期。上海、廣州、南京和杭州等嚴(yán)格監(jiān)管土地競(jìng)買資金來源，防范資金違規(guī)流入土地市場(chǎng)，保障市場(chǎng)規(guī)范運(yùn)行。

　　“調(diào)控政策密集出臺(tái)，效果初步顯現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年11月份，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫，房?jī)r(jià)走勢(shì)明顯趨穩(wěn)。”《報(bào)告》稱。

　　2016年四季度，房地產(chǎn)用地價(jià)格受市場(chǎng)前期看漲預(yù)期的慣性效應(yīng)影響，環(huán)比、同比增速仍有所上升。但從住宅地價(jià)來看，調(diào)控收緊一定程度上發(fā)揮了作用，一、二線城市住宅地價(jià)環(huán)比增速出現(xiàn)回落跡象。而市場(chǎng)分化顯著，多數(shù)庫存較大的三線城市的地價(jià)處于溫和上行態(tài)勢(shì)，地價(jià)基本穩(wěn)定。

　　張大偉也表示，隨著各地政策出臺(tái)，從資金、需求、信貸等多方面約束收緊了地王出現(xiàn)的可能性。目前看，二線城市的政策加碼舉措依然在進(jìn)行過程中。

　　“2016年12月以來，全國土地市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)降溫，合計(jì)成交超過10億元的109宗，其中溢價(jià)率超過100%的只有23宗，相比之前高溢價(jià)率地塊頻繁出現(xiàn)的市場(chǎng)有明顯的降溫?！睆埓髠フf。

　　增加住宅用地供應(yīng)潛力

　　按照國土資源部要求，一些房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)城市近日陸續(xù)出臺(tái)2017~2019年三年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，以求穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。然而，截至第一財(cái)經(jīng)記者發(fā)稿，除廣州外，四大一線城市中，北京、上海和深圳均未發(fā)布三年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃。

　　雖然尚未公布三年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，但北京、上海和深圳日前均對(duì)調(diào)控樓市作出表態(tài)。

　　北京市委書記郭金龍?jiān)谏显抡匍_的中共北京市委十一屆十二次全會(huì)上稱，要清醒看到，房?jī)r(jià)已經(jīng)過高，積累了風(fēng)險(xiǎn)，而且增加了社會(huì)焦慮，也是對(duì)城市可持續(xù)發(fā)展與和諧穩(wěn)定的巨大挑戰(zhàn)。要擔(dān)負(fù)起主體責(zé)任，嚴(yán)格落實(shí)中央關(guān)于調(diào)控房?jī)r(jià)的部署和要求，堅(jiān)決保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)。

　　新當(dāng)選的上海市市長應(yīng)勇20日表示：“我們不希望看到上海的房?jī)r(jià)太高，這會(huì)影響年輕人的發(fā)展，影響城市的活力和創(chuàng)新能力，也不利于城市長遠(yuǎn)發(fā)展?！?/br>

　　“對(duì)經(jīng)濟(jì)而言，樓市泡沫是危險(xiǎn)的。”針對(duì)深圳市場(chǎng)普遍關(guān)注的“樓市限價(jià)令升級(jí)”，深圳市委書記許勤20日表示，“政府的調(diào)控政策，是在市場(chǎng)失靈情況下，或者市場(chǎng)本身遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離市民期望值的情況下進(jìn)行調(diào)控?！?/br>

　　事實(shí)上，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)往往因?yàn)椤叭备亍?，也使得住宅用地成了稀缺資源；然而，一些耕地大省往往“少資金”。這種背景下，松綁跨省耕地占補(bǔ)平衡政策成為雙方的共同訴求。

　　根據(jù)去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。而23日發(fā)布的《意見》正好解決了這一矛盾。

　　在跨省占補(bǔ)平衡方面，《意見》提出，根據(jù)各地資源環(huán)境承載狀況、耕地后備資源條件、土地整治新增耕地潛力等，分類實(shí)施補(bǔ)充耕地國家統(tǒng)籌。

　　具體而言，有兩類情形能夠享受跨省占補(bǔ)的“政策優(yōu)惠”，一是耕地后備資源嚴(yán)重匱乏的直轄市，新增建設(shè)占用耕地后，新開墾耕地?cái)?shù)量不足以補(bǔ)充所占耕地?cái)?shù)量的，可向國務(wù)院申請(qǐng)國家統(tǒng)籌；二是資源環(huán)境條件嚴(yán)重約束、補(bǔ)充耕地能力嚴(yán)重不足的省份，對(duì)由于實(shí)施國家重大建設(shè)項(xiàng)目造成的補(bǔ)充耕地缺口，可向國務(wù)院申請(qǐng)國家統(tǒng)籌。

　　但也有擔(dān)憂認(rèn)為，一旦放開跨省占補(bǔ)平衡，是否會(huì)出現(xiàn)東部省份由于減輕了補(bǔ)充耕地的壓力，而又出現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目大肆占用耕地的情況？

　　對(duì)此，《意見》強(qiáng)調(diào)，要嚴(yán)格控制建設(shè)占用耕地，充分發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃的整體管控作用，從嚴(yán)核定新增建設(shè)用地規(guī)模，優(yōu)化建設(shè)用地布局，從嚴(yán)控制建設(shè)占用耕地特別是優(yōu)質(zhì)耕地。實(shí)行新增建設(shè)用地計(jì)劃安排與土地節(jié)約集約利用水平、補(bǔ)充耕地能力掛鉤，對(duì)建設(shè)用地存量規(guī)模較大、利用粗放、補(bǔ)充耕地能力不足的區(qū)域，適當(dāng)調(diào)減新增建設(shè)用地計(jì)劃。

　　版權(quán)及免責(zé)聲明：凡本網(wǎng)所屬版權(quán)作品，轉(zhuǎn)載時(shí)須獲得授權(quán)并注明來源“中國產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)”，違者本網(wǎng)將保留追究其相關(guān)法律責(zé)任的權(quán)力。凡轉(zhuǎn)載文章，不代表本網(wǎng)觀點(diǎn)和立場(chǎng)。版權(quán)事宜請(qǐng)聯(lián)系：010-65363056。

延伸閱讀