國務(wù)院出臺新政鼓勵住房租賃發(fā)展

　　6月3日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》下文簡稱《意見》，全面部署加快培育和發(fā)展住房租賃市場工作，并從培育市場供應(yīng)主體、鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、支持租賃住房建設(shè)、加大政策支持力度、加強住房租賃監(jiān)管六個方面提出了培育和發(fā)展住房租賃市場的具體政策措施。

　　偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認(rèn)為，自2015年1月住建部《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的指導(dǎo)意見》以來，國家已經(jīng)逐步展示出了對住房租賃市場的重視、關(guān)心和支持，住房租賃市場的發(fā)展迎來了巨大契機?！兑庖姟穼摇百徸獠⑴e”戰(zhàn)略的推進具有重大的意義，而政策對市場的實際推動效果，還有賴于各地執(zhí)行落地細則的跟進出臺。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，《意見》明確了推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。過去十年，由于房地產(chǎn)的價格發(fā)展速度過快，導(dǎo)致租買這個良性的循環(huán)不能建立，更多的是成為住有產(chǎn)權(quán)?，F(xiàn)在則要實現(xiàn)租賃市場成為居住需要的一個重要補充。未來租賃市場將更加發(fā)揮調(diào)節(jié)買賣市場價格與供應(yīng)的作用，形成新建商品房、二手房與租賃三者的良性協(xié)調(diào)發(fā)展。最終的目的是居者有其屋，而不是居者有產(chǎn)權(quán)。

　　中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長陳云峰也認(rèn)為，這一政策印證了權(quán)威人士關(guān)于“房子是用來住的”的表態(tài)，也有助于解決當(dāng)前房地產(chǎn)一些地區(qū)庫存過大問題。

　　胡景暉表示，此次《意見》是國家近兩年一系列政策的進一步強化和規(guī)格提升，將國家對住房租賃的支持政策進行了更多的細化和具化，如明確了對住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人的各項稅收優(yōu)惠措施等。

　　不少業(yè)內(nèi)人士都注意到政策關(guān)于土地權(quán)屬的一項調(diào)整：“允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效?！?/br>

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長，京投發(fā)展總裁高一軒認(rèn)為，這是一種針對租賃市場的新型的商改住，是房地產(chǎn)領(lǐng)域供給側(cè)改革的非常有益的嘗試。出現(xiàn)的背景主要是商業(yè)物業(yè)供給的結(jié)構(gòu)性過剩，和住宅領(lǐng)域租售比持續(xù)擴大。從商業(yè)物業(yè)的業(yè)主來說，對原有商業(yè)進行部分改住，維持部分商業(yè)經(jīng)營面積，引入聯(lián)合辦公等復(fù)合業(yè)態(tài)，有助于構(gòu)建新的生態(tài)系統(tǒng)，提高物業(yè)收益坪效，對抗電商沖擊。

　　高一軒認(rèn)為，這是一種創(chuàng)新業(yè)態(tài)。比如原有商場租金比較低的高樓層完全可以通過改造為辦公和租賃住宿以提高收益能力。同時這些租客和辦公人群也是底樓商業(yè)物業(yè)的潛在消費人群。同時商業(yè)物業(yè)在層高等空間上比較靈活，與傳統(tǒng)住宅物業(yè)相比，在設(shè)計產(chǎn)品上有比較大的創(chuàng)新空間，可以滿足租賃市場的更多元需求。同時商業(yè)物業(yè)大多業(yè)主比較集中，租客和業(yè)主簽訂的租賃合同長期穩(wěn)定，不會面臨頻繁換房的被動體驗，改善了客戶體驗。而本次引入民水民電，也降低了使用成本，與其他住宅租賃物業(yè)在同一起跑線競爭。這類商改住不會與住宅銷售市場直接競爭，因為不發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，也沒有推高銷售價格的嫌疑。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，目前細則尚未落實。但商改租，更大的可能針對的是企業(yè)行為。企業(yè)拿到商業(yè)用地或者公建用地之后，如果用于租賃，就可以按照民用水電氣去收取，這樣可以調(diào)整前期一些地塊規(guī)劃不合理的情況，也令這部分商業(yè)和公建土地庫存得到去化。另外，商業(yè)用房改為租賃之后，也可以彌補當(dāng)前由于二手房成交量過高導(dǎo)致租賃房源減少，導(dǎo)致租金過高，解決租賃市場供不應(yīng)求空白點現(xiàn)象。同時鼓勵剛需形成梯級消費，不要一進入社會就要買房，而是鼓勵租房。

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