6月三四線城市房?jī)r(jià)“北漲南跌”社科院預(yù)測(cè)下行小周期將來臨

　　隨著棚改退潮以及各地樓市政策的縮緊，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已趨于穩(wěn)定，并顯現(xiàn)出降溫趨勢(shì)。

　　2019年7月29日，中國社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院在官網(wǎng)發(fā)布《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》。報(bào)告顯示，三四線城市房?jī)r(jià)漲跌互現(xiàn)，總體較為平穩(wěn)。

　　報(bào)告還預(yù)測(cè)，如果沒有進(jìn)一步政策刺激，三四線城市住房市場(chǎng)將先后進(jìn)入下行小周期。

　　漲跌互現(xiàn)：北部多城仍呈漲勢(shì)

　　根據(jù)《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，2019年6月，三四線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲0.192%，漲速比上月略擴(kuò)大0.061個(gè)百分點(diǎn)。118個(gè)三四線樣本城市中，上漲的城市為65個(gè)，比上月增加15個(gè)，上漲城市占比為55%，下降的城市為53個(gè)，占比45%。上漲城市與下跌城市數(shù)量占比較為均衡，漲跌互現(xiàn)。

　　具體來看，北部多個(gè)城市房?jī)r(jià)仍呈上漲態(tài)勢(shì)。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，臨沂市6月房?jī)r(jià)同比上漲23.27%，漲幅位居全國三四線城市第二名；唐山市、日照市和泰安市上漲幅度超過10%；秦皇島市、濟(jì)寧市、邯鄲市等多地房?jī)r(jià)均同比上漲。河南省內(nèi)，南陽市6月房?jī)r(jià)同比上漲24.64%，漲幅位居全國三四線城市首位；洛陽市同比上漲14.59%，駐馬店市同比上漲12.41%；商丘、信陽、安陽等多地房?jī)r(jià)依然上揚(yáng)。

　　6月房?jī)r(jià)下滑較明顯的區(qū)域是四川和珠三角周邊城市。三四線城市中，自貢、遂寧以及樂山三市房?jī)r(jià)跌幅超過5%；南充市、眉山市、綿陽市等市房?jī)r(jià)均有所回落。受珠三角一二線城市房?jī)r(jià)降溫的輻射，肇慶、陽江等地房?jī)r(jià)均同比下跌。

　　值得關(guān)注的是，作為為環(huán)京風(fēng)向標(biāo)的廊坊(燕郊)房?jī)r(jià)環(huán)比下降2.41%，降幅與上月相近，預(yù)示著環(huán)京房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的“小陽春”告一段落。

　　但整體而言，6月三四線城市房?jī)r(jià)總體較為平穩(wěn)。6月三四線城市房?jī)r(jià)平均同比上漲2.667%，比上月降低1.517個(gè)百分點(diǎn)，漲幅和跌幅都控制在一定范圍內(nèi)。

　　下行周期將來臨，房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨降

　　《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》預(yù)測(cè)如果沒有進(jìn)一步政策刺激，三四線城市住房市場(chǎng)將先后進(jìn)入下行小周期。

　　報(bào)告指出，三四線城市總體缺乏高端產(chǎn)業(yè)和人才吸引力，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不具體長(zhǎng)期持續(xù)上漲的條件。2018年下半年以來，在政策刺激效力減退及房?jī)r(jià)“相對(duì)洼地”消失的背景下，三四線城市住房市場(chǎng)可能將先后進(jìn)入下行小周期，房?jī)r(jià)穩(wěn)中趨降。

　　《華夏時(shí)報(bào)》記者從諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)看到，7月二手房市場(chǎng)降溫顯著。四大經(jīng)濟(jì)圈僅有長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈掛牌均價(jià)上漲，其余經(jīng)濟(jì)圈全部下跌，珠三角、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈掛牌均價(jià)環(huán)比分別以0.27%和0.21%的跌幅連續(xù)領(lǐng)跌。在環(huán)比跌幅T10里，三四線城市占據(jù)6席并包攬前4名，其中三線城市三亞以2.74%跌幅位居榜首。

　　合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，目前的人口政策、棚改進(jìn)程以及政策調(diào)控，都利空三四線城市房市。棚戶區(qū)改造近年來成為刺激三四線城市地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要推力，為其帶來了充沛的購房需求和投資意向。但根據(jù)財(cái)政部公布的2019年中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金預(yù)算，2019年棚戶區(qū)改造核定開工數(shù)量為285萬套，相比于2018年的588萬套下降 51%，數(shù)量幾近腰斬。棚改計(jì)劃的大幅縮水對(duì)三四線城市住房市場(chǎng)的投資額和成交量提出考驗(yàn)。

　　政策調(diào)控方面，近期以來房地產(chǎn)行業(yè)政策收緊趨勢(shì)明顯。7月31日，中共中央政治局會(huì)議上明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。無論是蘇州樓市調(diào)控加碼，洛陽樓市限價(jià)令，還是開封限售松綁政策被喊停，都不約而同呼應(yīng)著政策收緊的主題。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《華夏時(shí)報(bào)》采訪時(shí)表示，近期中央的表態(tài)使得三四線城市樓市幾乎沒有政策松綁的可能性，下半年對(duì)樓市管控或?qū)⒗^續(xù)加碼。

　　同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)也表示目前三四線城市房地產(chǎn)面臨的最大壓力其實(shí)是來自資金層面。今年，房企融資端口全面縮緊，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)海外發(fā)債、信托業(yè)務(wù)、銀行貸款等多方面從嚴(yán)管控。資本寒冬下，許多中小企業(yè)難以為繼，據(jù)統(tǒng)計(jì)僅上半年就有274家房企宣告破產(chǎn)。

　　“從后續(xù)市場(chǎng)的發(fā)展情況看，三季度市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)小幅的降價(jià)現(xiàn)象，這和部分房企的壓力增加有關(guān)。這個(gè)時(shí)候購房者購房反而可以放緩節(jié)奏，即近期本身是成交的淡季，而政策管控趨嚴(yán)會(huì)倒逼房企繼續(xù)降價(jià)，所以是利好購房者購房成本的降低的。” 嚴(yán)躍進(jìn)為購房者提出建議。

　　《中國住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》也提醒三四線購房者要提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，警惕市場(chǎng)下行周期內(nèi)房企迫于資金壓力出現(xiàn)延期交房、質(zhì)量不過關(guān)甚至樓盤爛尾等風(fēng)險(xiǎn)。（徐玉倩）

　　轉(zhuǎn)自：華夏時(shí)報(bào)

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