多地調(diào)整公積金政策 房地產(chǎn)調(diào)控“一市一策”落地

　　2016年上半年，樓市分化進(jìn)一步加劇，多地開始推行當(dāng)?shù)貥鞘姓{(diào)控政策。

　　8月3日，發(fā)改委在其網(wǎng)站發(fā)文稱，要因城施策加大調(diào)控力度。既要“鼓勵商品房庫存較大的城市進(jìn)一步加大去庫存力度，可采取先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購房”。同時還提到，“一、二線等住房供應(yīng)緊張的城市要采取擴(kuò)大新增供地、盤活存量土地等方式擴(kuò)大土地供給，防范土地價格快速上漲。”

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，截止8月初，包括南京、武漢、合肥、廈門、蘇州等眾多二三線城市，采取包括限貸、限價等不同措施，調(diào)控當(dāng)?shù)胤績r，“一市一策”正進(jìn)入實踐階段。

　　多地公積金限貸調(diào)整，松緊不一

　　8月2日，據(jù)長沙市公積金管理中心消息，二套房可享受公積金貸款政策。同時有條件放開三套房公積金貸款。

　　根據(jù)新政策，職工家庭含夫妻雙方已有一套建筑面積小于144平方米的自有住房，再次購買改善性住房，可以申請二套房住房公積金貸款，最低首付款比例為20%，貸款利率按基準(zhǔn)利率上浮10%。同時，允許部分條件下，公積金貸款用于第三套住房的購買。

　　需要指出的是，長沙去庫存壓力并不迫切。數(shù)字顯示，二季度，長沙市內(nèi)五區(qū)新建商品住宅成交面積403萬平方米，同比增長52%。上半年，長沙市內(nèi)五區(qū)住宅庫存量898.72萬平米，去化周期僅為7.4個月。

　　不只長沙，進(jìn)入7月以來，相當(dāng)多的地區(qū)和城市開始發(fā)布新政，調(diào)控樓市。其中，公積金領(lǐng)域成為各地此輪出招的“重點”。與長沙不同，上半年樓市同樣火爆的廈門、合肥等地，都選擇穩(wěn)控房價，通過“限貸”政策，禁止或停止向第三次及以上申請公積金貸款的家庭發(fā)放住房公積金貸款。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，目前，地方政府可以采用的樓市調(diào)控手段不多，采取公積金貸款調(diào)整，一方面直接引導(dǎo)部分剛需購房者進(jìn)入市場，另一方面，也是在釋放信號，引導(dǎo)市場。

　　他認(rèn)為，部分上半年房價迅速上漲的城市，也只采取了輕微的抑制政策，防止樓價出現(xiàn)暴跌。說明在依然需要發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中重要地位的前提下，采取適當(dāng)?shù)恼叽碳ず捅３謽鞘械闹懈咚龠\轉(zhuǎn)，是二三線城市地方政府調(diào)控的主流取向。

　　但是，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，現(xiàn)在部分二線城市房價上漲態(tài)勢也比較明顯，對于合肥等地來說，雖然政策有所管控，但部分投資資金和投機資金開始流入別地，說明房地產(chǎn)市場繼續(xù)升溫的同時，各類資金和金融風(fēng)險在加大。

　　“一市一策”成為常態(tài)？

　　2016年《政府工作報告》提出，“完善支持居民住房合理消費的稅收、信貸政策，住房剛性需求和改善性需求，因城施策化解房地產(chǎn)庫存”。在樓市分化嚴(yán)重，一線城市供需失衡，三四線城市去庫存壓力巨大的背景下，迅速在各地引起反響。

　　長沙、合肥等地的政策導(dǎo)向不同，實際上是“因城施策”思想的落地體現(xiàn)。

　　雖然樓市同樣火爆，但長沙房價上漲幅度較小。根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2016上半年長沙房地產(chǎn)市場報告》，2016年上半年，長沙市內(nèi)五區(qū)住宅成交均價為6493元/平，環(huán)比上漲2.39%，而同樣的數(shù)據(jù)，在合肥是15.6%。

　　而另一些此前成交火熱、房價高漲的二線城市，如蘇州、南京，都出臺了多種房價調(diào)控政策。4月，南京規(guī)定除部分地區(qū)外，開發(fā)商申報房價年化漲幅不得超過8%-12%。5月，南京更是宣布將實行土地出讓最高限價辦法，采取熔斷機制，由市政府設(shè)定熱點地塊的出讓最高限價。蘇州此前更是一度傳出，或?qū)⒅貑⑿乱惠喯拶彙?/br>

　　這些實際上的“一市一策”探索，也得到了中央層面的支持。8月3日，發(fā)改委在其網(wǎng)站發(fā)文指出，既要鼓勵商品房庫存較大的城市進(jìn)一步加大去庫存力度，又要防范一、二線等住房供應(yīng)緊張的城市土地價格快速上漲。

　　同日，福建公布《福建省推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案2016-2018年》，提出“一市縣一策”原則，即區(qū)分不同情況，分城分縣施策。政策推出后，福建有望成為全國首個在省內(nèi)實施“一市縣一策”房地產(chǎn)新政的省份。

　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，對福建等部分省份的城市而言，細(xì)化政策在于此類城市存在比較大的市場差異，部分市場非常好，而部分市場非常差，這使得此類城市后續(xù)整體上會面臨一個較大的調(diào)控壓力。一刀切的做法往往會使得市場供求關(guān)系紊亂，而細(xì)分的、分城施策的做法，反而是比較務(wù)實的。

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