房價同比環(huán)比漲幅擴大 開發(fā)商拿地火熱促投資增長

　　房價同環(huán)比漲幅擴大，多地重啟限購限貸。8月份，70個大中城市新建商品住宅價格算數(shù)平均環(huán)比上漲1.26%，增幅較上月擴大0.54個百分點；算數(shù)平均同比上漲7.54%，較上月擴大1.19個百分點。價格環(huán)比和同比上漲的城市數(shù)量均較上月有所增加，其中環(huán)比漲幅超過2%的城市有16個，同比漲幅超過20%的城市有10個。

　　大量資金、較松政策、看漲預(yù)期共同作用下的熱點城市房地產(chǎn)市場交易活躍，房價呈現(xiàn)大幅上漲態(tài)勢。目前已有蘇州、廈門和杭州三個熱點二線城市重啟限購措施，合肥、南京、武漢等多個城市以提高按揭貸款首付比例為主要手段升級了限貸政策。熱點城市熱潮不退，接下來還將有更多城市重回限購限貸隊伍。

　　銷售增速小幅下降，依然保持較快增長。1月份-8月份，商品房銷售面積87451萬平方米，同比增長25.5%，增速比1月份-7月份回落0.9個百分點。商品房銷售額66623億元，增長38.7%，增速回落1.1個百分點。只要去庫存任務(wù)還在持續(xù)，成交將繼續(xù)保持較好增長。去年同期的高基數(shù)使接下來的“金九銀十”在增速上看或不會太突出，考慮去年的翹尾效應(yīng)，銷售增速將繼續(xù)走低。

　　今年以來，在實體經(jīng)濟走軟的背景下，銀行對按揭資產(chǎn)偏愛有加，反映在前期按揭貸款利率一路走低，信貸投放占比加大。目前房貸利率優(yōu)惠已近極限，8月全國首套房貸款平均利率4.44%，為近兩年來的首次停止下降；二套房貸款平均利率為5.39%，已連續(xù)9個月持平。較寬松的貨幣環(huán)境、較低的貸款利率仍將持續(xù)，部分熱點城市進(jìn)入收信貸、防風(fēng)險的去杠桿期，銀行或從搶房貸市場轉(zhuǎn)為吸引優(yōu)質(zhì)客戶，房貸政策趨于穩(wěn)定，注重防止金融風(fēng)險。

　　房地產(chǎn)投資增速略有回升，主要來自土地市場貢獻(xiàn)。1月份-8月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資64387億元，同比名義增長5.4%，增速比1月份-7月份提高0.1個百分點。從土地市場和新開工情況看，1月份-8月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降8.5%，降幅比上月擴大0.7個百分點；土地成交價款增長7.9%，提高0.8個百分點；房屋新開工面積增長12.2%，回落1.5個百分點。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資的好轉(zhuǎn)主要來自于土地市場的貢獻(xiàn)，房企出手闊綽、地價高歌猛進(jìn)，使得在土地成交面積同比下降的同時成交價款卻有了更快的增長。面對土地拍賣溢價率連連上升的勢頭，處在風(fēng)浪中心的幾個熱點城市應(yīng)對措施則迥然不同。上海采取中止土地出讓的方式收緊供應(yīng)，而更多的城市如深圳、廈門、蘇州、合肥則集中大規(guī)模推地，希望通過增供給的方式平抑地價。若推地持續(xù)，或?qū)⒅畏康禺a(chǎn)投資增速企穩(wěn)并階段性小幅回升。

　　銷售回款和按揭貸款保持高速增長。1月份-8月份，房企到位資金91573億元，同比增長14.8%。其中，國內(nèi)貸款14199億元，增長1.7%；利用外資97億元，下降52.6%；自籌資金31983億元，增長0.6%；定金及預(yù)收款25656億元，增長29.7%；個人按揭貸款15395億元，增長52.2%。

　　定金及預(yù)收款以及個人按揭貸款保持高速增長，其在開發(fā)企業(yè)各項資金來源中的占比也明顯提升。銷售熱情的持續(xù)及銀行按揭的支持、較低成本融資渠道的開放，使開發(fā)商資金面較好。但從另一個方面也應(yīng)該看到，當(dāng)貨幣寬松周期過去、銀行收緊信貸政策之后，未來開發(fā)企業(yè)特別是中小房企資金鏈或面臨考驗。

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