高層釋放“禁炒”信號 2017年樓市等待價值回歸

　　如果說漲價和調(diào)控是2016年樓市的兩大關(guān)鍵詞，那么隨著全國房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入了深度降溫季節(jié)，2017年的樓市是否將繼續(xù)在調(diào)整期徘徊？

　　2016年12月14-16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議在北京召開，會議指出：“要堅持房子是用來住的，不是用來炒的的定位?！睒I(yè)內(nèi)認(rèn)為，該言論標(biāo)志著國家在2017年將繼續(xù)實行因地制宜的樓市調(diào)控政策，主要目標(biāo)是防一線城市泡沫、穩(wěn)住二線城市房價、盤活三四線城市樓市。

　　事實上，近些年，樓市遭遇了一輪又一輪的調(diào)控，房價卻一直頂風(fēng)而上，義無反顧地翻了好幾番，尤其是在2016年，房價本身已經(jīng)站上了令眾多購房者望塵莫及的高點，竟然又奇跡般地再次坐上了過山車，全國多個熱點城市的房地產(chǎn)市場一鼓作氣沖上天價，令購房者措手不及、大跌眼鏡，這也引發(fā)了市場普遍看漲不看跌的心態(tài)。

　　不過，隨著2016年后期政府祭出的連環(huán)套式的調(diào)控政策越來越嚴(yán)厲，緊急勒住了正撒歡上漲的房價，使得整個房地產(chǎn)市場在四季度進(jìn)入冬季，2017年，樓市將繼續(xù)調(diào)整，還是再次沖破調(diào)控開始回調(diào)，還要看政府是不是有足夠的決心通過調(diào)控讓房地產(chǎn)回歸其真正的居住價值。

　　房價一路撒歡的2016

　　對地產(chǎn)商來說，2016年的房地產(chǎn)市場是一路撒歡的一年。

　　2016年上半年，全國熱點城市的房價一路飆漲，絕大部分地產(chǎn)商和地產(chǎn)中介在2016年賺得盆滿缽滿，更有多個地王輕松解套后，新的地王們又在2016年爭相出爐。

　　根據(jù)百城房價指數(shù)，2016年一季度，一線城市房價平均上漲了7.02%。一線城市樓市火爆的氣氛隨之向周圍二三四線城市轉(zhuǎn)移。8月18日，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，7月，合肥、廈門、南京3個二線城市新建住宅價格漲幅領(lǐng)跑，同比漲幅達(dá)到30%以上，環(huán)比漲幅達(dá)到3%甚至4%以上，超過北上廣深等一線城市。事實上，上述熱點二線城市已經(jīng)迎來了十幾個月的房價連續(xù)上漲。

　　瘋狂的房價背后有兩大推手——信貸和地價。央行發(fā)布的7月份信貸數(shù)據(jù)顯示，該月人民幣貸款增加4636億元；其中，住戶部門貸款就增加4575億元，占比高達(dá)99%。

　　寬松的融資環(huán)境和2016年上半年火爆的房產(chǎn)銷售，讓大型房企可動用資金創(chuàng)下歷史紀(jì)錄。財報顯示：截止到2016年6月底，恒大、中國海外發(fā)展、萬達(dá)、萬科等15家大型房企手持現(xiàn)金合計超過8740億元。其中可統(tǒng)計的10家公司，未動用的銀行授信超過8730億元。兩者合計超過1.7萬億。

　　除了信貸，地價對樓價的影響力也不容小覷。房價漲幅雖然已經(jīng)很瘋狂，但地價比房價還要瘋狂。面粉普遍比面包貴，成為2016年熱點城市的普遍行情。

　　2016年，顯然是中國樓市有史以來最火爆的“地王年”，老的地王在幸福解套，新地王的誕生接連不斷，熱門城市地塊溢價率之高令人咋舌。據(jù)CRIC年終報告顯示，2016年30多個城市刷出340宗左右單價、總價地王，數(shù)量創(chuàng)歷史新高，上海、深圳也相繼刷新全國單價、總價地王紀(jì)錄。

　　杠桿資金成為中國樓市最大推手，在不動產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)尤為明顯，2016年以來，房企們都在加足杠桿投資購地。

　　連環(huán)式調(diào)控剎住房價

　　縱觀2016年全年，樓市調(diào)控政策呈現(xiàn)先松后緊、從局部向全國全面收緊的態(tài)勢，這也直接導(dǎo)致了2016年的房價呈現(xiàn)先熱后冷的趨勢。

　　2016年的房價，是在上半年降準(zhǔn)、降息、減稅、信貸放松等一系列利好政策的刺激下，開始進(jìn)入了快速上漲狀態(tài)，這個態(tài)勢從一線城市開始。樓市于3月份達(dá)到高點，北京二手房交易當(dāng)月突破3萬套，創(chuàng)下了近3年之最，上海、深圳也是量價齊升，漲勢驚人，樓市呈現(xiàn)了2016年的首次爆發(fā)。

　　房價飆漲很快引發(fā)了政府出手調(diào)控，而市場立刻反映出對政府出手調(diào)控的擔(dān)憂，上海、深圳相繼出臺了滬九條、深六條，政策收緊初現(xiàn)端倪，加上前期對有效需求的大量消耗使得市場后續(xù)開始出現(xiàn)乏力，樓市降溫趨勢顯現(xiàn)。最終，一線城市在二季度開始降溫，房價漲幅明顯收窄，一線城市市場開始回歸冷靜。

　　但是，一線城市被剎車后，房價漲勢很快轉(zhuǎn)移到二線城市，以廈門、合肥、南京、蘇州為代表的部分二線城市開始升溫，房價漲幅甚至趕超了一線城市。為遏制這一趨勢，合肥、廈門等地開始醞釀新政，局部收緊了樓市政策。

　　不過此輪部分城市的局部調(diào)控政策并未能最終遏制住房價漲勢，反而助推了市場心態(tài)發(fā)生反復(fù)。進(jìn)入二季度，由于擔(dān)心政府調(diào)控，市場心態(tài)原本開始冷卻，房價漲幅開始收窄。但是，當(dāng)購房者發(fā)現(xiàn)房價上漲的態(tài)勢并未逆轉(zhuǎn)，而且更多城市加入漲價隊伍，還有部分城市地王頻出，擔(dān)心房價會繼續(xù)上漲的人們重新?lián)砣胧袌觯⒁l(fā)了樓市二次爆發(fā)。

　　9月，全國樓市再次觸頂，北京二手房交易量也在年內(nèi)第二次突破3萬套。除北京外，其他重點一二線城市的市場交易量價也再創(chuàng)新高。

　　為穩(wěn)定樓市、平抑房價，十一前后，全國二十余城密集出臺樓市調(diào)控新政，從限購、限貸、土拍供應(yīng)、市場管理等多個方面全面收緊樓市，全國樓市在經(jīng)歷18個月的增長周期后，在政策全面收緊的市場背景下，開始進(jìn)入新一輪的降溫周期。北京、深圳等在此輪調(diào)控中力度頗大的城市市場交易量明顯下滑，房價由漲幅收窄轉(zhuǎn)為回落。

　　因為部分城市的調(diào)控效果未到達(dá)預(yù)期，于是，自11月中旬起，深圳、杭州、武漢、南京、上海、天津等城市再度加碼調(diào)控，使得全國樓市進(jìn)入了深度調(diào)整期。

　　國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月數(shù)據(jù)顯示，全國商品住宅銷售面積和銷售金額增速再度雙雙回落，重點城市房地產(chǎn)市場成交呈集體降溫之勢。

　　12月份的數(shù)據(jù)則顯示，住宅市場成交量持續(xù)下滑，二手房市場尤為明顯，議價空間進(jìn)一步增加；土地市場也告別了高價地頻出的現(xiàn)象，一二線熱點城市招拍掛市場開始回歸低溢價率、底價成交甚至土地流標(biāo)的久違現(xiàn)象。

　　2017年將繼續(xù)調(diào)整

　　隨著2016年一路高歌的房價終于被調(diào)控政策剎住了車，進(jìn)入2017年，房價是將重復(fù)歷史成功逆襲，還是繼續(xù)深陷調(diào)整期，還需要看政府的手抓得有多緊。

　　值得注意的是，12月14-16日，在2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議上，高層強(qiáng)調(diào)了要抑制房地產(chǎn)泡沫和去杠桿，繼續(xù)透露出貨幣收緊的信號，并致力于研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。會議指出：“要堅持房子是用來住的，不是用來炒的的定位?！睒I(yè)內(nèi)認(rèn)為，該言論標(biāo)志著國家在2017年將繼續(xù)實行因地制宜的樓市調(diào)控政策，主要目標(biāo)是防一線城市泡沫、穩(wěn)住二線城市房價、盤活三四線城市樓市。

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)指出，這次會議的重大意義不在“抑制房地產(chǎn)泡沫”，而在于讓房地產(chǎn)告別經(jīng)濟(jì)政策，回歸民生和社會政策的基本屬性，這無疑是中國房地產(chǎn)政策的巨大變化。馬光遠(yuǎn)還認(rèn)為，這一輪調(diào)控跟過去完全不一樣，無論是市場基本面、房價基本面，還是未來的需求，都發(fā)生了較大變化。2016年9月份開始的嚴(yán)厲調(diào)控針對的對象很簡單，那就是精準(zhǔn)打擊投資。到了2017年，稅收政策也可能跟上，簡單來說，就是把2015年放開的政策指的是樓市首付比例下調(diào)、營業(yè)稅免征期限由5年變成2年的政策再次收起來。

　　對2017年的房地產(chǎn)走向，經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙曉撰文稱，過去一年樓市上漲過快、M2增速過快、居民部門債務(wù)杠桿飆升、2017年宏觀經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)可能進(jìn)一步下調(diào)、財政赤字率目標(biāo)或進(jìn)一步上調(diào)、抑制泡沫和防范風(fēng)險成為政府重要任務(wù)、資金方向轉(zhuǎn)移可能導(dǎo)致國內(nèi)資產(chǎn)市場震蕩，這七大因素讓他看淡中國樓市2017年的表現(xiàn)。

　　資深地產(chǎn)專家段舒懷指出，現(xiàn)在就是拼實力的時候，原來的融資渠道相繼遇到瓶頸，而且動輒70年的持有租賃年限，即使破產(chǎn)重組也不能改變土地性質(zhì)的要求，沒有充足的資金不可能撐下去。

　　不過，仲量聯(lián)行最近發(fā)布報告稱，盡管全球市場經(jīng)歷短期動蕩，但整個房地產(chǎn)行業(yè)依然保持強(qiáng)勁增長的態(tài)勢。仲量聯(lián)行亞太區(qū)研究部總監(jiān)梅根·沃爾特表示：“2017年房地產(chǎn)投資市場大體上仍將保持平穩(wěn)態(tài)勢，我們預(yù)測亞太地區(qū)的機(jī)構(gòu)投資者對房地產(chǎn)的投資需求將保持旺盛，這將導(dǎo)致房地產(chǎn)存量繼續(xù)供不應(yīng)求?！?/br>

　　愛建證券則認(rèn)為，2017年的房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入調(diào)整期，并會經(jīng)歷較為困難的一年。主要體現(xiàn)在：投資增速下滑、銷售增速放緩或出現(xiàn)負(fù)增長、去庫壓力加大、行業(yè)景氣度下滑；另一方面，我國人口結(jié)構(gòu)的變化導(dǎo)致中長期房地產(chǎn)市場需求不足?？傮w來看，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨小周期的下降通道，行業(yè)將面臨內(nèi)外壓力。

　　“一二線重點城市2016年市場較為火熱，2017年預(yù)計政策將會明顯收緊，市場局面主要由庫存降低后的供求相對平衡來決定。三四線城市庫存壓力大，雖然2016年受到一二線城市的傳導(dǎo)，價格出現(xiàn)上漲、銷售增加。但是預(yù)計2017年政策仍將以去庫存為主要任務(wù)。”愛建證券預(yù)測，2017年房地產(chǎn)新屋建成與銷售數(shù)據(jù)將出現(xiàn)背離，銷售壓力巨大。同時，我們判斷各地對保障房、廉租房的覆蓋面積將較2016年有更大的增加，用以滿足需求性購房者的供應(yīng)。

　　值得注意的是，作為全國樓市的風(fēng)向標(biāo)，近日，北京市相關(guān)高層在北京市住建委主持召開的座談會上指出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，以建立購租并舉住房制度為主要方向，深化房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，抓緊研究建立長效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要精準(zhǔn)發(fā)力，堅決抑制投資投機(jī)行為，加大普通商品住房供給力度，確保2017年房價環(huán)比不增長。要合理增加住宅用地供應(yīng)，從源頭穩(wěn)定市場預(yù)期。要培育和規(guī)范住房租賃市場，把“租房住”作為實現(xiàn)住有所居的重要手段。

　　從這番表態(tài)可以看出，2017年房地產(chǎn)調(diào)控政策勢必再加碼，2017年上半年樓市將繼續(xù)深度調(diào)整，而2017年下半年樓市是否能夠回暖，還要看整體經(jīng)濟(jì)的情況。

　　而馬光遠(yuǎn)則預(yù)測，中國房地產(chǎn)制度建設(shè)和長效機(jī)制的框架將基本建立。未來將以居住功能為出發(fā)點，以市場和政府各位的定位為基準(zhǔn)，在土地制度、住房信貸制度、稅收制度、住房保障制度以及交易制度等方面構(gòu)建起合理的、能夠滿足老百姓基本居住需求的制度體系，房地產(chǎn)將告別“增長工具”，而成為真正的民生產(chǎn)業(yè)。

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