地方再出信貸收緊政策 下半年樓市面臨拐點(diǎn)？

　　在多次傳聞限購(gòu)之后，連續(xù)數(shù)月房?jī)r(jià)領(lǐng)漲、地王頻出的合肥樓市終于迎來(lái)政策收緊，實(shí)行差別信貸政策。最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，此前房?jī)r(jià)漲勢(shì)迅猛的部分城市5月房?jī)r(jià)漲幅已呈收窄趨勢(shì)，其中一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已顯階段性見(jiàn)頂跡象。而熱門(mén)二線(xiàn)城市隨著政策的收緊和逆轉(zhuǎn)，樓市的降溫也有望立竿見(jiàn)影。值得關(guān)注的是，在多重因素疊加之下，下半年樓市是否將出現(xiàn)拐點(diǎn)？

　　6月21日下午，合肥市土地管理委員會(huì)第五次主任會(huì)議傳出消息，合肥將執(zhí)行差別化住房信貸政策：商品房最低首付比為25%；對(duì)于名下有房無(wú)貸的，二套房的首付比例提高至四成；名下有房有貸款的，則再購(gòu)房首付比例為五成，即認(rèn)貸又認(rèn)房；對(duì)于三套房的首付比例提高至六成，且停止提供公積金貸款。據(jù)稱(chēng)，該政策自2016年7月1日起實(shí)施，有效期1年。

　　對(duì)于合肥收緊樓市信貸政策，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為在預(yù)期之內(nèi)。今年以來(lái)，合肥樓市嚴(yán)重供不應(yīng)求，前5月供求比為0.6，到5月底新建商品住宅庫(kù)存不足200萬(wàn)平方米，消化周期僅為2.3個(gè)月。合肥土地市場(chǎng)也火熱異常，接連拍出高總價(jià)、高溢價(jià)“地王”，在當(dāng)?shù)厍?月合計(jì)拍出的45幅地中，住宅用地平均溢價(jià)率262%。在“地王”預(yù)期拉高房?jī)r(jià)以及市場(chǎng)本身嚴(yán)重供不應(yīng)求的情況下，合肥房?jī)r(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，5月合肥九區(qū)均價(jià)達(dá)到11049元/平方米，環(huán)比大漲11.43%，同比上漲35.1%。由此，合肥不得不跟隨上海、深圳、蘇州等城市的腳步，出臺(tái)收緊政策，給市場(chǎng)降溫。

　　種種跡象表明，當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒚媾R一次降溫過(guò)程。近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布5月全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅0.9%，相比4月份1.1%的增幅收窄。這是70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比增幅自2015年5月止跌反彈以來(lái)首次明顯收窄。

　　從土地市場(chǎng)來(lái)看，降溫跡象也已出現(xiàn)，此前高歌猛進(jìn)的央企拿地勢(shì)頭漸頹。6月17日，上海嘉定兩幅地塊出讓?zhuān)謩e被福建房企建發(fā)以41.98億元、新城+中垠+市北聯(lián)合體以22.05億競(jìng)元得，此前活躍于土地市場(chǎng)的多家央企均未參與。其中，嘉定新城這幅熱門(mén)地塊的競(jìng)買(mǎi)方只有10多家，和前期周浦地塊37家有很大落差，最終溢價(jià)率亦不足100%。

　　而隨著像合肥這樣樓市火爆的二線(xiàn)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策的預(yù)期日趨強(qiáng)烈，更將進(jìn)一步給樓市降溫。以合肥為例，其此時(shí)出臺(tái)收緊組合政策，當(dāng)?shù)爻山涣窟M(jìn)一步萎縮將是大概率事件。一方面，在前期樓市過(guò)火后，需求早已透支，后繼需求難以為繼；另一方面，房?jī)r(jià)上漲和信貸收緊，使得觀望情緒加大。有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，接下來(lái)南京、廈門(mén)等房?jī)r(jià)領(lǐng)漲的二線(xiàn)城市出臺(tái)樓市調(diào)控措施的可能性也很大。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，多重因素疊加之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒚媾R向下拐點(diǎn)。中金證券房地產(chǎn)分析師寧?kù)o鞭預(yù)計(jì)，樓市成交量同比增速將在二季度達(dá)到高位，而主要城市房?jī)r(jià)增速高位將出現(xiàn)在三季度，投資增速則將在四季度出現(xiàn)回落。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處于周期的中后段，或?qū)⑻崆斑M(jìn)入下行期。

　　易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭則認(rèn)為，從房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)看，二、三線(xiàn)城市新建商品房住宅價(jià)格指數(shù)同比增幅在5月份繼續(xù)擴(kuò)大，未來(lái)幾個(gè)月還將繼續(xù)擴(kuò)大。就當(dāng)前來(lái)看，全國(guó)市場(chǎng)總體將繼續(xù)回暖，但此輪樓市短周期內(nèi)一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)已見(jiàn)頂，三、四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)走勢(shì)也將在四季度最晚明年一季度見(jiàn)頂。

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