國(guó)慶期間20城出樓市新政 密集調(diào)控引發(fā)樓市拐點(diǎn)？

　　2016年國(guó)慶假期，樓市調(diào)控新政密如雨下。

　　國(guó)慶前后，面對(duì)瘋漲的房?jī)r(jià)和潛在的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，在“因城施策”、“一城一策”的政策背景下，房地產(chǎn)限購(gòu)政策相繼在房?jī)r(jià)上漲較快的重點(diǎn)城市出臺(tái)。從9月30日下班后到10月6日的不到一周的時(shí)間內(nèi)，限購(gòu)新政就相繼在北京、天津、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢、蘇州、深圳、廣州、珠海、東莞等十余個(gè)城市落地。由此，2016年“國(guó)慶”成為史上房地產(chǎn)調(diào)控政策最為密集的假期。

　　提高首付，減少杠桿，加強(qiáng)對(duì)不規(guī)范銷(xiāo)售行為的管控，本輪政策風(fēng)暴之后，效力將在何時(shí)顯現(xiàn)？新政疊加效應(yīng)之下，上漲較快的城市房?jī)r(jià)是否將掉頭？樓市是否將迎來(lái)拐點(diǎn)？這一系列問(wèn)題有待市場(chǎng)解答。鏈家、我愛(ài)我家等機(jī)構(gòu)提供給第一財(cái)經(jīng)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)或分析報(bào)告顯示，新政作用下，一些被調(diào)控城市二手房成交量明顯縮減，市場(chǎng)進(jìn)入觀望期，原本恐慌入市的購(gòu)房者正回歸理性。

　　多城連環(huán)加碼限購(gòu)

　　國(guó)慶假期，新一輪樓市調(diào)控政策相繼在多個(gè)城市落地，新政密集程度空前。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，僅從9月30日晚間至10月7日晚間，共有20個(gè)城市出臺(tái)了樓市新政，這些城市分別是：北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門(mén)、珠海、東莞、福州、惠州、佛山。

　　以9月30日為例，當(dāng)日北京、天津和蘇州三大城市相繼發(fā)布了樓市新政。其中以北京的政策要求最嚴(yán)，北京市要求首套首付比例不低于35%、二套最高70%，天津要求10月起實(shí)施區(qū)域化限購(gòu)差別化信貸，蘇州則是要求進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管。

　　隨后的假期，成為多個(gè)城市的“出拳”時(shí)間。10月1日晚間，河南省鄭州市政府發(fā)布通知稱，在鄭州市內(nèi)五區(qū)和鄭東新區(qū)等范圍內(nèi)，對(duì)擁有2套及以上住房的鄭州市戶籍居民家庭和擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，限購(gòu)180平方米以下不含180平方米的住房。次日，江蘇省無(wú)錫市要求，對(duì)已擁有1套住房的居民家庭，最低首付款比例由不低于30%調(diào)整為40%，并暫停對(duì)已擁有1套及以上住房的非無(wú)錫市戶籍居民家庭出售新建商品住房。

　　同樣在10月2日，山東省濟(jì)南市政府也再度出臺(tái)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知，要求購(gòu)買(mǎi)首套住房商業(yè)貸款最低首付比例由20%提高至30%，購(gòu)買(mǎi)二套住房商業(yè)貸款最低首付比例由30%提高至40%。

　　由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，廈門(mén)、南京、合肥、蘇州曾一度被業(yè)內(nèi)稱為“房?jī)r(jià)四小龍”。該四城中，除了合肥外，此前都已重啟了限購(gòu)政策。而在10月2日晚間，合肥市政府召開(kāi)緊急新聞發(fā)布會(huì)，宣布合肥市將加大土地供應(yīng)，年內(nèi)再供應(yīng)5000畝，要求合肥市區(qū)本地人限購(gòu)2套住房，停止三套房貸。接下來(lái)的10月3日，湖北武漢也宣布調(diào)控加碼。據(jù)武漢市住房保障和房屋管理局消息，10月3日起，武漢主城區(qū)限購(gòu)限貸，首套房商業(yè)貸款首付比例提至25%，二套房首付比例提至50%。當(dāng)日晚間，蘇州也宣布，首次購(gòu)房和首套房最低首付款比例不低于30%，二套房最低首付款比例不低于40%。

　　政策風(fēng)暴并未就此過(guò)去。

　　10月4日晚間，深圳市出臺(tái)通知，要求深圳市戶籍居民家庭含部分家庭成員為深圳市戶籍居民的家庭繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)2套住房的政策；深圳市戶籍成年單身人士含離異在深圳市限購(gòu)1套住房。當(dāng)日，政策還蔓延到了在一線城市中房?jī)r(jià)上漲相對(duì)溫和的廣州。10月4日，廣州出臺(tái)樓市新政，要求廣州市戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房含新建商品住房和二手住房；對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的家庭和對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款、為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，執(zhí)行最低首付款比例30%的規(guī)定；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付款比例不得低于70%，繼續(xù)暫停發(fā)放家庭購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。10月6日后，又有珠海、東莞、佛山等南方城市跟進(jìn)出臺(tái)限購(gòu)政策。

　　針對(duì)此輪樓市調(diào)控的力度，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一分析，此輪調(diào)控政策相對(duì)比較溫和，對(duì)剛需和部分改善性需求較為“照顧”，但新政針對(duì)性也較強(qiáng)，目的是限制炒房，防止泡沫出現(xiàn)。他預(yù)計(jì)，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的速度將有所放緩。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則對(duì)記者分析，多城接連重啟限購(gòu)，并非跟風(fēng)，而是“集體舉動(dòng)”，出臺(tái)樓市新政策的主要以二線城市為主，而且基本都是前期房?jī)r(jià)漲幅較高城市。據(jù)張大偉觀察，此輪調(diào)控除了北京、深圳、合肥、蘇州以外，其他城市的政策力度尚未恢復(fù)到2014年9月30日之前的力度，但他預(yù)計(jì)，此輪政策依然會(huì)使樓市成交快速下調(diào)，未來(lái)如果疊加信貸收緊，房?jī)r(jià)或從今年四季度開(kāi)始調(diào)整。

　　打擊捂盤(pán)

　　除了限購(gòu)，今年國(guó)慶假期前后的房地產(chǎn)新政還將矛頭對(duì)準(zhǔn)了不規(guī)范的市場(chǎng)行為。

　　蘇州市物價(jià)局9月30日發(fā)文，要求進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管，對(duì)存在捏造、散布漲價(jià)信息，偽造鼓吹交易數(shù)據(jù)制造“恐慌”氛圍，以及捂盤(pán)惜售、哄抬房?jī)r(jià)等行為的，價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律法規(guī)對(duì)其處罰。

　　據(jù)《深圳特區(qū)報(bào)》報(bào)道，深圳市規(guī)劃國(guó)土委已要求各區(qū)規(guī)劃國(guó)土部門(mén)、規(guī)劃土地監(jiān)察部門(mén)對(duì)深圳市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)行為進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)檢查，對(duì)群眾投訴或舉報(bào)的房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。而據(jù)《濟(jì)南日?qǐng)?bào)》報(bào)道，濟(jì)南市則發(fā)布通知，要求提高居住用地競(jìng)買(mǎi)保證金比例，競(jìng)買(mǎi)保證金由現(xiàn)行不低于出讓起始價(jià)20%提高到30%以上，熱點(diǎn)區(qū)域、地塊可提高到50%以上，并縮短土地出讓價(jià)款繳納時(shí)間，要求凡溢價(jià)率超過(guò)100%的，土地出讓價(jià)款應(yīng)在出讓合同簽訂之日起15日內(nèi)全部繳清。

　　10月3日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布了各地查處的一批45家違法違規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)。10月4日，南寧市人民政府辦公廳發(fā)文，強(qiáng)調(diào)將依法查處故意隱瞞、人為制造房源緊張等捂盤(pán)惜售行為。10月6日下午，惠州市政府辦公室也發(fā)文，要求強(qiáng)化預(yù)售制度的落實(shí)以及預(yù)售資金的監(jiān)管力度，并首次對(duì)中介市場(chǎng)的秩序規(guī)范做出了相關(guān)規(guī)定。

　　“近期政策頻頻出臺(tái)，說(shuō)明政策拐點(diǎn)已經(jīng)徹徹底底地到來(lái)。當(dāng)然在政策層面上，部分城市政策略顯溫和，部分則略顯嚴(yán)厲，體現(xiàn)了分城施策導(dǎo)向下的各地政策調(diào)控思路?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)10月5日接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)說(shuō)道。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉則于10月6日對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者總結(jié)稱，“國(guó)慶”期間，一二三線城市分別根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的實(shí)際情況出臺(tái)了各自具有針對(duì)性的樓市調(diào)控政策，總體來(lái)看：一線城市限購(gòu)限貸最為嚴(yán)格；二線城市重啟限購(gòu)限貸，但在社保年限要求、首付比例等方面較一線城市稍弱；三四線城市的調(diào)控政策更多的是聚焦在市場(chǎng)規(guī)范，以及對(duì)144平米以下住房市場(chǎng)的限購(gòu)。

　　樓市拐點(diǎn)將至？

　　20城調(diào)控落地，是否預(yù)示著今年四季度樓市將開(kāi)啟新一輪降溫周期？

　　據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院10月6日提供給第一財(cái)經(jīng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，10月1日~6日，北京區(qū)域的新建商品住宅不含保障房網(wǎng)簽量?jī)H為204套，與9月同期相比大跌73.7%，同比去年同期下跌42.2%。10月1日~6日，二手住宅網(wǎng)簽量?jī)H為152套，與9月同期相比大跌96.5%。

　　與此同時(shí)，國(guó)慶期間通過(guò)我愛(ài)我家達(dá)成的新增合同簽訂量、新增客源量、新增房源量、新增帶看量等數(shù)據(jù)全線回落，市場(chǎng)明顯降溫。

　　此外，出臺(tái)新政的天津和蘇州也有降溫趨勢(shì)。上述統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)稱，國(guó)慶假期，天津區(qū)域我愛(ài)我家二手住宅交易量，與9月同期相比減少了50%。天津80%的購(gòu)房客戶以本地戶籍購(gòu)房為主，新政對(duì)本地戶籍首次置業(yè)的剛需人群來(lái)說(shuō)影響不大；對(duì)本地戶籍置業(yè)升級(jí)的換房人群有一定影響，部分換房客戶陷入觀望，延緩了購(gòu)房計(jì)劃；新政對(duì)非津籍客戶受限購(gòu)影響較大，需求量預(yù)計(jì)比上月將減少20~30%左右。在業(yè)主方面，雖然主動(dòng)降價(jià)的現(xiàn)象尚未出現(xiàn)，但之前那種漲價(jià)的沖動(dòng)已經(jīng)得到快速平息，業(yè)主掛牌報(bào)價(jià)更加理性。

　　而在蘇州區(qū)域，新政發(fā)布后國(guó)慶期間的二手住宅交易量也明顯減少，咨詢了解新政詳情的客戶眾多，但實(shí)際有意愿出手購(gòu)房的客戶大幅減少，恐慌氣氛迅速被觀望氣氛取代，市場(chǎng)明顯降溫，并回歸理性。鏈家研究院10月7日的分析報(bào)告也指出，樓市新政使二手房短期內(nèi)成交量明顯縮減，市場(chǎng)走向觀望，房源掛牌價(jià)格趨向平緩，客戶心態(tài)趨于穩(wěn)定。

　　胡景暉對(duì)記者分析，節(jié)假日歷來(lái)是樓市交易的低谷，多地樓市調(diào)控政策出臺(tái)后恰逢國(guó)慶長(zhǎng)假，國(guó)慶節(jié)期間交易量的大幅回落，更多的是受?chē)?guó)慶長(zhǎng)假因素的影響，各地調(diào)控政策對(duì)抑制樓市量?jī)r(jià)非理性上漲的實(shí)際效應(yīng)，需要到國(guó)慶節(jié)后的首個(gè)交易周才能真正體現(xiàn)出來(lái)。但他指出，盡管如此，政策效力已經(jīng)顯現(xiàn)，與之前恐慌的氣氛相比，市場(chǎng)正在逐步回歸理性。

　　在成交量下滑的同時(shí)，有購(gòu)房需求家庭對(duì)樓市關(guān)注度仍然很高。我愛(ài)我家提供的數(shù)據(jù)稱，看房者客戶對(duì)信貸方面的政策調(diào)整關(guān)注度尤其高，假期我愛(ài)我家4008熱線接到的客戶咨詢量明顯增多。我愛(ài)我家稱，受信貸收緊影響，預(yù)計(jì)該公司將有2~3成的客戶或?qū)⑷∠蜓泳彄Q房計(jì)劃。鏈家研究院也透露，新政對(duì)二手房市場(chǎng)還有一個(gè)短期影響，就是違約和糾紛案例明顯增多。

　　“可以預(yù)見(jiàn)到的是將對(duì)穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，消除恐慌，平抑房?jī)r(jià)起到立竿見(jiàn)影的作用，10月份，前期房?jī)r(jià)漲幅過(guò)快的城市的樓市交易量將逐步回落，房?jī)r(jià)也將逐步企穩(wěn)并回落，全國(guó)樓市將開(kāi)啟新一輪降溫周期?！焙皶熣f(shuō)道。

　　對(duì)于眼下的樓市，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林近日接受外媒采訪時(shí)直言，中國(guó)房地產(chǎn)目前的市場(chǎng)泡沫是歷史上最大的泡沫。在他看來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)尚未觸底，如果將杠桿去除太快，經(jīng)濟(jì)將進(jìn)一步受損，所以“我們不得不等到經(jīng)濟(jì)走上反彈的軌道時(shí)，再逐漸減少杠桿和債務(wù)”。

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