百貨業(yè)態(tài)寒意濃 “商改寫”紅火

　　近日，北京中糧廣場(chǎng)C座由商業(yè)改成寫字樓，重裝開業(yè)。此前北京地區(qū)萬(wàn)豪酒店、盈科中心等“商改寫”項(xiàng)目已投入使用。對(duì)于商業(yè)、酒店改寫字樓持續(xù)走俏，業(yè)內(nèi)人士指出，相對(duì)于商場(chǎng)和酒店，辦公樓在運(yùn)營(yíng)成本、租金回報(bào)等方面都略勝一籌。在酒店業(yè)和傳統(tǒng)百貨業(yè)表現(xiàn)低迷的背景下，核心區(qū)老舊商業(yè)項(xiàng)目“商改寫”將更受關(guān)注。

　　多家商場(chǎng)關(guān)店

　　在商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化加劇、電商對(duì)實(shí)體商業(yè)形成沖擊等因素影響下，傳統(tǒng)百貨商業(yè)經(jīng)營(yíng)面臨困局，多家百貨店選擇關(guān)店。

　　5月31日，龍湖北京長(zhǎng)楹天街百盛店貼出告示，宣布自2017年5月31日起停止?fàn)I業(yè)。此時(shí)距長(zhǎng)楹天街百盛店開業(yè)僅兩年，至此北京地區(qū)百盛僅余復(fù)興門店一家。

　　5月31日，與北京長(zhǎng)楹店同時(shí)關(guān)閉的還有百盛鄭州東太康路店和合肥瑤海店。3月19日，百盛還關(guān)閉了重慶財(cái)富中心店。這些門店關(guān)閉的原因基本都與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不佳有關(guān)。2016年全年，百盛一口氣關(guān)掉了6家店。

　　5月15日，已運(yùn)營(yíng)13年的華堂商場(chǎng)豐臺(tái)北路店關(guān)店。這是華堂商場(chǎng)在北京關(guān)閉的第7家店。這家老牌商場(chǎng)在北京的店鋪僅剩亞運(yùn)村店一家。

　　百盛、華堂商場(chǎng)等傳統(tǒng)百貨陸續(xù)關(guān)店，部分購(gòu)物中心也出現(xiàn)租金及出租率下滑的情況。不過，核心商圈的寫字樓仍供應(yīng)偏緊。戴德梁行專家指出，此前關(guān)閉的百盛商場(chǎng)太陽(yáng)宮店、十里堡西單商場(chǎng)等，已確定將改造為寫字樓。

　　綜合世邦魏理仕和戴德梁行的數(shù)據(jù)來看，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)穩(wěn)中有升，而空置率維持在5%-8%的水平，與香港、倫敦、紐約等全球一線城市基本看齊。

　　租金方面，據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2017年第一季度，北京全市以及五大核心商圈甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)租金繼續(xù)保持穩(wěn)定。北京市甲級(jí)寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算平均達(dá)每月每平方米388.4元，環(huán)比上升0.3%；五大核心商圈甲級(jí)寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算平均達(dá)每月每平方米410.5元，環(huán)比上升0.2%。

　　業(yè)內(nèi)專家分析，一方面是電商對(duì)實(shí)體商業(yè)的沖擊，一方面是北京寫字樓市場(chǎng)供不應(yīng)求，“商改寫”將有效增加業(yè)主方的租金收益，同時(shí)有利于緩解北京寫字樓有限的供應(yīng)量。

　　“商改寫”成趨勢(shì)

　　與零售物業(yè)市場(chǎng)相比，寫字樓市場(chǎng)受電商沖擊小，運(yùn)營(yíng)管理成本較低，近幾年來需求和租金均保持較為穩(wěn)定的增長(zhǎng)趨勢(shì)?？紤]到其租金穩(wěn)定、管理及運(yùn)營(yíng)成本較低，將商場(chǎng)改為寫字樓成為不少開發(fā)商提高收益的選擇。在實(shí)體零售關(guān)店的同時(shí)，不少酒店和商場(chǎng)被改造為寫字樓。

　　目前，“商改寫”主要集中在北京、上海、深圳等對(duì)寫字樓需求較大的一線城市，二線城市不多。專家表示，隨著一線城市土地供應(yīng)量的萎縮，“商改寫”項(xiàng)目將增多。

　　有商業(yè)地產(chǎn)專家告訴中國(guó)證券報(bào)記者，與零售業(yè)態(tài)相比，辦公業(yè)態(tài)對(duì)物業(yè)的要求不同，需從土地性質(zhì)、面積要求、外立面設(shè)計(jì)、室內(nèi)空間劃分等方面對(duì)改建項(xiàng)目做慎重評(píng)估。

　　戴德梁行專家表示，從政策層面看，二者雖均為商業(yè)用地，但是改建項(xiàng)目也存在一定的政策隱憂。如果當(dāng)初拿地性質(zhì)不含辦公用途，則商場(chǎng)不可改為寫字樓。從物業(yè)本身來說，商業(yè)的平面設(shè)計(jì)絕大部分不適合寫字樓使用，目前商場(chǎng)的單層面積在5000至6000平方米，而正規(guī)的寫字樓單層面積僅為2000至3000平方米。“商改寫”需要優(yōu)化平面設(shè)計(jì)，以滿足寫字樓用戶的使用要求；寫字樓對(duì)于自然采光的要求較高，“商改寫”需要提供全新的自然采光方案；改造工程施工復(fù)雜，通常要進(jìn)行中庭改造，提高了改造成本，需做好回報(bào)測(cè)算。

　　戴德梁行專家表示，“商改寫”項(xiàng)目存在一些先天不足，硬件條件要弱于正規(guī)的寫字樓，通常難以吸引大型公司租用，這類項(xiàng)目需要差異化運(yùn)營(yíng)。從目前情況看，多個(gè)“商改寫”項(xiàng)目選擇了“聯(lián)合辦公”這一創(chuàng)新形式，吸引文創(chuàng)企業(yè)、小型企業(yè)入駐。

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