分類調(diào)控深化 樓市料進(jìn)入降溫周期

　　繼對部分地塊設(shè)置最高出讓價(jià)后，蘇州市政府21日宣布，2016年商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃為380公頃，同比增長22.6%，下半年將對房地產(chǎn)市場供需狀況再作專題研究，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　這是近期二線熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控“因城施策”的一個(gè)縮影。業(yè)內(nèi)人士表示，土地市場的火爆、房價(jià)的過快上漲正從一線城市蔓延到二線熱點(diǎn)城市。樓市過熱警報(bào)已經(jīng)拉響，加大土地供給、限購、收緊信貸等差異化的分類調(diào)控政策料在更多城市上演。

　　地王頻現(xiàn)部分城市存泡沫

　　從一線城市到二線熱點(diǎn)城市，總價(jià)地王、單價(jià)地王不斷涌現(xiàn)。在融創(chuàng)中國董事長孫宏斌看來，部分城市土地市場過熱，已經(jīng)出現(xiàn)較大風(fēng)險(xiǎn)。

　　克而瑞研究中心報(bào)告指出，2016年以來，總價(jià)、單價(jià)“地王”數(shù)量已經(jīng)達(dá)到72幅之多。還有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，如果算上高溢價(jià)率這一指標(biāo)，今年以來產(chǎn)生的地王已超過100幅。

　　目前，樓市正面臨結(jié)構(gòu)性泡沫局部吹大的風(fēng)險(xiǎn)。一方面是地價(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。孫宏斌認(rèn)為，南京、蘇州這些城市，房價(jià)沒什么泡沫，但地價(jià)肯定是有泡沫，很多杭州的開發(fā)商都是虧本的，而現(xiàn)在長三角高價(jià)拿地的開發(fā)商以后很難掙錢。

　　還有業(yè)內(nèi)人士指出，地王大量出現(xiàn)有點(diǎn)類似2007年左右樓市火熱的時(shí)期，當(dāng)時(shí)也產(chǎn)生了大量的地王，但遺憾的是隨著2008金融危機(jī)的爆發(fā)，一些地王項(xiàng)目或被開發(fā)商退地，或是砸在手里，多年閑置。

　　另一方面是一二線熱點(diǎn)城市“被豪宅化”，房價(jià)存在過快上漲的風(fēng)險(xiǎn)。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫說，受到土地價(jià)格快速上漲的影響，二線城市房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)快速上漲，未來將面臨政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。

　　此外，巨資拿地可能加劇房企高負(fù)債、高杠桿風(fēng)險(xiǎn)，一旦樓市風(fēng)向轉(zhuǎn)變，中小規(guī)模房企的破產(chǎn)可能對局部金融安全帶來隱患。

　　控制杠桿分類調(diào)控將深化

　　近期召開的中共中央政治局會(huì)議指出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地產(chǎn)庫存，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

　　業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，樓市差別化調(diào)控將進(jìn)一步深化，地價(jià)、房價(jià)過熱城市或?qū)?yán)控杠桿甚至是有序“去杠桿”，并出臺(tái)增加土地供給、限購等措施。

　　房地產(chǎn)面臨的整體寬松環(huán)境將走向局部緊縮。瑞銀證券中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤說，鑒于最近決策層再次強(qiáng)調(diào)控制金融杠桿、推進(jìn)結(jié)構(gòu)性改革，短期政策寬松勢頭或已見頂。未來幾個(gè)月人民幣貸款和社會(huì)融資規(guī)模增速應(yīng)會(huì)回歸正常步伐。年內(nèi)決策層應(yīng)會(huì)保持寬松的整體基調(diào)、信貸條件保持基本穩(wěn)定。

　　從四月信貸回落情況來看，未來貨幣政策將以“脫虛入實(shí)”為導(dǎo)向，大類金融資產(chǎn)將在一定程度上“去杠桿”。而此輪樓市升溫正源于寬松的貨幣環(huán)境。在去庫存的主基調(diào)下，非限購城市的房貸利率、首付比例以及二套房政策都處于金融危機(jī)以來最寬松的階段。此外，以往通過中介公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、民間借貸公司等獲取“首付貸”、過橋貸等行為也在被逐步整頓清理，房地產(chǎn)領(lǐng)域的場外配資加杠桿情況將被嚴(yán)控。

　　中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅認(rèn)為，過往多年的實(shí)踐已證明，需求端調(diào)控在長期是基本無效的。限購、提高首付比例、增加交易稅等需求端調(diào)控手段，并未能制止過去五年的房價(jià)上漲。她認(rèn)為，只有切實(shí)增加供應(yīng)，加強(qiáng)分層住房市場體系建設(shè)，才能構(gòu)建出合理、健康的房地產(chǎn)市場。

　　她還建議，房地產(chǎn)行業(yè)也要推行全面的供給側(cè)改革，包括在農(nóng)村人口流入較多的城市里增加土地供應(yīng)、降低土地價(jià)格；堅(jiān)定推進(jìn)戶籍制度改革，特別是那些涉及公共服務(wù)和農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)的政策規(guī)定。

　　走勢分化房價(jià)漲幅或收窄

　　“預(yù)計(jì)五六月份，全國房價(jià)持平和下降的城市將逐步增多，房價(jià)漲幅也將進(jìn)一步回落。下半年樓市或迎來新一輪降溫周期?！眰I(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示。

　　他解釋說，今年3月份開始，一線城市逐步收緊樓市限購政策，一線城市的樓市已經(jīng)開始降溫。如果二線城市的房價(jià)持續(xù)火熱，樓市政策進(jìn)一步收緊的可能性很大。同時(shí)，在經(jīng)歷了去年4月至今購房需求的大量釋放之后，購房需求已被嚴(yán)重透支。

　　北京中原市場研究部同樣認(rèn)為，北京二手房市場迎來新一輪降溫周期。隨著供需矛盾逐漸緩和，買方市場話語權(quán)增強(qiáng)，價(jià)格博弈的空間擴(kuò)大，成交周期也將拉長。二季度，二手房網(wǎng)簽量或?qū)⒊掷m(xù)回落，房價(jià)逐步止?jié)q趨穩(wěn)。

　　目前北京新房、二手房市場的成交都明顯下降。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2016年5月上半月，北京新建商品住宅剔除保障房共網(wǎng)簽4023套，較4月上半月下降17.5%，環(huán)比4月下半月大降60.8%；北京市二手住宅共網(wǎng)簽9180套，較4月上半月下降29%，環(huán)比4月下半月下降31.7%。

　　此外，上海、深圳以及部分二線城市亦進(jìn)入了“買漲不買跌”的觀望期，尤其是二手房市場買賣雙方的議價(jià)空間加大。

　　但在中信證券研究員陳聰看來，降溫是暫時(shí)的。他認(rèn)為，全年銷售速度可能呈現(xiàn)N型變化，前4月是銷售去化提速，從4月到三季度則因個(gè)別城市調(diào)控政策，銷售去化速度下降，但三季度之后，銷售去化速度又會(huì)恢復(fù)。全年來看，N的低點(diǎn)也并不低，預(yù)計(jì)熱銷貫穿全年。陳聰認(rèn)為，房價(jià)快速上漲階段已結(jié)束，未來是穩(wěn)中趨升。

　　廣發(fā)證券分析，未來信貸寬松空間有限，資金支持銷售量價(jià)持續(xù)上漲的邊際效應(yīng)將逐步遞減，加上前期需求已經(jīng)釋放比較充分，同時(shí)考慮到去年基數(shù)逐步抬升，預(yù)計(jì)未來整體成交同比增速將逐步放緩。但城市分化依舊存在，部分二線城市成交量短期依舊維持在一個(gè)較高水平。

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