土地市場走熱政策調(diào)控風聲再起 樓市何去何從？

　　傳統(tǒng)旺季“金九銀十”還未到，廣州樓市已經(jīng)一片沸騰。近日，伴隨著芳村和黃埔兩個地塊的高溢價出讓，開發(fā)商“封盤漲價”和二手房業(yè)主反價成為市場熱議的焦點。無獨有偶，就在廣州黃埔長嶺居地塊創(chuàng)下出讓價格新高同日，珠海和廈門等城市的土地出讓，同樣遭遇了“土豪”開發(fā)商高價拿地的“盛況”。

　　國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1—7月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降7.8%，但土地成交價款卻大幅增長7.1%，顯示出今年土地出讓價格整體走高的趨勢。而在價格堅挺銷售暢旺的一線和二三線熱點城市，土地市場更是屢屢出現(xiàn)“面粉貴過面包”的情況。

　　隨著蘇州、南京等熱點城市相繼出臺調(diào)控政策后，目前已有傳言北京、廈門等城市即將收緊政策。業(yè)內(nèi)人士認為，由于部分城市房價和地價出現(xiàn)過熱傾向，為防止出現(xiàn)系統(tǒng)性風險，未來熱點城市出臺收緊政策已成為大概率事件，而商品住房市場也有可能會迎來調(diào)整期。

　　○市場

　　土地市場熱度不減8月再創(chuàng)新高

　　8月16日，廣州芳村華大物流地塊高溢價拍出，帶動部分周邊二手房業(yè)主惜售反價。合富置業(yè)業(yè)務總監(jiān)關文德表示，目前芳村二手交易市場中，樓梯樓二手均價為1.6萬—2萬元/平方米，電梯樓二手均價為2.6萬—3萬元/平方米。

　　“業(yè)主看樓面價都這樣的價位，將來樓價肯定破5萬元/平方米?！标P文德說，華大物流地塊樓面地價約3.5萬元/平方米，對周邊二手房市場業(yè)主和買家的心態(tài)影響明顯，開始出現(xiàn)業(yè)主惜售乃至反價2%—3%的情況，也加速買家入市的決心。

　　而一手樓方面，新出讓地塊周邊7個樓盤均紛紛趁熱打鐵加推新貨，多個項目當日去化超過五成。

　　據(jù)陽光家緣統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月15日—8月21日，廣州新建商品住宅成交均價突破18000元/平方米，環(huán)比漲幅接近兩成。其中，荔灣區(qū)樓盤集中網(wǎng)簽，成交量環(huán)比漲幅達到107%，成交均價達到32458元/平方米，直接拉動了全市成交均價的上升。

　　無獨有偶，蘿崗長嶺居地塊8月25日競拍出讓，最終以溢價240.9%、約2.7萬元/平方米樓面地價成交。當天就有樓盤以“極端天氣”為由宣布“封盤”。另一些項目則選擇湊熱鬧通宵開盤，并對外釋放“賣完即漲價”的說法。某樓盤當晚賣房賣到凌晨三時，而最旺的某樓盤則據(jù)稱當晚賣出40套攬金1.2億元，“賣到POS機無紙可用”。

　　事實上，并非只有廣州的土地出讓市場火熱。2015年下半年以來，土地市場明顯回暖，一線城市成為企業(yè)搶地的“主戰(zhàn)場”，地價也不斷攀高。

　　就在蘿崗長嶺居地塊出讓的同一天，珠海出讓四宗商住用地，溢價率均超過500%。當天，這4宗地連續(xù)刷新了珠海全市樓面地價的單價記錄，最貴的一宗溢價率達545%，樓面地價超2.9萬元/平方米。

　　而也在這一天集中拍賣6宗地的廈門，集美、同安、翔安的區(qū)域樓面價全部被刷新，6宗地總成交金額達171.1億元，其中價格最高的一宗樓面地價約3.8萬元/平方米，甚至超過廣州和珠海的“紀錄保持者”。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，截至8月25日，今年全國共誕生208宗溢價率超過50%的地塊，分布在25個城市，全部為一二線城市或者輻射區(qū)。其中，蘇州誕生28宗，數(shù)量最多；上海、南京、合肥、杭州均誕生20宗以上；天津、武漢、佛山、鄭州也較集中。

　　○分析

　　房價漲幅趨緩高價地風險漸增

　　本輪土地市場的回暖，幾乎與房價升溫同步。不過，從今年5月開始，國內(nèi)商品房交易已明顯開始降溫。

　　國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，7月份70個大中城市房價環(huán)比上漲城市個數(shù)減少，下降城市個數(shù)增加，總體漲幅連續(xù)3個月收窄。其中，前期上漲過快的一線城市和少數(shù)熱點二線城市漲幅收窄尤為明顯。

　　而到今年7月，商品房銷售額和銷售面積增速也已降至今年以來新低。1—7月份，全國商品房銷售面積75760萬平方米，同比增長26.4%，增速比1—6月份回落1.5個百分點。商品房銷售額57569億元，增長39.8%，增速回落2.3個百分點。

　　不過，雖然房價和成交量增幅已經(jīng)放緩，但土地市場卻似乎并未冷卻。

　　雖然從全國的數(shù)據(jù)來看，1—7月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積11167萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1—6月份擴大4.8個百分點，但房企1—7月份土地成交價款3848億元，仍保持同比增長7.1%，增速回落3.1個百分點。

　　在購地面積同比下降且降幅擴大的情況下，土地成交價塊卻仍增長，增速回落幅度也遠小于購地面積的降幅，這無疑意味著土地購置價格的大幅上升。

　　此前，歷經(jīng)數(shù)小時、百輪舉牌的高強度、高溢價土地拍賣，往往只在一線城市出現(xiàn)，且只限于優(yōu)質(zhì)地塊。如今，土地出讓市場的這種火熱不僅蔓延至二三線城市，而且似乎已經(jīng)司空見慣。

　　中原數(shù)據(jù)顯示2016年年內(nèi)，全國已經(jīng)出現(xiàn)單宗土地超過10億的地塊300宗，其中溢價率超過100%的達到了150宗。而2015年同期，單宗土地成交金額超過10億的只有150宗，其中溢價率超過100%的只有6宗。

　　高溢價的土地是否一定預示著未來的高房價和高收益？答案是不一定。對于剛剛刷新紀錄的蘿崗長嶺居地塊，就有開發(fā)商和業(yè)內(nèi)人士私下表示并不看好。甚至有評論認為，該項目“如果經(jīng)營得好，每平方米虧10000元；如果經(jīng)營不好，每平方米虧20000元?！?/br>

　　合富輝煌（中國）市場研究中心的分析報告認為，在當前的行情下，土地高溢價成交已是常態(tài)。不過，如果“面粉價格”低于或等于“面包價”，還可以算作是“適度的高溢價”，適度的高溢價有利于維持市場熱度，促進購房者加快入市。但假如“面粉價格”大幅高于“面包價”則是屬于過高溢價，會加大房企的經(jīng)營風險。

　　該報告的統(tǒng)計顯示，近5年廣州的土地出讓中，僅有4宗土地出現(xiàn)了“面粉價高于面包價”，分別出現(xiàn)在2013年和2016年，流動性寬松和市場行情火熱是這兩個時期的主要特征。

　　然而，截至目前多數(shù)當時高溢價土地開發(fā)的樓盤依然面臨較大壓力。2013年兩宗“面粉貴過面包”的土地，其銷售資金回籠尚未達到土地出讓金額的50%。而另一方面，過高溢價拿地，也會增加政府維護市場穩(wěn)定的難度，有可能會加速調(diào)控政策出臺。

　　○走勢

　　部分熱點城市或出臺限購政策

　　今年初，隨著上海、深圳遭遇政策等嚴厲打壓，南京、蘇州、合肥、廈門等東部二線城市接棒，無論房價和地價，都上漲迅速。這四個城市被業(yè)界定義為“強二線”，除蘇州未納入統(tǒng)計外，在國家統(tǒng)計局的70大中城市房價數(shù)據(jù)中，南京、合肥、廈門的新房價格環(huán)比漲幅已連續(xù)5個月占據(jù)前三。

　　“四季度市場可能會如之前所預料那樣漲幅加大?！焙细环康禺a(chǎn)研究院院長龍斌在分析芳村地塊出讓價格創(chuàng)新高時分析，商品房庫存下降、市場預期向好等都是看好廣州樓市未來走勢的原因。但他也明確表示：“當然國家信貸房貸政策是否轉(zhuǎn)向則是未來市場短期走勢影響的關鍵?！?/br>

　　實際上，伴隨關于土地市場過熱的反思，以及蘇州等熱點城市出臺限購、限貸政策，有關下半年信貸等政策收緊的風聲漸起。

　　日前有媒體報道引述廈門市國土房產(chǎn)局相關負責人稱，廈門房地產(chǎn)市場監(jiān)管工作從嚴從緊，根據(jù)市場情況，不排除未來會在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面出臺包括重啟限購等在內(nèi)的更加嚴格的措施。

　　同時，有消息稱上海市政府將考慮出臺樓市新政后，收緊銀行貸款政策，控制土地融資的同時，考慮調(diào)整購房貸款政策，購房認房又認貸，將首套房首付比例提高至五成。在而包括北京、天津、南京、合肥等熱點城市在內(nèi)，近期都有消息傳出正在考慮出臺新的舉措控制房價。

　　隨著這些城市房價和地價的走高，當?shù)貥鞘械娘L險也正被越來越多的人提及。國務院發(fā)展研究中心副主任王一鳴就指出，房地產(chǎn)風險是中國經(jīng)濟面臨的重要挑戰(zhàn)之一，當前房地產(chǎn)去庫存取得一定進展，但一二線城市積累的風險在增大。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從政策面發(fā)展趨勢來看，官方頻繁表態(tài)及熱點城市收緊政策落地，預示著三季度后，一二線城市尤其是房價同比上漲幅度超過10%的城市的政策面可能會出現(xiàn)轉(zhuǎn)向。蘇州、南京等城市樓市出臺新政后，三季度其他房價上漲幅度超過10%的熱點城市樓市調(diào)控已經(jīng)進入“限貸”政策出臺的“前夜”，重啟“限貸”甚至“限購”已經(jīng)是大概率的事件?！巴瑫r，土地市場也將出臺措施，以防止市場出現(xiàn)系統(tǒng)性的風險。”（南方日報記者牛思遠）

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