樓市資金梯度轉(zhuǎn)移 弱二線城市現(xiàn)接力跡象

　　根據(jù)成都房管局商品房買賣合同備案數(shù)據(jù)顯示，7月中心城區(qū)房價同比上漲10.2%，達(dá)10755元/平方米，主城區(qū)住宅成交均價已連續(xù)7個月正向增長，總體漲幅達(dá)到6.19%。

　　中國的房地產(chǎn)市場正在快速發(fā)生變化。

　　一線城市仍然火爆，但是政府對土地供應(yīng)的控制加大力度，突發(fā)消息顯示上海對近期待拍宅地或已全部叫停；二線城市中一些“強”市，比如南京和廈門，從今年以來接過房價上漲“大旗”，同比漲幅巨大。

　　但是，現(xiàn)在出現(xiàn)了一個新的跡象——一些此前并不被追捧的二線城市，比如成都，出現(xiàn)房價上漲的苗頭。

　　8月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布了今年7月的70個大中城市房價指數(shù)。其中的2016年7月70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)顯示，西部經(jīng)濟重鎮(zhèn)成都的新房價格指數(shù)同比去年同期上漲4.2%。這一數(shù)據(jù)和廈門上漲39.6%，南京上漲34.9%，合肥上漲34%相比，漲幅并不明顯。

　　從環(huán)比來看，成都也比不上上述三個城市，7月環(huán)比增長1%。但這卻是自2013年5月以來，成都時隔三年新房價格指數(shù)再次達(dá)到1%的增幅。

　　而根據(jù)成都房管局商品房買賣合同備案數(shù)據(jù)顯示，7月中心城區(qū)房價同比上漲10.2%，達(dá)10755元/平方米，主城區(qū)住宅成交均價已連續(xù)7個月正向增長，總體漲幅達(dá)到6.19%。

　　長期觀察成都房地產(chǎn)市場變化的西南財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副教授劉璐對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者稱，當(dāng)前資金有從東部沿海進(jìn)一步西移到成都的趨勢，其具體路徑是“上海-蘇州/南京-合肥-武漢/鄭州-成都”。

　　被提及的鄭州今年7月新房價格同比上漲11.2%，環(huán)比上漲2%。從環(huán)比來看，在7月70個大中城市中和深圳一起并列第8位。

　　成都房價連續(xù)上行

　　盡管2015年的GDP總量在全國副省級城市中排名第9位，但成都的房價卻一直未與GDP“同步”。

　　“從房價角度看，成都屬于弱二線城市?！币竽涿某啥寄撤康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，“樓市均價甚至低于經(jīng)濟實力弱于自己數(shù)倍的昆明市?！?/br>

　　而根據(jù)《成都市2015年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況及2016年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃草案》，2015年成都商品房成交均價和2014年持平，并未和國內(nèi)其他主要城市的房價一同上漲。

　　更值得注意的是，在2013年至2016年的36個月內(nèi)，成都的房價增速亦低于國內(nèi)其他城市。在這一期間，全國多個地方的房價上漲超過40%。其中深圳房價指數(shù)在36個月時間內(nèi)的整體上漲幅度超過100%，廈門房價指數(shù)整體上漲超過了60%，上海的整體漲幅超過了50%。北京、廣州、南京、合肥等，整體漲幅在40%左右。而成都同期的房價整體漲幅僅超過了8%。

　　但2016年以來，成都房價開始連續(xù)數(shù)月上漲。

　　8月18日國家統(tǒng)計局發(fā)布的今年7月房價指數(shù)中，成都的新房價格指數(shù)在時隔三年后，環(huán)比增幅再次達(dá)到1%。這一數(shù)據(jù)在今年1-6月份分別為0.2%、0%、0.2%、0.6%、0.3%、0.6%。

　　“1%對成都的整體房價指數(shù)來說算是一個很大的漲幅?！眲㈣凑f，“2004年-2007年，成都也曾有過單月房價指數(shù)環(huán)比上漲幅度超過2%的情況，但非常少見，這和其他那些熱點城市動輒6%左右的環(huán)比漲幅差異較大。”

　　劉璐甚至認(rèn)為“1%”是成都房價將再次出現(xiàn)持續(xù)上漲的指標(biāo)——2013年達(dá)到這一數(shù)據(jù)后，成都整體房價指數(shù)開始連續(xù)地、較快地上漲了17個月。

　　資金向弱二線城市轉(zhuǎn)移

　　劉璐稱，最新的全國大中城市房價指數(shù)顯示，前期相對漲幅不那么大的部分二線城市開始全面開花，石家莊，杭州，鄭州，武漢，成都等漲幅加快。

　　具體而言，2015年，上海新房房價上漲18%，此后其周邊城市蘇州、南京房價亦開始出現(xiàn)連續(xù)上漲，而早在4月，合肥的新建商品房環(huán)比上漲5.8%、二手房環(huán)比上漲6.8%，其漲幅在全國70大中城市排名第一。

　　國家統(tǒng)計局8月18日公布數(shù)據(jù)顯示，今年7月份，南京房價連續(xù)17個月上漲，環(huán)比上漲3.6%，僅次于廈門的4.6%、合肥的4.2%，居全國第三。而在6月份，南京、廈門、合肥的房價環(huán)比漲幅分別為3.8%、4.7%、4.8%。相比較而言，三個城市的房價環(huán)比上漲勢頭有輕微的放緩。

　　“從上海——蘇州/南京——合肥——武漢/鄭州——成都的傳導(dǎo)鏈條來看，當(dāng)前資金追捧有從東部沿海進(jìn)一步西移的趨勢?！眲㈣幢硎尽?/br>

　　除了成都之外，鄭州也出現(xiàn)了房價上漲。到了7月，據(jù)鄭州市房管局最新的數(shù)據(jù)顯示，7月份鄭州市新建商品住宅的均價已經(jīng)達(dá)到9777元/㎡，環(huán)比上漲116元/㎡，二手房成交價格也達(dá)到9187元/㎡。從2016年年初到現(xiàn)在，房價漲了將近1100元/㎡。

　　房地產(chǎn)咨詢機構(gòu)戴德梁行成都公司總經(jīng)理張裕鵬對21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者稱，成都房地產(chǎn)市場價格在近期出現(xiàn)較大上漲，主要由三個因素構(gòu)成。

　　第一是政府利好政策。無論是宏觀“去庫存”政策，還購房貸款政策，成都都進(jìn)入了一個相對寬松期。之前受限貸、限購政策影響而積蓄的購房需求得以釋放，使得成都房價攀升。

　　第二是改善性需求大增。相比幾年前的剛需需求而言，目前改善性購房需求比例在增大，而這類商品房價格一般相對剛需產(chǎn)品要高。

　　第三是開發(fā)商拍地成本上漲。今年上半年成都主城區(qū)雖然成交量相比去年同期有所放緩，但成交價卻明顯攀升。3月誕生成都土拍歷史上單價最貴地塊，該地塊位于成都市青羊區(qū)蘇坡街道辦事處百仁社區(qū)4、5組，成交樓面地價12000元/㎡，創(chuàng)成都住宅地塊樓面地價新高；6月29日，成都主城區(qū)集中供地11宗，在這場土拍中有三宗地塊溢價率超過100%。

　　但值得注意的是，本輪成都房價走勢并非所有城區(qū)的普漲。

　　上述地產(chǎn)人士稱，主要是成都部分熱點區(qū)域的上漲拉動了成都整體房價在指數(shù)上的上漲。

　　“傳統(tǒng)意義上，成都分為東南西北四個區(qū)域。”該人士進(jìn)一步指出，“目前上漲幅度最快的是城西和城南，而成都范圍的區(qū)縣級城市價格并沒有明顯上漲，這表明了資金主要流向了配套設(shè)施、居住環(huán)境更好的區(qū)域”。

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