樓市政策輪回：三四線去庫(kù)存 一二線城市加碼

　　在最近的2年里，樓市調(diào)控經(jīng)歷了一個(gè)從放松到收緊的輪回。

　　自2010年開始實(shí)施限購(gòu)政策后，全國(guó)共有46個(gè)城市實(shí)施了樓市限購(gòu)政策，涵蓋了四大直轄市、五大計(jì)劃單列市、大部分省會(huì)城市以及蘇州、無(wú)錫、佛山、金華等沿海地區(qū)發(fā)達(dá)的二三線城市。

　　但2014年，樓市下行帶來(lái)的庫(kù)存壓力高企、房地產(chǎn)開發(fā)投資增速下降、土地出讓金減少，進(jìn)而影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，由此限購(gòu)政策也開始土崩瓦解。2014年年中之后，二線城市紛紛取消限購(gòu)政策，到2014年底，除了北上廣深四大一線城市和房?jī)r(jià)畸形的三亞共5個(gè)城市外，其他城市均取消了限購(gòu)。

　　不過(guò)，光取消限購(gòu)還不夠，緊隨其后的是樓市信貸新政、救市新政的紛紛出臺(tái)。尤其是2015年3月30日，中央就房地產(chǎn)政策接二連三放出“大招”，為房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖助力，簡(jiǎn)稱“3·30新政”，主要內(nèi)容包括二套房商業(yè)貸款從此前的七成首付降低為四成首付、營(yíng)業(yè)稅免征5年改2年等。到2015年11月，在房地產(chǎn)市場(chǎng)庫(kù)存高企、投資持續(xù)下滑的形勢(shì)下，從中央到地方，去庫(kù)存新政陸續(xù)出臺(tái)。

　　就在三四線城市庫(kù)存高企、大力去庫(kù)存的同時(shí)，不僅北京、上海、深圳這些一線城市，包括南京、蘇州、合肥和廈門這些熱點(diǎn)二線城市的樓市也急速升溫。到今年3月，上海和深圳的樓市政策紛紛加碼。其中，3月25日，上海公布了被稱為“史上最嚴(yán)”樓市新政的“滬九條”，包括對(duì)于非上海市戶籍居民，繳納社保及稅務(wù)的要求將從2年提高到5年，買二套普通房首付五成，二套非普通住宅首付七成等內(nèi)容。

　　在上海、深圳的樓市調(diào)控加碼之后，大量的資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)二線熱點(diǎn)城市和環(huán)一線城市地區(qū)，以廈門、合肥、蘇州和南京為代表的二線四小龍接棒上漲，地王頻出，地王推動(dòng)樓市進(jìn)入量?jī)r(jià)齊升的狀態(tài)，不少城市如廈門等地的樓市進(jìn)入“全民炒房”時(shí)代。

　　1在這種情況下，南京、蘇州等二線城市也開始收緊購(gòu)房信貸、土地出讓等政策。

　　例如，今年4月南京就明確提出開發(fā)商申報(bào)房?jī)r(jià)年化漲幅設(shè)定在8%~12%，同時(shí)南京將采取6項(xiàng)措施遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。到了5月，南京更是宣布將實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法，其后又推出土地出讓熔斷機(jī)制，至8月，南京調(diào)整土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式和商品住房貸款首付比例。

　　除了南京，蘇州、合肥、廊坊、廈門等地也先后發(fā)布了不少樓市調(diào)控加碼的政策。例如，合肥就出臺(tái)了差別化信貸政策，首付門檻提高，地王一個(gè)月內(nèi)付清地款等。

　　盡管如此，目前這些收緊的政策大部分較為“溫和”，并未從根本上抑制投資投機(jī)性需求，未起到防止樓市過(guò)熱與房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的作用。目前這些熱點(diǎn)城市地價(jià)依然一路走高，房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然很大。因此在三四線城市去庫(kù)存的同時(shí)，一二線城市政策將繼續(xù)加碼。

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