重點(diǎn)城市庫(kù)存下降 五城市房?jī)r(jià)上行壓力大

　　從反映去庫(kù)存壓力的存銷(xiāo)比來(lái)看，8月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為9.1個(gè)月，該數(shù)值相比7月份的10個(gè)月收窄。

　　今年以來(lái)，在一線(xiàn)城市和二線(xiàn)熱點(diǎn)城市樓市火爆的情況下，主要城市庫(kù)存不斷下滑，一些熱點(diǎn)城市由于供應(yīng)不足，房?jī)r(jià)仍面臨較大的上漲壓力。

　　存銷(xiāo)比處歷史低位

　　上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的35個(gè)城市住宅庫(kù)存報(bào)告顯示，截至2016年8月底，易居研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為24256萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少5.7%。

　　這35個(gè)城市包括：四大一線(xiàn)城市北京、上海、廣州、深圳；二線(xiàn)城市有長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、天津、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長(zhǎng)沙、福州、廈門(mén)、貴陽(yáng)、南寧、西安、蘭州、西寧；三線(xiàn)城市含淮南、馬鞍山、濟(jì)寧、煙臺(tái)、常州、南通、溫州、九江、荊門(mén)、茂名、北海。

　　報(bào)告顯示，8月份，35個(gè)城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為2336萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)8.1%，同比增長(zhǎng)26.9%。8月份推盤(pán)節(jié)奏相比7月份有所加快，說(shuō)明房企入市積極性在提高。8月份，35個(gè)城市月度新增供應(yīng)量小于新增成交量，所以促使8月份的庫(kù)存出現(xiàn)了下降。

　　從反映去庫(kù)存壓力的存銷(xiāo)比來(lái)看，8月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫(kù)存去化周期為9.1個(gè)月，該數(shù)值相比7月份的10個(gè)月收窄。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，觀(guān)察歷史數(shù)據(jù)，目前存銷(xiāo)比處于歷史低位，并不斷接近近5年最低點(diǎn)即2011年2月7.5個(gè)月的數(shù)值。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月該指標(biāo)總體上會(huì)繼續(xù)下滑，也意味著后續(xù)房?jī)r(jià)上漲壓力仍很大。

　　分城市類(lèi)型來(lái)看，8月份，一、二、三線(xiàn)35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為7.5、8.7和13.9個(gè)月。相比7月份8.5、9.6和14.7個(gè)月的數(shù)值，三類(lèi)城市均有加快的表現(xiàn)。

　　其中，一線(xiàn)城市已連續(xù)20個(gè)月存銷(xiāo)比數(shù)值低于12，這也是近期一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)比較明顯上漲的主要原因。同時(shí)，新房市場(chǎng)的去庫(kù)存周期較小，相應(yīng)房?jī)r(jià)上漲的壓力可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁到二手房市場(chǎng)上。

　　二線(xiàn)城市的邏輯和一線(xiàn)城市類(lèi)似，目前存銷(xiāo)比處于12個(gè)月以下的水平，房?jī)r(jià)上漲幅度相對(duì)也較大。部分城市存銷(xiāo)比數(shù)值比一線(xiàn)城市還要小，房?jī)r(jià)上漲幅度自然更大。三線(xiàn)城市存銷(xiāo)比數(shù)值繼續(xù)縮小，但相比一二線(xiàn)城市，依然較大，仍處在去庫(kù)存的過(guò)程中。

　　五城房?jī)r(jià)上漲壓力大

　　從35個(gè)城市的具體數(shù)值看，北海的存銷(xiāo)比數(shù)值最高，為30個(gè)月，相比7月份有所提高。另外，類(lèi)似濟(jì)寧、西寧等城市的存銷(xiāo)比也比較高。相比而言，合肥、南京、南昌、杭州和上海等城市的存銷(xiāo)比較小。這會(huì)使得此類(lèi)城市近期房?jī)r(jià)上漲壓力較大，同時(shí)土地交易異常活躍。

　　部分城市存銷(xiāo)比持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)較明顯。以杭州為例，2014年6月存銷(xiāo)比為26個(gè)月，屬于本輪樓市調(diào)整周期中的偏高水平。隨后該曲線(xiàn)持續(xù)下滑。到了今年7月份存銷(xiāo)比跌至6個(gè)月，而到了8月份繼續(xù)下跌至5.2個(gè)月。

　　中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為，杭州一直都是二線(xiàn)城市中經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的一個(gè)城市，市場(chǎng)需求一直比較大。但2010年后，由于價(jià)格過(guò)高、供應(yīng)量過(guò)大，房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下跌，在經(jīng)過(guò)多年的價(jià)格調(diào)整之后，其成交量也迅速擴(kuò)大，在庫(kù)存消化得差不多后，房?jī)r(jià)也開(kāi)啟新一輪的上漲周期。

　　數(shù)據(jù)顯示，8月份，杭州全市新建商品房成交量接近2萬(wàn)套，至此，今年杭州全市新房累計(jì)成交量已高達(dá)15.4萬(wàn)套，為歷史首現(xiàn)。對(duì)比之下，2016年的杭州樓市，只花了半年的時(shí)間，就完成了2014年全年的銷(xiāo)量；只用了不到9個(gè)月的時(shí)間，就超出了2015年全年的成交量。

　　成交量劇增的同時(shí)，房?jī)r(jià)水平也出現(xiàn)上漲。杭州透明售房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅方面，8月全市成交均價(jià)為17233元/平方米，環(huán)比上漲9.6%。其中，市區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)為18547元/平方米，環(huán)比上漲11.6%。

　　與杭州情況相似的還有廣州。過(guò)去幾年，廣州由于土地供應(yīng)大，庫(kù)存較多，因此廣州的房?jī)r(jià)漲幅有限，不僅遠(yuǎn)不如北上深，而且也跑輸廈門(mén)、南京等二線(xiàn)城市。但今年3月以來(lái)，隨著成交量的不斷放大，庫(kù)存得以充分消化后，房?jī)r(jià)也開(kāi)始迎來(lái)一輪補(bǔ)漲。

　　廣州房地產(chǎn)官方網(wǎng)站陽(yáng)光家緣實(shí)施簽約數(shù)據(jù)顯示，2016年8月一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為17853元/平方米，比2015年8月的15919元/平方米上漲1934元/平方米，同比上升12.15%，創(chuàng)歷史新高。同期簽約量為10025套，比2015年8月的7117套增加2908套，上升40.86%。

　　9月17日下午，位于廣佛交界處千燈湖金融高新B區(qū)的新盤(pán)奧園1號(hào)，在廣州南豐朗豪酒店開(kāi)盤(pán)，本次推出了589套洋房，超過(guò)4000名客戶(hù)到場(chǎng)搶房，其中不乏來(lái)自云南、香港乃至外籍投資客戶(hù)。經(jīng)過(guò)3個(gè)小時(shí)，首推15億全部售罄，最后一套單位更是在三家人虎視眈眈之下，不得不以“剪刀石頭布”一決勝負(fù)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，2016年上半年35城去庫(kù)存周期總體上處于下行態(tài)勢(shì)，到了7~8月份則繼續(xù)下行，且處于歷史較低水平，這會(huì)進(jìn)一步加劇此類(lèi)城市房?jī)r(jià)上漲的壓力。從市場(chǎng)預(yù)期穩(wěn)定等角度看，抑制房?jī)r(jià)已變得刻不容緩。

　　值得警惕的是，對(duì)于一些重點(diǎn)二線(xiàn)城市而言，去庫(kù)存周期甚至低于6個(gè)月的水平。嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，部分城市雖然已經(jīng)出臺(tái)了限購(gòu)等相關(guān)政策，但抑制房?jī)r(jià)的壓力依然會(huì)比較大。從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等思路看，積極增加土地供應(yīng)、抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲、打擊各類(lèi)捂盤(pán)惜售行為，是后續(xù)此類(lèi)重點(diǎn)城市需要關(guān)注的內(nèi)容。

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