在一些房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，以公司名義購買、持有房產(chǎn)尤其是住宅，事實(shí)上已成為房地產(chǎn)調(diào)控的“漏洞”。這時(shí)，以公司名義購房或成樓市調(diào)控新重點(diǎn)。在這背景下，西安率先出手了。
西安出手監(jiān)管
昨日，西安市住房保障和房屋管理局網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范商品住房交易秩序有關(guān)問題的通知》，提出暫停企事業(yè)單位購買住房，防止以企業(yè)名義投機(jī)炒房。
《通知》重點(diǎn)內(nèi)容包括強(qiáng)化商品房預(yù)售許可及交易管理，其中就提到暫停企事業(yè)單位購買住房，防止以企業(yè)名義投機(jī)炒房。在規(guī)范公證搖號(hào)售房行為方面，提出了以下原則要求：第一，由房管部門建立統(tǒng)一購房登記平臺(tái)，杜絕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置全款優(yōu)先等限制性條件拒絕群眾意向登記；第二，規(guī)定購房家庭一次只能參與一個(gè)商品住房項(xiàng)目的意向登記，并在信息核驗(yàn)時(shí)提供具備購房能力的首付款資金證明、征信報(bào)告等資料，防止不符合購房條件的居民家庭參與搖號(hào)，提高搖號(hào)中簽率；第三，為防止炒房倒號(hào)，《通知》要求意向登記購房人、搖號(hào)選房人、合同簽訂人必須保持一致，放棄選房、放棄簽約的所空房源依序遞補(bǔ)；第四，要求搖號(hào)售房公證機(jī)構(gòu)由公證主管部門指定，搖號(hào)軟件和搖號(hào)工具由公證機(jī)構(gòu)采購，公證機(jī)構(gòu)對(duì)搖號(hào)、選房實(shí)施全過程監(jiān)督；第五，建立購房失信人員、開發(fā)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)信用“黑名單”，明確懲戒措施，防止個(gè)別人員擾亂公證搖號(hào)售房秩序。
為了支持剛需家庭購房，《通知》還提出在購房登記時(shí)，登記人按剛需家庭、普通家庭進(jìn)行分類登記，公證機(jī)構(gòu)、開發(fā)企業(yè)應(yīng)按照剛需家庭、普通家庭為先后次序進(jìn)行搖號(hào)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)提供不低于全部搖號(hào)銷售房源50%的比例優(yōu)先滿足剛需家庭。剛需家庭在本類別搖號(hào)未中的，可再次參與普通家庭搖號(hào)順序。
打包整售屢見不鮮
直至今日，以公司名義購房、上市公司持有房產(chǎn)乃至住宅，在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場——尤其在深圳等熱點(diǎn)城市已不鮮見。限購限貸政策阻止了部分投資客的進(jìn)入，資本大鱷卻依舊搶灘深圳商業(yè)地產(chǎn)市場，令“整購”成為了2017年商業(yè)地產(chǎn)市場的關(guān)鍵標(biāo)簽。而備受限價(jià)政策束縛的開發(fā)商也開始偏向這類整購的業(yè)主，以期盡快回籠資金。據(jù)深圳中原數(shù)據(jù)顯示，深圳市場大宗交易從2015年成交約122宗、金額306億元，增長到2017年183宗、成交額約514億元。萬科深南道、龍華紅山6979等公寓產(chǎn)品都有過整體或部分打包出售的情況。
不同于商業(yè)地產(chǎn)市場，最近深圳多個(gè)新住宅項(xiàng)目的開盤引起了市場的熱議，由于一些新房項(xiàng)目的價(jià)格明顯低于周邊二手房價(jià)格，賺“價(jià)格差”成為了一些投資者眼中的重要標(biāo)的，這當(dāng)中或許不乏一些以公司名義購房的投資者。有購房者告訴記者，由于限價(jià)政策下的價(jià)格差，一些人以公司名義排隊(duì)認(rèn)籌，參加搖號(hào)，甚至傳出一個(gè)人動(dòng)用名下幾個(gè)公司參加認(rèn)籌擠占名額，博搖號(hào)概率。
值得注意的是，目前市場熱議的深圳華潤城潤府三期，銷售方案中有這么一條：個(gè)人優(yōu)先選房，企業(yè)購房排在個(gè)人選房結(jié)束之后。無獨(dú)有偶，此前宣布開售的萬科蛇口公館，同樣規(guī)定企業(yè)購房要在個(gè)人選房結(jié)束后才能進(jìn)行。
而在一些二手房項(xiàng)目，也常常傳出一些公司打包買下后重新翻新出售的消息。今年5月，一則“百花雙名校+精裝房”長城一花園（長城大廈）翻新房出售的消息在朋友圈傳播，“翻新房”在深圳更是屢見不鮮。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，早在2016年就有消息傳出，這批房源當(dāng)時(shí)便已被一投資公司買下，總價(jià)約為2.6億元，如今以每平方米10萬元左右的價(jià)格出售。如果總價(jià)2.6億元的數(shù)據(jù)屬實(shí)，如今的成交總價(jià)將達(dá)到4.87億元。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，西安此次成為全國第一個(gè)明確對(duì)公司購房進(jìn)行管控的城市。政策中明確規(guī)定，暫停企事業(yè)單位購買住房，防止公司名義炒房，這一點(diǎn)具有較為積極的意義，既可以為西安當(dāng)前市場調(diào)控進(jìn)行升級(jí)，防范各類公司名義的購房，同時(shí)也對(duì)全國市場帶來影響，預(yù)計(jì)西安市場的政策后全國多個(gè)城市會(huì)在公司購房方面進(jìn)行政策收緊，這一點(diǎn)值得關(guān)注。此外，以公司名義持有房產(chǎn)炒房，有損當(dāng)前市場交易秩序的公平，所以未來公司購房的現(xiàn)象主要是指住宅持有的現(xiàn)象，會(huì)有較為明顯的管控。針對(duì)公司購房，建議采取差異化的政策調(diào)控做法：對(duì)于庫存規(guī)模偏小的城市，可以很明確禁止公司購房；對(duì)于一些庫存規(guī)模高的城市，則可以在此類政策上相對(duì)寬松。同時(shí)，公司購房也應(yīng)該對(duì)于此類住房的持有目的、閑置和使用狀態(tài)等進(jìn)行書面說明，在相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告中也應(yīng)該積極披露。（吳家明）
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