住房去庫存要與結(jié)構(gòu)改革相結(jié)合

　　●以平均水平為基線，考慮到不同城市之間庫存水平存在顯著的差異，可以大致推斷一線城市去庫存周期一般在1年內(nèi)，二線城市多在1年以上2年內(nèi)，三四線城市多在3年以上。

　　●從量的方面看，中國城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長和對生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升，對優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。

　　●在市場相對過剩時代，住房市場仍蘊含著巨大的潛在需求，不僅需要減少市場管制，更需要通過深化住房供給機(jī)制改革加以釋放。讓城鎮(zhèn)居民能夠以較低成本獲得高品質(zhì)、個性化的住房，才是深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵。

　　中央明確提出要“有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題”，各地方政府也相繼出臺了相應(yīng)的去庫存政策方針。但在實施過程中，也出現(xiàn)了不少問題。中國住房庫存水平有哪些結(jié)構(gòu)性特征？其形成的原因分別是什么？如何有針對性地采取相應(yīng)的去庫存措施？如何避免去庫存陷入“邊去邊增”或“借機(jī)炒房”兩個極端？這些都是值得我們深入研究的議題。

　　當(dāng)前住房總體庫存水平偏高

　　關(guān)于住房庫存統(tǒng)計口徑，尚沒有一致的意見。根據(jù)是否已售、是否開工、是否竣工等，從窄到寬存在多種統(tǒng)計口徑。一般來說，住房庫存統(tǒng)計口徑應(yīng)根據(jù)需要和數(shù)據(jù)可得性而設(shè)，不宜過寬或過窄。口徑過窄難以有效反映市場供求，口徑過寬與商品住房市場關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，同樣難以有效反映市場供求。根據(jù)研究需要，主要以待售商品住房現(xiàn)房加在建未售商品住房作為住房庫存統(tǒng)計口徑。

　　庫存總量估計也有多種近似推算方法。一種方法是以歷年累計新開工面積減去歷年累計商品房銷售面積（含期房及現(xiàn)房），求得期末庫存總量；另一種方法是以期末施工面積加上期末待售商品現(xiàn)房面積，再減去施工面積中已售期房面積，最后求得期末庫存總量，其中期房銷售期可近似取值2年。

　　根據(jù)第一種方法估算，2015年底住房庫存估計值為29.58億平方米。從歷年估算結(jié)果還發(fā)現(xiàn)，2008年全球金融危機(jī)后，住房庫存有一波顯著持續(xù)的快速增長，這可能與經(jīng)濟(jì)增速放緩需求減弱有關(guān)，也可能與此后大規(guī)模的金融刺激相關(guān)。

　　而根據(jù)后一種方法估算，亦求得2015年末庫存面積為29.19萬平方米。作為一個宏觀數(shù)據(jù)，該結(jié)果與前一種方法的估算結(jié)果基本一致且相互印證，表明兩種方法庫存估算數(shù)字基本可靠。為求方便，此后分析僅以第一種方法估算值為準(zhǔn)。

　　以2015年底庫存估計值29.58億平方米，除以近三年平均商品住房銷售面積11.11億平方米，求得平均去庫存周期為2.66年或2年8個月。業(yè)界一般認(rèn)為合理去庫存周期約為6-18個月，而目前的去庫存周期遠(yuǎn)高于這個時間區(qū)間，表明總體庫存水平偏高不容置疑。

　　高庫存與住房短缺同時并存

　　在確認(rèn)中國住房庫存總量很高的同時，還需要考慮到中國住房區(qū)域市場存在嚴(yán)重結(jié)構(gòu)失衡，高庫存與住房短缺在不同區(qū)域市場同時并存。以平均水平為基線，考慮到不同城市之間庫存水平存在顯著的差異，可以大致推斷一線城市去庫存周期一般在1年內(nèi)，二線城市多在1年以上2年內(nèi)，三四線城市多在3年以上。

　　2014年以來，住房“總量供不應(yīng)求”時代已經(jīng)結(jié)束，“結(jié)構(gòu)性過?！睍r代已經(jīng)到來。作為過去十年住房市場發(fā)展的超級引擎，城鎮(zhèn)化與工業(yè)化目前都處于減速狀態(tài)，中國城市特別是三、四線及以下城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時，中國城鎮(zhèn)住房卻累積了巨額的存量。而這些庫存又主要集中在三、四線及以下城市。此外，過去十年，各地方政府借助“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區(qū)”等各種題材，遍地開花式地開發(fā)建設(shè)了數(shù)量龐大的新城。這些題材新城，有一些只是為了配合政績或地產(chǎn)炒作需要，通過虛構(gòu)的城市發(fā)展愿景或盲目的樂觀情緒投資建設(shè)起來的，并沒有真實的產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為支撐。在一些三、四線城市，商品住房庫存積壓現(xiàn)象已經(jīng)很嚴(yán)重，隨著房地產(chǎn)熱的退潮，其中有一部分住宅區(qū)可能淪為鬼城或空城。

　　雖然住房總量短缺的時代已經(jīng)過去，三、四線城市住房短期過剩明顯，但由于人口的大量流入及收入水平的提高等原因，一、二線城市住房仍將存在一定程度短缺，擴(kuò)大供給仍是一、二線城市樓市的發(fā)展主線。2016年前三季度一線城市及部分二線城市住房被猛炒，除了與購房融資杠桿突然加大有關(guān)聯(lián)之外，可售住房庫存不充足也是一個非常重要的原因。在供應(yīng)不充分、潛在需求規(guī)模龐大的條件下，一有風(fēng)吹草動，恐慌性購房行為就很容易被激發(fā)。

　　過剩的主要是區(qū)位和配套條件差的住房，優(yōu)質(zhì)住房特別是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)住房仍將短缺。雖然從量的方面看，中國城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長和對生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升，對優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。此外，由于我國基礎(chǔ)教育水平極不均衡，因而優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)住房也成了一種稀缺資源。本輪一線城市房價的暴漲，就與學(xué)區(qū)制度改革后，入學(xué)資格與家庭購房情況高度綁定，從而激發(fā)對優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)住房的搶購有很大關(guān)系。

　　去管控過快也加劇了住房市場庫存結(jié)構(gòu)失衡。由于持續(xù)房地產(chǎn)熱的歷史原因，政府近十年來對房地產(chǎn)市場施加了諸多的限制性、行政性管控政策。這雖然有利于抑制房地產(chǎn)熱，但也在一定程度上扭曲了市場，降低了資源配置效率。隨著住房總量過剩和去庫存時代的到來，以前的諸多限購限貸增稅政策被撤銷。但是，由于我國住房庫存的結(jié)構(gòu)性矛盾仍然突出，對于住房市場的去管控應(yīng)因城制宜、逐步推進(jìn)。而目前對住房市場原有的管控政策特別是信貸政策松綁過快，大大增加了市場的波動性。近期最引人矚目的是一線城市及部分熱點二線城市樓市，由于住房庫存不足、潛在需求較大，管控政策的突然大幅后撤和金融杠桿的猛增，誘發(fā)了新一輪房地產(chǎn)投資投機(jī)的集中爆發(fā)，短線庫存告急，迅猛推高了區(qū)域房價。對于三、四線城市，過快的去管控政策也可能刺激住房短期投機(jī)，加劇市場過剩，造成庫存“邊去邊增”。在市場相對過剩時代，住房市場仍蘊含著巨大的潛在需求，不僅需要減少市場管制，更需要通過深化住房供給機(jī)制改革加以釋放。讓城鎮(zhèn)居民能夠以較低成本獲得高品質(zhì)、個性化的住房，才是深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵。

　　有針對性地采取相應(yīng)的去庫存策略

　　理論上，在一個有效率的市場，價格能夠自動調(diào)節(jié)供求，不合理的高庫存水平不會持續(xù)存在。但現(xiàn)實中，由于種種原因，使住房市場存在供求脫節(jié)的可能性。不同的住房庫存，具有不同的形成原因，其去庫存之途徑也各不相同。針對住房庫存形成的不同原因，采取與之相適應(yīng)的對策措施，因城施策、因房施策，實現(xiàn)住房去庫存與深化住房供給結(jié)構(gòu)改革相結(jié)合。

　　一是非理性開發(fā)形成的無效供給，這是當(dāng)前最重要的住房庫存形成原因。在經(jīng)濟(jì)快速增長期和房地產(chǎn)高熱期，眾多地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都對未來房地產(chǎn)市場前景過度樂觀。各地方政府規(guī)劃建設(shè)了總規(guī)模極為龐大的新城區(qū)和開發(fā)區(qū)，這些新城區(qū)或開發(fā)區(qū)的規(guī)劃設(shè)計人口容量累計數(shù)已經(jīng)達(dá)到全國總?cè)丝诘?倍-3倍。有些新區(qū)周邊并無相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，可以為入住人口提供就業(yè)機(jī)會。一旦經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入中低速的新常態(tài)，城市對外來人口的吸引力下降，住房庫存的區(qū)域性、階段性高企就成為必然。還有些城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一，偏重于鋼鐵、能源礦產(chǎn)等周期性行業(yè)，在產(chǎn)業(yè)景氣高峰期開發(fā)了大量房產(chǎn)，近年產(chǎn)業(yè)不景氣的條件下出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)衰退和人口外流加速，其住房過剩將更加嚴(yán)重，這在東三省、山西、陜西等地的城市表現(xiàn)顯著。此外，2008年以來，為應(yīng)對后金融危機(jī)時代的經(jīng)濟(jì)衰退風(fēng)險，世界各國普遍采取了極為寬松的貨幣政策，中國也不例外。寬松的信貸環(huán)境與金融刺激也加劇了住房的非理性開發(fā)。

　　消化此類庫存，需要一方面控制開發(fā)融資和土地供應(yīng)，抑制過剩區(qū)域住房進(jìn)一步非理性開發(fā)沖動；另一方面要支持難以消化的存量住房轉(zhuǎn)換用途或再開發(fā)，在補(bǔ)交土地出讓金和科學(xué)規(guī)劃的前提下，支持商改住、工改住等土地用途改變。對于以上措施仍不可消化的無效住房供給，應(yīng)出臺相應(yīng)的退房還耕支持政策，釋放不合理的土地占用。

　　二是房價過高導(dǎo)致有效需求不足。中國的住房高庫存水平，即使在東部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、人口凈流入城市也很常見，這與房價過高致使?jié)撛谧》啃枨笳邿o力購房有直接關(guān)系。據(jù)估算，2030年前后，中國城市人口占總?cè)丝诘谋戎貙⒂僧?dāng)前的一半左右上升至三分之二左右，這意味著在今后很長時期內(nèi)每年仍將近有1200萬農(nóng)村人口涌入城市，中國住房潛在需求巨大。但另一方面，中國的住房土地市場由各地方政府高度控盤，而商品房銷售又實行價高者得，這種市場結(jié)構(gòu)決定了房價畸高、脫離普通家庭購買力的必然性。“農(nóng)民工去庫存”看上去雖然前景很美好，但實際上他們多以返鄉(xiāng)購房或建房為主。農(nóng)民工在流入地主要蝸居于城中村或棚戶區(qū)，并不具備當(dāng)?shù)刭彿康慕?jīng)濟(jì)實力。

　　消化此類庫存，需要深化住房供給體系改革，多方讓利降低房價，切實縮小房價與居民特別是新市民收入水平的鴻溝。包括如嚴(yán)格抑制針對普通商品住房的投資投機(jī)，限制居民購買多套普通商品住宅的金融杠桿；加大普通商品住房土地供應(yīng)，提高中低價位普通商品房入市審批的速度，簡化審批程序；加快農(nóng)村集體建設(shè)用地入地探索，打破城市住房土地供應(yīng)壟斷；盡快出臺按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策，在降低居民家庭還貸壓力的同時，解決不同資產(chǎn)狀況家庭的稅負(fù)不公問題；對居民家庭購買首套普通商品住房提供購房補(bǔ)貼和利息補(bǔ)貼；提高公積金覆蓋面，改革公積金歸集信貸制度，降低公積金貸款利率，讓更多家庭能夠獲得低息購房貸款；進(jìn)一步減免普通商品住房交易稅費等。

　　三是住房產(chǎn)品類型與需求結(jié)構(gòu)不匹配?，F(xiàn)有的開發(fā)政策對住房類型、容積率等均存在剛性管制，這有可能使住房產(chǎn)品的供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)出現(xiàn)錯位。比如中小城市、偏遠(yuǎn)郊區(qū)住房需求以大戶型甚至別墅為主，但由于規(guī)劃及開發(fā)管制等原因，供給卻主要以中小戶型為主。又比如，一些開發(fā)商在不恰當(dāng)?shù)牡赜蛎つ块_發(fā)豪宅與別墅，脫離當(dāng)?shù)貙嶋H需求，導(dǎo)致高端商品住房滯銷，特別是在高端住宅與普通住宅調(diào)控政策一刀切的條件下，這些高端住宅很難脫離滯銷的命運。些外，還有設(shè)計滯后、建筑理念滯后等原因，也能導(dǎo)致部分存量住房銷售不暢。

　　消化此類庫存，需要改變不合理的規(guī)劃管制，支持企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品類型或再開發(fā)，放開高端住宅市場管控。包括在不影響其他居民居住環(huán)境的前提下，支持住宅轉(zhuǎn)商用或用作創(chuàng)業(yè)場所；根據(jù)供求結(jié)構(gòu)支持普宅、別墅、大小戶型等不同類型住宅的轉(zhuǎn)換。

　　四是局部配套設(shè)施不足。突出表現(xiàn)為新城區(qū)缺乏學(xué)校、醫(yī)院、公共交通及基本商業(yè)配套，無法正常居住。有些地方盡管住房總量并沒有過剩，老城區(qū)擁擠不堪居住水平低下，但由于地方財力有限，難以為新區(qū)提供應(yīng)有的配套，導(dǎo)致居民入住新區(qū)動力不足。

　　消化此類庫存，需要在風(fēng)險可控的基礎(chǔ)上，充分利用市場機(jī)制拓展地方政府公共融資渠道。完善提升教育、醫(yī)療、公共交通等公共配套服務(wù)水平，吸引農(nóng)村人口進(jìn)城就業(yè)和置業(yè)。（鄒琳華 中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心研究員）

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