多部委加碼樓市調(diào)控:一二線控房?jī)r(jià)三四線去庫(kù)存


來(lái)源:華夏時(shí)報(bào)   作者:楊仕省    時(shí)間:2017-01-16





  2017年伊始,多部委便紛紛加碼樓市調(diào)控。


  1月10日,國(guó)家發(fā)改委主任徐紹史在新聞發(fā)布會(huì)上表示,現(xiàn)在碰到的矛盾是一二線城市的高房?jī)r(jià),三四線城市的去庫(kù)存。解決的辦法是分城施策和推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)。消化庫(kù)存還要考慮到一億人進(jìn)城和棚戶區(qū)改造的貨幣化安置。最終要制定房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,包括一些法律法規(guī)規(guī)定和財(cái)政金融政策。


  同一天,銀監(jiān)會(huì)指出,完善差異化信貸政策,支持去庫(kù)存。分類實(shí)施房地產(chǎn)金融調(diào)控。


  到了12日,國(guó)土資源部又表示,對(duì)保障房用地實(shí)行應(yīng)保盡保,對(duì)商品房因城因地施策,對(duì)房?jī)r(jià)上漲壓力大的一線城市要合理增加土地供應(yīng),對(duì)去庫(kù)存壓力大的三四線城市要減少用地供應(yīng)。


  事實(shí)上,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控指明了方向。多位受訪專家表示,“抑制資產(chǎn)泡沫、防范金融風(fēng)險(xiǎn)”成為2017年房地產(chǎn)行業(yè)的政策新基調(diào)。而最近多部委對(duì)樓市調(diào)控的表態(tài),也未超出上述范疇。


  樓市調(diào)控加碼


  “我們正在制定房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制,包括一些法律法規(guī)和財(cái)政金融政策?!毙旖B史稱。


  而發(fā)改委提到的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制,多位受訪專家解讀為,可能包括“住房金融、土地供應(yīng)、房地產(chǎn)稅收”等內(nèi)容。


  具體來(lái)說(shuō),在金融制度上,主要是差別化住房信貸政策,支持居民自住購(gòu)房需求,抑制投資投機(jī)性購(gòu)房;土地供應(yīng)上,采取措施盤活存量土地,增加土地有效供應(yīng),探索城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng),穩(wěn)定土地價(jià)格的增長(zhǎng)預(yù)期;在稅收上,加快房地產(chǎn)稅和住房租賃市場(chǎng)的立法。


  中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為,構(gòu)建房地產(chǎn)的長(zhǎng)效機(jī)制,需要推進(jìn)與房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度相匹配的住房金融制度、土地供應(yīng)制度、房地產(chǎn)稅收制度的改革。“相比住房金融制度的改革,土地供應(yīng)制度和房地產(chǎn)稅收制度改革要復(fù)雜得多,改革也較謹(jǐn)慎?!鳖櫾撇龑?duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,而這也是為什么多年來(lái)有關(guān)部門一直停留在“加快研究房地產(chǎn)稅立法”階段的原因之一。


  與此同時(shí),其他部委也對(duì)樓市調(diào)控表態(tài)了。2017年1月10日住建部官網(wǎng)發(fā)布了《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于進(jìn)一步做好棚戶區(qū)改造工作有關(guān)問(wèn)題的通知》(下稱《通知》),《通知》稱“住建部、財(cái)政部、國(guó)土部三部門加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作,要求確保提高棚改貨幣化安置比例;確保落實(shí)棚改信貸支持政策,抓緊籌劃2017年棚改工作,優(yōu)先安排出讓棚改騰空的土地”。


  《通知》強(qiáng)調(diào),棚戶區(qū)改造既包括棚戶區(qū)征收拆遷和居民安置,還包括開發(fā)利用好騰空土地資源,實(shí)現(xiàn)騰空土地出讓,依合同約定及時(shí)償還開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等金融機(jī)構(gòu)棚改貸款。


  在土地問(wèn)題上,《通知》提出,要合理安排建設(shè)用地,要優(yōu)先安排棚改騰空土地出讓?!笆小⒖h的棚改騰空土地出讓收入、屬于政府所有的棚改安置小區(qū)配套商業(yè)設(shè)施銷售收入,優(yōu)先用于棚改;棚改實(shí)施主體要構(gòu)建動(dòng)態(tài)還款機(jī)制,確保按合同約定及時(shí)償還貸款?!?/br>


  “今年中央和地方政府估計(jì)要把抑制資產(chǎn)泡沫放到首要位置。”上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示,中央明確提出建設(shè)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,但如何構(gòu)建長(zhǎng)效機(jī)制并未出臺(tái)方案,預(yù)期在今年將出臺(tái)政策細(xì)則。而顧海波認(rèn)為構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系的基調(diào)不變,“低端有保障,中端有市場(chǎng),高端有約束。”


  調(diào)控方向不變


  “三四線城市的高庫(kù)存和一二線城市的高房?jī)r(jià)并存。”徐紹史指出了樓市調(diào)控面臨的矛盾。如何解決這對(duì)主要矛盾,徐紹史給出的措施包括分城施策和穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)化。


  因此,專家分析認(rèn)為,今年樓市調(diào)控的方向依然還是控房?jī)r(jià)去庫(kù)存。


  從去年9月底開始,多個(gè)城市相繼推出了限購(gòu)、限貸等綜合措施,效果體現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)上。去年11月,在因地制宜、因城施策的調(diào)控政策作用下,15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市的房市迅速降溫,房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。


  而今年北京仍將延續(xù)“因地制宜、因城施策”的調(diào)控政策,確保房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)中緩降。北京市代市長(zhǎng)蔡奇近日對(duì)北京房?jī)r(jià)表態(tài):承諾中國(guó)首都的房?jī)r(jià)在2017年不會(huì)環(huán)比上漲?!耙侠碓黾幼≌玫毓?yīng),從源頭穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。要培育和規(guī)范住房租賃市場(chǎng),把‘租房住’作為實(shí)現(xiàn)住有所居的重要手段。”蔡奇說(shuō)。


  《華夏時(shí)報(bào)》記者在北京市住建委采訪獲悉,今年的工作重心是如何落實(shí)購(gòu)租并舉的購(gòu)房制度,加強(qiáng)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè),全力確保房?jī)r(jià)穩(wěn)定。北京市住建委此前發(fā)布通知,要求從2016年12月30日起,開發(fā)企業(yè)銷售現(xiàn)房前應(yīng)辦理現(xiàn)房銷售備案,并嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià),銷售價(jià)不得高于申報(bào)價(jià)?!皩?duì)報(bào)價(jià)明顯高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格和本項(xiàng)目前期成交價(jià)格,且不接受指導(dǎo)的商品住房預(yù)售項(xiàng)目?!蓖ㄖQ。


  除了商品房?jī)r(jià)格穩(wěn)中略降外,北京還加大了土地供應(yīng)的力度,并連續(xù)推出16宗“控地價(jià)、限房?jī)r(jià)”地塊。自2016年10月份以來(lái),北京的商品住房交易需求回落,量?jī)r(jià)平穩(wěn)。北京市住建委提供的數(shù)據(jù)顯示,2016年四季度北京全市商品住房成交6.96萬(wàn)套,較三季度減少28.4%,需求過(guò)熱態(tài)勢(shì)得到明顯緩解。


  不過(guò)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),相比一二線城市,三四線城市房地產(chǎn)去庫(kù)存仍是一項(xiàng)比較復(fù)雜的工程,牽涉面較廣。比如要把棚戶區(qū)改造的貨幣化安置和城鎮(zhèn)化過(guò)程中消除三四線城市的庫(kù)存結(jié)合起來(lái),解決1億人進(jìn)城的問(wèn)題,這肯定需要一些時(shí)間。因此,三四線城市樓市面臨的主要問(wèn)題仍是去庫(kù)存。


  面對(duì)樓市調(diào)控的這對(duì)主要矛盾,中央已明確今后仍將延續(xù)“控房?jī)r(jià)去庫(kù)存”的政策,并會(huì)加快研究建立基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制,綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段。


  與此同時(shí),近期各地正陸續(xù)召開地方兩會(huì),為2017年發(fā)展勾畫藍(lán)圖。今年的地方兩會(huì)會(huì)繼續(xù)強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的穩(wěn)定,所以政策應(yīng)該會(huì)釋放略有從緊的信號(hào),如把控信貸和控制房?jī)r(jià)等。


  據(jù)了解,新疆在2017年《政府工作報(bào)告》中指出,堅(jiān)持分類調(diào)控、因城因地施策,確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展;1月10日,南京市市長(zhǎng)繆瑞林在《政府工作報(bào)告》中表示,今年將落實(shí)穩(wěn)控房?jī)r(jià)措施,擴(kuò)大供地規(guī)模,加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管,穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。由此可見,“今年樓市緊縮的趨勢(shì)不會(huì)放松?!鳖櫤2ㄕf(shuō)。



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