土拍市場日漸火熱 賣地收入再成地方財政主力

　　中原地產(chǎn)研究中心28日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，50大城市賣地1.77萬億元，其中九成城市賣地收入超過百億元，蘇州、南京、上海、杭州賣地金額更是突破千億元。高企的土地財收，對因經(jīng)濟疲軟而財源吃緊的地方政府來說作用不言而喻。

　　此外，房地產(chǎn)虹吸效應明顯，實體經(jīng)濟疲弱的現(xiàn)實讓人擔憂。專家指出，應加快引導資金流入股權投資和進入多層次資本市場，爭取用投資收益吸引流動性，把貨幣從房地產(chǎn)轉向多層次資本市場和實體部門，盡快讓中國經(jīng)濟擺脫危局。

　　躁動 土拍市場火熱

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月出現(xiàn)46宗高價地后，9月高價地繼續(xù)刷新記錄，截至27日，全國已經(jīng)出現(xiàn)了50宗高價地認定標準單宗地總價超過10億，溢價率超過100%。值得一提的是，單宗地總價超過10億的地塊在9月也高達80宗，也刷新了歷史。

　　事實上，經(jīng)過2014年屢屢流拍的低潮后，自2015年下半年以來土拍市場日漸火熱。到了2016年，重點城市土地市場更是成為房企爭相搶奪的對象，不計成本拍地更是屢見不鮮。

　　9月22日，廣東東莞一幅位于黃江寶山社區(qū)的6.17萬平方米的商住地進行招拍掛，共吸引了23家房企競價，最終北大資源以總價34.3億元，折合樓面價約25264元/㎡奪得。值得注意的是，該地塊最終溢價率高達662%。

　　在9月21日，濟南的3宗土地集中掛牌出讓。其中，位于郭店的住宅用地在經(jīng)過311輪競價，最終以12.05億元、平均樓面價6379元/平方米被房企拍得。值得一提的是，該地塊起始價僅為1.47億元，溢價率高達719%，創(chuàng)今年國內(nèi)土拍溢價率之最。此外，該地塊在8個月前，其樓面價僅為750元/平方米，這意味著，在短短8個月后，其樓面價增幅高達750%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，土地市場受房地產(chǎn)成交影響同樣陷入恐慌，在此背景下，熱點城市出現(xiàn)地價超過房價現(xiàn)象。同時，高企的地價反過來對現(xiàn)房市場造成較大影響。

　　警惕 地方土地財政依賴癥加重

　　因政策性減收效應不斷顯現(xiàn)，我國財政收入增長仍處在放緩區(qū)間。來自財政部的最新數(shù)據(jù)顯示，8月全國一般公共預算收入9894億元，同比僅增長1.7%，其中，中央和地方一般公共預算收入分別同口徑增長－2.6%和6.1%。

　　與之相對應的是，地方土地收入與涉房地稅收出現(xiàn)較大幅度增長。數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金收入在前8個月達到20057億元，與地方政府性基金本級收入占比高達87.89%。從增速來看，土地出讓金收入前8月同比增長14%，較前7個月、上半年分別增長1.9、4.3個百分點。涉房地稅收收入方面，作為土地財政主力軍的契稅和土地增值稅分別同比增長了9.7%和13.7%，此外，耕地占用稅同比增長33.5%。

　　助推房地產(chǎn)再度成為地方財收主要來源的原因，則是土地市場再受熱捧。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2016年全國50大城市合計土地成交金額高達1.77萬億元，同比漲幅高達48.8%，刷新同期歷史記錄。其中，9成城市賣地金額超過百億元，蘇州、南京、上海、杭州賣地金額更是突破千億元。

　　不僅是杭州，土地市場火熱的地區(qū)財政收入增幅也在全國居前：前8個月，上海市一般公共預算收入完成5140億元，增長23%；廣東省前7個月全省一般公共預算收入完成6427.54億元，同比增長15.6%；前8個月，江蘇省一般公共預算收入完成5632.56億元，增長6.0%，同口徑增長9.2%。

　　另據(jù)業(yè)內(nèi)測算，全國城市土地財政依賴度指數(shù)平均已超過50%，其中，蘇州土地依賴指數(shù)更是高達82.6%。

　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院財政審計研究室湯林閩博士研究發(fā)現(xiàn)，2007年至2014年，我國廣義土地出讓金包括國有土地使用權出讓金收入即狹義土地出讓金，國有土地收益基金收入，農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金收入總體上呈現(xiàn)遞增的趨勢，除了2012年出現(xiàn)下滑外，其他年份均保持增長。規(guī)模上看，已經(jīng)從2007年的不到8000億元，快速增加至2014年的將近3.2萬億元，七年間差不多擴大了6倍。

　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院財政研究室副研究員何代欣指出，從數(shù)據(jù)來看，近期土地出讓收入增勢與地方政府性基金收入的增勢呈現(xiàn)高度一致，預計土地市場對地方財政收入的貢獻會在三季度末、四季度大幅上升。

　　對策 加快進行結構性改革

　　蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心主任黃志龍表示，當前房地產(chǎn)市場不僅對企業(yè)部門的資金成本、資金來源都產(chǎn)生了虹吸效應，還打亂了居民部門未來消費支出和家庭資產(chǎn)配置計劃，房地產(chǎn)市場儼然已成為整個中國經(jīng)濟的資金“黑洞”。

　　對外經(jīng)貿(mào)大學公共政策研究所首席研究員蘇培科也認為，房價的快速上漲吸引大量實體領域的資金進入，尤其在中國經(jīng)濟結構轉型升級和實體經(jīng)濟增速下行的背景下，房地產(chǎn)對實體經(jīng)濟和其他領域的投資擠出效應異常明顯。

　　因此，蘇培科指出，為解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)矛盾，應加快中國經(jīng)濟結構轉型升級的步伐，加快技術創(chuàng)新，讓實體經(jīng)濟盡快擺脫L形，阻止流動性繼續(xù)大量流入樓市。

　　同時，加快引導資金流入股權投資和進入多層次資本市場，爭取用投資收益吸引流動性，把貨幣池子從房地產(chǎn)轉向資本市場，盡快讓中國經(jīng)濟擺脫危局。

　　中國人民大學重陽金融研究院首席經(jīng)濟學家何帆也指出，解決問題的根本途徑在于引導資金流入實體部門，除了傳統(tǒng)制造業(yè)外還要開放新領域引導資本流入。

　　對于地方對房地產(chǎn)的依賴，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長高培勇對《經(jīng)濟參考報》記者指出，解決土地財政的問題根本上還是要借助結構性改革，比如此前提出過“全口徑政府預算”，1998年提出過的稅費改革等。

　　值得一提的是，地方政府已加速控制地價的增長。9月26日，杭州市國土資源局發(fā)布《加大土地供應調(diào)整競價方式》的公告，指出當土地競價溢價率超過100%含時，該地塊競得人應在簽訂土地出讓合同起一個月內(nèi)全額付清土地出讓金；當土地競價溢價率超過120%含時，需現(xiàn)房銷售，并以150%溢價封頂。而在此之前，南京、蘇州、武漢、鄭州等地分別出臺了抑制土地價格的政策。

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