二線樓市漲不停 庫存回到五年前

　　[5月份廈門房?jī)r(jià)環(huán)比上漲5.5%位居第一，合肥環(huán)比上漲5.1%位居第二，南京上漲4.1%。事實(shí)上，上述二線城市從今年4月就開始領(lǐng)漲。此外，天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌、鄭州、寧波、石家莊、濟(jì)南等城市房?jī)r(jià)漲幅單月環(huán)比均超過了1%。]

　　近期，廈門、合肥、南京等二線城市因快速上漲的房?jī)r(jià)而受到開發(fā)商、投資者的關(guān)注。

　　日前，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月份廈門房?jī)r(jià)環(huán)比上漲5.5%位居第一，合肥環(huán)比上漲5.1%位居第二，南京上漲4.1%。事實(shí)上，上述二線城市從今年4月就開始領(lǐng)漲。此外，天津、杭州、武漢、福州、無錫、南昌、鄭州、寧波、石家莊、濟(jì)南等城市房?jī)r(jià)漲幅單月環(huán)比均超過了1%。

　　以廈門為例，一項(xiàng)目在今年4月開盤價(jià)格為3.2萬元/平方米，而去年11月其首次開盤價(jià)格僅為2.1萬元/平方米，漲幅高達(dá)52%。

　　同樣的情況發(fā)生在南京，畢業(yè)不久的90后李笑冰化名2015年末在南京鼓樓區(qū)買了一套二手房，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是1.6萬元/平方米，對(duì)于剛工作的李笑冰這個(gè)價(jià)格已經(jīng)不菲，通過父母的支持他毅然買下了這個(gè)房子。而如今，他的這個(gè)房子已經(jīng)漲價(jià)到了2萬元/平方米。

　　合肥的上漲速度與廈門不相上下，5月合肥下屬長(zhǎng)豐、肥東、肥西三縣樓盤備案價(jià)均已過萬，且部分熱門樓盤備案價(jià)直逼2萬。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月份70個(gè)大中城市的住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，與4月份相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有4個(gè)，上漲的城市有60個(gè)，持平的城市有6個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為5.5%，最低為下降0.5%。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉對(duì)此解讀稱，房?jī)r(jià)總體漲勢(shì)放緩，一、二、三線城市環(huán)比漲幅均比4月份有所收窄。據(jù)測(cè)算，70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比綜合平均漲幅分別比上月收窄0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)，其中一線城市環(huán)比平均漲幅分別比上月收窄0.8和0.7個(gè)百分點(diǎn)，二、三線城市環(huán)比平均漲幅分別比上月收窄0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　雖然房?jī)r(jià)總體漲勢(shì)放緩，但二線城市仍有爆發(fā)的跡象。

　　世邦魏理仕中國(guó)區(qū)研究主管謝晨認(rèn)為，從庫存水平看，二線城市房?jī)r(jià)的持續(xù)上揚(yáng)使得市場(chǎng)可售房源庫存消化時(shí)間保持快速下行，回落到2011年初低位水平。

　　“目前南京商品房庫存僅為2.3萬套左右，按照目前的銷售速度，南京的去化周期不超過3個(gè)月，除了南京本地人，江蘇很多其他城市的人也參與到了搶房熱潮中?！蹦暇┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)研究經(jīng)理馬骉告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者。

　　庫存不足，投資客的增加是推動(dòng)二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲的主因。一位廈門當(dāng)?shù)氐拈_發(fā)商表示，廈門外來人口占多數(shù)，屬于“移民城市”，很多東北地區(qū)的客戶選擇在廈門置業(yè)，這些客戶通常不會(huì)居住廈門，而是進(jìn)行投資。如果廈門房?jī)r(jià)上漲未來就可以拋售，即使房?jī)r(jià)不漲也可自住。

　　樓盤價(jià)的上漲以及庫存不足帶來了土地市場(chǎng)的火爆。

　　同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，今年前5個(gè)月，南京出讓土地150宗，出讓金額734億元，平均溢價(jià)率97.65%；同期，合肥出讓土地205宗，土地出讓金422億元，平均溢價(jià)率232.78%。

　　廈門雖然沒有太多地塊入市，但成交地塊的價(jià)格卻屢創(chuàng)新高?！兜谝回?cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年4月保利地產(chǎn)旗下的廈門中璟房地產(chǎn)開發(fā)公司以54.26億元的價(jià)格競(jìng)得同安區(qū)同安新城片區(qū)的一宗土地，2.58萬元/平方米的樓面價(jià)不僅創(chuàng)島外新高，而且高出同區(qū)域在售商品房的價(jià)格。今年6月，廈門同安2016TP01地塊最終經(jīng)過160輪激烈競(jìng)價(jià)后，被融信房地產(chǎn)有限公司以總價(jià)26.34億元收入囊中，成交樓面價(jià)2.32萬元/平方米，溢價(jià)率131.66%。同一日，廈門翔安X2016P01地塊萬科以總價(jià)21.22億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)2.23萬元/平方米，溢價(jià)率242%。

　　樓市以及地塊成交的火熱引起當(dāng)?shù)卣年P(guān)注。今年5月，南京宣布將實(shí)行土地出讓最高限價(jià)辦法，在熱點(diǎn)區(qū)域的住宅用地出讓時(shí)，由市政府設(shè)定地塊的出讓最高限價(jià)，對(duì)競(jìng)買人報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)的，終止土地出讓，競(jìng)價(jià)結(jié)果無效；物價(jià)主管部門在受理開發(fā)企業(yè)商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)指導(dǎo)時(shí)，對(duì)土地出讓溢價(jià)超過45%以上部分的保障房建設(shè)資金，不計(jì)入其房?jī)r(jià)的準(zhǔn)許成本，不作為申報(bào)價(jià)格的組成部分。而合肥市場(chǎng)近期多次傳出限購。

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近幾個(gè)月，廈門、合肥等幾個(gè)城市房?jī)r(jià)都顯得較“高調(diào)”。一線城市的房?jī)r(jià)偏高，部分投資資金開始撤出一線城市，進(jìn)入二線城市，使得此類二線城市的價(jià)格漲幅開始超越一線城市。從另一個(gè)角度看，這也會(huì)增加部分二線城市政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。

　　從政策層面看，樓市過熱，或催生包括限購在內(nèi)的政策的實(shí)施，尤其部分二線城市有可能面臨嚴(yán)厲的政策管控。對(duì)于當(dāng)?shù)氐姆科蠛唾彿空邅碚f，必須警惕此類政策調(diào)整所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。而從規(guī)范市場(chǎng)交易秩序的角度看，近期樓市過熱的情況下，各類捂盤惜售的現(xiàn)象或有增加的嫌疑，值得監(jiān)管部門警惕。

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