滬津再度加碼樓市調(diào)控 金融“擠泡沫”預(yù)期明確

　　11月28日，上海、天津兩個城市同日發(fā)布了樓市調(diào)控“新政”，提高首付比例以及“認(rèn)房又認(rèn)貸”的條件升級進(jìn)一步強(qiáng)化了“維穩(wěn)”房價的預(yù)期。

　　這也是繼11月中旬杭州、武漢、深圳之后，熱點(diǎn)城市繼續(xù)進(jìn)行樓市調(diào)控。表面上看，熱點(diǎn)城市的房價控制沒能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)是調(diào)控升級的直接原因：據(jù)市場監(jiān)測數(shù)據(jù)，上海在10月出臺“滬六條”后，10月份國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上海新建商品住宅成交均價不僅同比漲幅達(dá)到37.4%，而且環(huán)比仍然上漲0.5%。

　　然而從更深層次看，新增貸款中將近七成都來自居民貸款的現(xiàn)實(shí)表明，樓市資產(chǎn)超配的風(fēng)險依然存在。

　　一方面限制需求擴(kuò)張，另一方面將房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)增長的“托底”力量用新的增長動力置換成為明顯的政策意圖。據(jù)公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前9個月國家發(fā)改委累計(jì)批復(fù)基建投資項(xiàng)目逾萬億元，10月國家發(fā)改委共批復(fù)交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目8個，總投資1877億元，而11月前半個月批復(fù)的基建項(xiàng)目數(shù)已超過10月全月。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開在即，市場預(yù)期隨著房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)加碼，未來房地產(chǎn)投資可能會出現(xiàn)回落，穩(wěn)增長需要基建繼續(xù)發(fā)力。預(yù)計(jì)2017年基建整體有望維持17%~20%高增長，并且看好基建細(xì)分行業(yè)中的軌道交通、水利、新型市政地下管廊、海綿城市等投資領(lǐng)域。

　　樓市“擠泡沫”不松懈

　　11月28日，上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》，自2016年11月29日起，居民家庭購買首套住房申請商業(yè)性個人住房貸款的，首付款比例不低于35%。在本市已擁有1套住房的、或在本市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款，購買普通自住房的，首付款比例不低于50%。

　　同日，中國人民銀行天津分行會同天津銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸政策管理工作的通知》。通知要求，對居民家庭申請商業(yè)性個人住房貸款購買首套住房的，最低首付款比例為30%；對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，最低首付款比例為40%。

　　提高首付比例以及第二套房的貸款要求成為樓市調(diào)控的標(biāo)準(zhǔn)動作。尤其上海要通過銀行系統(tǒng)全國性的聯(lián)網(wǎng)來認(rèn)定二套房，這在業(yè)界人士看來，本次政策進(jìn)一步收緊，體現(xiàn)了上海對于樓市調(diào)控的堅(jiān)持及穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的決心。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《中國經(jīng)營報》記者分析稱：“購房領(lǐng)域受到管控，會使得一些購房者持幣的現(xiàn)象增加。所以從資產(chǎn)配置的角度看，近期部分購房者會不斷調(diào)整購房策略?！?/br>

　　強(qiáng)化購房需求管理的背后，是居高不小的房貸增量。從今年7月份以來，居民按揭貸款占新增貸款比例一直總體走高。數(shù)據(jù)顯示，10月人民幣貸款增加6513億元，同比多增1377億元。其中從新增人民幣信貸的結(jié)構(gòu)來看，居民按揭中長期貸款占比較高。10月居民部門中長期貸款占當(dāng)月新增人民幣貸款的75%。

　　不僅調(diào)控需求端，另一方面，從供給上看，一些城市加強(qiáng)了對房地產(chǎn)銷售市場的金融監(jiān)管，這或旨在防止樓市炒作反彈與控制樓市風(fēng)險。有分析還預(yù)計(jì)后續(xù)熱點(diǎn)城市的監(jiān)管將逐步跟進(jìn)，“防風(fēng)險”將成為政策核心。

　　深圳市互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會11月10日發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)開展“首付貸”、“眾籌炒房”等違規(guī)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的通知》以下簡稱“通知”。通知表示，將打擊零首付、首付貸、眾籌買房等市場違規(guī)行為，要求各企業(yè)必須全面停止各類違規(guī)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，立即自查自糾，并須在一個月內(nèi)完成清理整頓。

　　對于金融政策對房地產(chǎn)市場的影響，嚴(yán)躍進(jìn)對記者分析稱，“金融政策調(diào)整以及購房政策調(diào)整，會使得購房門檻提高，所以需求量出現(xiàn)下滑也是符合市場預(yù)期的。”

　　“從實(shí)際情況看，需求下滑或成交量下滑，房企的潛在資金回籠方面會有一定的困難。此時需求端的變化，會影響到供給端的變化。但是此類影響也不應(yīng)該過于夸大，因?yàn)楹芏喾科笤?015~2016年拿地以后，實(shí)際上會積極采取新開工等動作，這樣投資數(shù)據(jù)不會往下走，反而會有5%的同比增幅上升，即房地產(chǎn)投資規(guī)模較2016年可能會有小幅度增加。如果從這個數(shù)據(jù)來看，那么包括鋼鐵水泥等行業(yè)可以緩一口氣，因?yàn)闆]有想象中差?！彼硎尽?/br>

　　不過，房企往后在資本市場上的融資或許很難向之前那樣輕松。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個月，21家上市房企通過股份定向增發(fā)募集資金總額接近740億元。而2015年全年，房地產(chǎn)行業(yè)共38家企業(yè)完成了股票定向增發(fā)，募資總額約為1687億元。

　　尤其，銀監(jiān)會連續(xù)發(fā)布通知，要求檢查房地產(chǎn)開發(fā)貸款違規(guī)購地、理財是否違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)；以及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)合規(guī)經(jīng)營情況。國家發(fā)改委下發(fā)思維《關(guān)于企業(yè)債券審核落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》以下簡稱《意見》，更要求嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資，用于商業(yè)性房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家章俊也對記者分析稱，“短期內(nèi)隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的逐步落實(shí)以及投資者對房價走勢預(yù)期的改變，房地產(chǎn)投資增速會逐步放緩，從而對經(jīng)濟(jì)的拉動作用逐步減弱，考慮到房地產(chǎn)銷售領(lǐng)先房地產(chǎn)投資2個季度左右，明年二季度房地產(chǎn)投資下滑會比較明顯，屆時再加上基建投資的邊際效應(yīng)減弱，中國經(jīng)濟(jì)壓力會明顯上升?！?/br>

　　“固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)好于市場預(yù)期，而房地產(chǎn)投資是增速提高的主要推動因素。雖然調(diào)控政策收緊導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售明顯走軟，但投資增速通常滯后于銷售數(shù)據(jù)，因此我們認(rèn)為房地產(chǎn)投資在年內(nèi)剩余時間里將依然保持強(qiáng)勁，但明年可能面臨更大的下行壓力?！备呤?高華首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋宇發(fā)給記者分析稱。

　　未來財政加碼下基建繼續(xù)發(fā)力

　　“明年宏觀政策預(yù)計(jì)是穩(wěn)健的貨幣政策與積極財政政策。預(yù)計(jì)明年貨幣政策比今年緊，主要是需抑制房地產(chǎn)市場的泡沫等；但財政政策會更加寬松，主要是支持基建投資，預(yù)計(jì)明年或未來一段時間財政會更寬松?！鄙缈圃航?jīng)濟(jì)研究所經(jīng)濟(jì)增長理論研究室主任劉霞輝對《中國經(jīng)營報》記者表示。

　　在有意識地調(diào)控房地產(chǎn)市場的同時，轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)動能的步伐也明顯加快。

　　11月28日國家發(fā)改委網(wǎng)站發(fā)布《國家發(fā)展和改革委關(guān)于京津冀地區(qū)城際鐵路網(wǎng)規(guī)劃的批復(fù)》。

　　這一規(guī)劃方案，到2020年前實(shí)施京津冀城市圈城際鐵路共計(jì)9個項(xiàng)目，總里程約1100公里，初步估算投資約2470億元。

　　據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，8月份，發(fā)改委共審批核準(zhǔn)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目25個，總投資1966億元。包括水利項(xiàng)目6個，總投資623億元；交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目14個，總投資1038億元；能源項(xiàng)目2個，總投資265億元；社會事業(yè)項(xiàng)目3個，總投資40億元。而據(jù)民生證券粗略計(jì)算，前9個月發(fā)改委累計(jì)批復(fù)基建投資項(xiàng)目逾萬億元。

　　“人口紅利拐點(diǎn)出現(xiàn)后，預(yù)計(jì)整體投資增速持續(xù)下行將是常態(tài)。細(xì)分來看，未來地產(chǎn)投資增速可能持續(xù)下行，基建投資仍將是對沖器?！眲⑾驾x表示。

　　有跡象顯示，“一帶一路”戰(zhàn)略相關(guān)的訂單加速落地。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，截至2016年9月，“一帶一路”沿線國家的工程訂單已達(dá)到1.36萬億美元，11月簽訂完成了約750億美元的馬來西亞沿海鐵路項(xiàng)目工程大單。

　　一些機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為，在穩(wěn)增長背景下，2017年基建整體有望維持17%~20%高增長，并且看好基建細(xì)分行業(yè)中的軌道交通、水利、新型市政地下管廊、海綿城市等投資領(lǐng)域。

　　展望2017年，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委則發(fā)研報稱，在預(yù)算赤字難以顯著增加、實(shí)體經(jīng)濟(jì)又亟須減稅的情況下，要想對沖房地產(chǎn)所形成的投資下滑，恐怕就不得不更多依賴貨幣政策與財政政策之間更為深度的融合，除PPP之外，更大規(guī)模的PSL抵押補(bǔ)充貸款恐怕不得不為。

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