樓市半年考：地王抬高房?jī)r(jià)預(yù)期 市場(chǎng)或?qū)⒃偃胝{(diào)整期

　　中國(guó)樓市半年考

　　整體回暖、房?jī)r(jià)普漲、“地王”頻現(xiàn)、去庫(kù)存初步見效……已從“黃金時(shí)代”進(jìn)入“白銀時(shí)代”的中國(guó)樓市，在2016年上半年依然有不少亮色。7月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布“2016年6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”，顯示一二線城市房?jī)r(jià)同比漲幅明顯，三四線城市基本保持穩(wěn)定。而根據(jù)此前三天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的第二季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，整個(gè)上半年，房地產(chǎn)業(yè)的同比增幅在各行業(yè)中位居第一。

　　在今年上半年，一二線城市房?jī)r(jià)集體暴發(fā)是看點(diǎn)之一。雖然在滬深等一線城市不斷加碼限購(gòu)政策、部分二線城市加速推出各類調(diào)控政策后，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得以暫時(shí)遏制，但上半年拍出的219宗“地王”，無(wú)不預(yù)示業(yè)界對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走向的判斷。

　　不過(guò)，值得警醒的是，整個(gè)上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體成交率不如去年同期，這意味著三四線城市“誰(shuí)來(lái)買房”的困惑對(duì)于一二線城市來(lái)說(shuō)，并不是一個(gè)遙不可及的話題。未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)如何健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，已經(jīng)成為整個(gè)行業(yè)必須共同面對(duì)的課題。

　　一線城市高位運(yùn)行　二線城市“一城一策”

　　上半年，深圳和上海無(wú)疑是房地產(chǎn)領(lǐng)域的兩大熱詞。一季度，深圳房?jī)r(jià)延續(xù)2015年的漲勢(shì)，直至“325新政”出臺(tái)。盡管如此，但截至2016年6月底，根據(jù)克爾瑞房產(chǎn)數(shù)據(jù)，深圳新房均價(jià)已達(dá)51006元/平方米，較去年12月底的漲幅達(dá)16%，同比上漲47.4%。

　　與深圳并肩領(lǐng)漲的還有上海。今年一季度，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣延續(xù)了自去年年底以來(lái)的火爆行情，量?jī)r(jià)齊升。根據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)，截至6月30日，上海房?jī)r(jià)均價(jià)已漲至45411元/平方米。而克爾瑞房產(chǎn)數(shù)據(jù)則顯示，上海新建商品住宅價(jià)格6月份環(huán)比上漲2.4%，同比上漲33.7%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲2.2%，同比上漲30.5%。

　　相對(duì)于深圳和上海，北京的房?jī)r(jià)漲幅并不扎眼，但其房?jī)r(jià)上漲的腳步從未放緩。中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)截至6月30日，北京市新房市場(chǎng)上普通住宅（剔除保障房）和別墅共成交24186套，簽約的項(xiàng)目成交均價(jià)達(dá)到34847元/平方米，創(chuàng)下2010年以來(lái)半年成交均價(jià)的最高水平。

　　在四個(gè)一線城市中，最“低調(diào)”的是廣州。根據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，廣州上半年新建商品住宅網(wǎng)簽成交57304套，同比增加34.6%，其中5月份網(wǎng)簽量創(chuàng)出新記錄；網(wǎng)簽均價(jià)為15599元/平方米，同比上漲6.14%。雖然該漲幅較其他一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市而言并不算高，但從廣州去庫(kù)存的速度來(lái)看，下半年新房?jī)r(jià)格仍有上漲動(dòng)力。

　　較之一線城市，部分二線城市上半年的房?jī)r(jià)漲幅更加令人瞠目結(jié)舌。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，6月份70個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)同比上漲的城市有57個(gè)，占比超過(guò)八成。其中，南京、廈門和合肥房?jī)r(jià)同比漲幅均超過(guò)29%，趕超北京和廣州；杭州、福州、天津和武漢等城市房?jī)r(jià)同比增幅亦達(dá)到兩位數(shù)。

　　面對(duì)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)，各地不得不出臺(tái)調(diào)控政策，其中房?jī)r(jià)上漲最迅猛的合肥和廈門均出臺(tái)了限貸政策。在合肥，7月1日開始執(zhí)行差異化信貸政策，商品房最低首付比為25%，部分情況購(gòu)買商品房的首付比為40%。廈門則于7月15日調(diào)整了住房信貸政策，對(duì)名下有1套房但未結(jié)清貸款或有2筆及以上貸款記錄的，從原本執(zhí)行40%首付提升到60%，并停止向三套房發(fā)放公積金貸款。今年上半年出臺(tái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲相關(guān)政策的二線城市還有南京、蘇州、鄭州、杭州等。

　　監(jiān)管層顯然也注意到了一些熱點(diǎn)城市上半年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的情況。7月14日，國(guó)家發(fā)改委召開新聞發(fā)布會(huì)，國(guó)家發(fā)改委政研室副主任、新聞發(fā)言人趙辰昕指出，下半年，針對(duì)市場(chǎng)分化的情況，應(yīng)更加注重分類施策、因城施策，促進(jìn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。對(duì)一線及部分二線城市，要密切關(guān)注其庫(kù)存下降情況，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，防止房?jī)r(jià)持續(xù)過(guò)快上漲。

　　“地王”抬高房?jī)r(jià)預(yù)期　央企引領(lǐng)拿地風(fēng)潮

　　一二線城市樓市高溫還體現(xiàn)在土地價(jià)格上，“地王”頻出引發(fā)各界關(guān)注。中原地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，今年1月至6月，全國(guó)50個(gè)主要城市誕生的“地王”多達(dá)219宗，土地出讓金總額首次突破萬(wàn)億元，高達(dá)10243億元，遠(yuǎn)超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅超過(guò)200%。

　　上證報(bào)記者綜合各方面數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至5月31日，在全國(guó)超過(guò)15億元的總計(jì)105宗高總價(jià)地塊中，有52宗被國(guó)企獲得。分析人士指出，央企在房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)張緣于“不差錢”。另外，央企正在整合地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其中部分央企為避免被整合而在短期內(nèi)快速做大地產(chǎn)板塊，從而催生高價(jià)地。

　　“地王”扎堆出現(xiàn)，數(shù)量和頻次屢創(chuàng)新高，北京、上海、深圳、南京、蘇州、合肥等熱點(diǎn)城市更是逢拍必現(xiàn)“地王”；其中，長(zhǎng)三角成為“地王”高發(fā)區(qū)域，與熾熱的房?jī)r(jià)漲幅比翼雙飛。據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)，2016年上半年，在上海土地出讓交易中，住宅類用地有20幅（去年23幅），土地面積103.6萬(wàn)平方米，全市住宅類用地的平均溢價(jià)率高達(dá)158.2%，土地金額共計(jì)449億元，比去年同期上漲11%，占到全部土地金額的近九成。松江、周浦、寶山、奉賢、青浦等區(qū)在上半年拍出的“地王”，其樓板價(jià)均遠(yuǎn)高于周邊房?jī)r(jià)，大幅提升了周邊現(xiàn)有住房的可售價(jià)格，并明顯刺激新房和二手房的銷售，呈現(xiàn)出“面粉漲價(jià)，面包跟漲”的效應(yīng)。

　　“地王”效應(yīng)強(qiáng)烈的還有深圳。盡管“325新政”后當(dāng)?shù)爻山磺闆r迅速退熱，上半年全市一手住宅成交面積同比下滑22.8%至242.95萬(wàn)平方米，但龍華“地王”和光明“地王”的橫空出世，又為深圳樓市注入一針強(qiáng)心劑。受“地王”效應(yīng)及周邊高價(jià)盤成交的影響，寶安區(qū)住宅新房均價(jià)創(chuàng)下了45625元/平方米的新高。

　　二線城市土地價(jià)格及溢價(jià)率也明顯抬頭。上半年，南京、廈門、合肥、蘇州四個(gè)城市被業(yè)內(nèi)稱為“二線城市四小龍”，其共同特點(diǎn)是房?jī)r(jià)與土地拍賣價(jià)格均大幅增長(zhǎng)，出讓的大多數(shù)地塊價(jià)格超過(guò)周邊房?jī)r(jià)50%以上。此外，天津、鄭州、武漢等地也在上半年多次誕生單價(jià)“地王”。

　　不斷攀升的土地價(jià)格和房?jī)r(jià)，讓許多城市不得不推出一系列的專項(xiàng)政策，如南京針對(duì)土地出讓實(shí)施了限價(jià)措施。對(duì)此，部分市場(chǎng)人士認(rèn)為，盡管限價(jià)對(duì)短期土地價(jià)格上漲過(guò)快的勢(shì)頭有所抑制，但并非長(zhǎng)久之計(jì)，當(dāng)務(wù)之急是增加住宅用地供給和全面開放土地市場(chǎng)，應(yīng)給予一二線城市更多的住宅用地指標(biāo)，減少對(duì)中心城區(qū)容積率和建筑高度的管制，在更多的地區(qū)試點(diǎn)農(nóng)村集體土地直接進(jìn)入非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)，尤其是住宅用地市場(chǎng)。

　　去庫(kù)存形勢(shì)略有好轉(zhuǎn)　三四線城市立軍令狀

　　在一二線城市苦于庫(kù)存下降過(guò)快、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的同時(shí)，三四線城市卻在憂慮：在去杠桿的大背景下，如何將庫(kù)存縮減至可以接受的范圍？

　　曾為“九朝古都”的洛陽(yáng)，盡管工業(yè)產(chǎn)值與人口數(shù)量在河南省內(nèi)僅次于鄭州，但去庫(kù)存卻是“老大難”問(wèn)題，也成為大多數(shù)三四線城市樓市去庫(kù)存的一個(gè)縮影。當(dāng)?shù)厥姓哐芯渴以姆治銎渲械脑蚍Q：一方面，過(guò)去幾年房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，這幾年進(jìn)入集中銷售期，面臨明顯供需失衡狀況；另一方面，洛陽(yáng)市亦存在區(qū)域布局不合理的情況，很多樓盤建在生活配套設(shè)施無(wú)法滿足居住需要的區(qū)域。

　　據(jù)上證報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)有20多個(gè)省份立下“軍令狀”，針對(duì)不同情況推出去庫(kù)存的具體實(shí)施方案，對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘腥?kù)存節(jié)奏進(jìn)行安排。例如，廣東針對(duì)省內(nèi)不同情況，將各地市分為四類，分別給出了去庫(kù)存具體指標(biāo)和要求；位于西北的甘肅則明確提出，到2019年底，商品房去庫(kù)存周期基本控制在18個(gè)月內(nèi)；江蘇要求，到2018年底全省住宅類商品房庫(kù)存去化周期控制在14個(gè)月內(nèi)；寧夏和湖南長(zhǎng)沙則宣布，將在2018年把去庫(kù)存周期基本控制在12個(gè)月以內(nèi)。

　　各地政府為了加快推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存工作，因地制宜出臺(tái)了大量政策。如浙江提出，在2017年全省在售商品住宅庫(kù)存消化周期保持在10個(gè)至16個(gè)月的合理水平。盡管浙江提出的目標(biāo)節(jié)點(diǎn)在明年，但目前全省去庫(kù)存形勢(shì)依然嚴(yán)峻，除了杭州、寧波等城市外，省內(nèi)三四線城市去庫(kù)存壓力較大，消化時(shí)間甚至達(dá)到30個(gè)月以上。為了達(dá)到去庫(kù)存目標(biāo)，一向?qū)β鋺粢蟊容^高的浙江省祭出“大殺器”，全面取消縣（市）購(gòu)房落戶條件限制，放寬除杭州外的城市購(gòu)房落戶關(guān)于建筑面積、資金額度的要求。

　　類似的政策在江蘇、福建等地也頻頻出現(xiàn)。據(jù)上證報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，截至2016年6月30日，全國(guó)有近百個(gè)城市推出了購(gòu)房落戶相關(guān)政策。

　　“落戶”一直被很多城市視作房產(chǎn)去化的“靈丹妙藥”，不過(guò)從實(shí)際情況來(lái)看，落戶政策在浙江、江蘇、福建、廣東等東部省份對(duì)于房地產(chǎn)去庫(kù)存的作用，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中西部省份。而很多中西部城市根據(jù)國(guó)家政策方向，推出了不同的去庫(kù)存金融工具。其中，甘肅省提出，加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，鼓勵(lì)農(nóng)民工繳存住房公積金，住房公積金管理部門要主動(dòng)服務(wù)，為農(nóng)民工開設(shè)繳存賬戶建立“綠色通道”；陜西省則發(fā)文，用工單位要將建立穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系的農(nóng)民工納入住房公積金制度覆蓋范圍，依法保障其享受住房公積金政策；支持繳存住房公積金的農(nóng)民工利用公積金貸款購(gòu)買普通商品自住住房；銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要積極發(fā)展農(nóng)村居民個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，支持農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房。此外，還有多個(gè)中西部省份明確表示，保障進(jìn)城農(nóng)民及其子女平等享受就業(yè)、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)，為農(nóng)民工和有意愿的農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房創(chuàng)造條件。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，2015年下半年開始，全國(guó)35個(gè)城市庫(kù)存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，2016年1月至3月繼續(xù)下滑。4月，隨著房企推盤節(jié)奏加快，庫(kù)存規(guī)模略有上升，5月至6月庫(kù)存規(guī)模再度下滑。易居房地產(chǎn)研究院最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上半年其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為24731萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.6%，同比減少5.2%。

　　樓市或?qū)⒃偃胝{(diào)整期　信貸政策影響后市

　　基于上半年樓市形勢(shì)的錯(cuò)綜復(fù)雜，下半年樓市走勢(shì)頗受關(guān)注。近日，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心共同發(fā)布《中國(guó)住房2016中期報(bào)告》，預(yù)測(cè)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體回升，今年下半年至2017年第二季度房?jī)r(jià)漲幅或呈回落趨勢(shì)，房地產(chǎn)投資增速將趨緩。

　　監(jiān)管部門更是密切監(jiān)控樓市未來(lái)走向。7月18日，住建部部長(zhǎng)陳政高親自主持，邀請(qǐng)萬(wàn)科、融創(chuàng)、恒大、碧桂園、保利、綠地六大房企的董事長(zhǎng)與會(huì)，對(duì)2016年樓市尤其是土地市場(chǎng)情況和去化及存量壓力進(jìn)行摸底，為下一步政策調(diào)整支招。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，住建部在7月18日約談房企，意味著中央層面已經(jīng)開始注意到城市之間樓市分化越來(lái)越明顯，尤其是針對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快與“地王”頻現(xiàn)的城市來(lái)講，未來(lái)這些樓市走勢(shì)仍然面臨不確定性。在這樣的市場(chǎng)背景下，樓市會(huì)進(jìn)入調(diào)整期，甚至個(gè)別房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市會(huì)出現(xiàn)下跌。同時(shí)，對(duì)于大多數(shù)非熱點(diǎn)城市來(lái)講，仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，樓市基本面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，“去庫(kù)存”仍然是這些城市樓市政策的主旋律。

　　需要注意的是，央行的金融貨幣政策將對(duì)下半年房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。根據(jù)央行公布的5月金融數(shù)據(jù)，2016年5月M2同比增長(zhǎng)11.8%，增速環(huán)比大幅回落1個(gè)百分點(diǎn)，與3月份高達(dá)13.4%的增速形成強(qiáng)烈反差。與此同時(shí)，上半年銀行房貸利率一路下行。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著降低首付新政的落地，房貸業(yè)務(wù)范圍逐漸擴(kuò)大，銀行開始考慮低利率低首付帶來(lái)的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)計(jì)下半年銀行房貸政策將逐漸趨于穩(wěn)定，銀行會(huì)通過(guò)細(xì)化優(yōu)惠利率、首付政策門檻，吸引更多優(yōu)質(zhì)客戶申請(qǐng)房貸，從而降低金融風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于高杠桿帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)，新華社7月20日發(fā)文稱，本輪部分城市房?jī)r(jià)暴漲更多與金融杠桿撬動(dòng)有關(guān)，杠桿過(guò)高勢(shì)必催生價(jià)格泡沫，導(dǎo)致樓市、金融體系甚至整個(gè)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　值得關(guān)注的是，自“權(quán)威人士”對(duì)利用高杠桿去庫(kù)存的做法全面否定之后，M2增速連續(xù)兩月下降至11.8%，增速創(chuàng)下近一年來(lái)最低水平；新增信貸量從3月的1.37萬(wàn)億元連續(xù)兩月減少至5556億元和9855億元。下半年，信貸投放政策的變化，或?qū)⑹菦Q定市場(chǎng)熱度的最大變數(shù)。（朱楠對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)）

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