房地產(chǎn)——難免的下行之痛

我們知道，始于2010年4月17日的針對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策，如今已有一年半的時(shí)間，回顧一年半以來(lái)的房地產(chǎn)走勢(shì)，房?jī)r(jià)的下跌步伐可謂緩之又緩，還記得2010年末，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度出現(xiàn)積極變化，一、二線城市“價(jià)量齊升”，三、四線城市持續(xù)火爆，今年1月26日，“限購(gòu)令”調(diào)控政策的出臺(tái)，真正將房地產(chǎn)尤其是中高端樓盤(pán)推至冰點(diǎn)。房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)究竟如何?我們可以通過(guò)數(shù)據(jù)來(lái)分析。

從目前國(guó)土資源部公司的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)用地供應(yīng)11.88萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)14.0%，比去年同期增幅回落。36個(gè)重點(diǎn)城市直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市房地產(chǎn)用地供應(yīng)量同比增長(zhǎng)11%，其中供應(yīng)量增加和減少的城市各占一半。一般來(lái)說(shuō)，中國(guó)目前的房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率平均約1.5，也就是1平方米的用地可以建成1.5平方米的房子。按此粗略計(jì)算，當(dāng)前全國(guó)尚未開(kāi)工的房地產(chǎn)用地應(yīng)該可以建成大約32億平方米的房屋，未竣工的房地產(chǎn)用地可以建成68億平方米的房屋。2010年全國(guó)房屋銷(xiāo)售面積約10.43億平方米，而當(dāng)前未開(kāi)工和未竣工的房地產(chǎn)用地可以總計(jì)提供100億平方米的房屋，如此巨大的潛在供應(yīng)量大約相當(dāng)于前者的9.5倍。客觀上分析，去年房地產(chǎn)雖然局部低迷，但整體銷(xiāo)量還算可以，比今年的銷(xiāo)量情況要好。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求，已成定局，雖然中國(guó)樓市實(shí)行預(yù)售制，但從當(dāng)前整個(gè)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售情況來(lái)看，顯然不太理想，如部分小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“棄房逃跑”，其問(wèn)題就在于銷(xiāo)量不佳、向銀行貸款無(wú)門(mén)、其他渠道又不暢通，導(dǎo)致資金鏈斷裂，部分大型開(kāi)發(fā)商也存在著資金緊缺現(xiàn)象。如此一來(lái)，房地產(chǎn)已步入“寒冬”。

如果我們從已公布完畢的2011三季報(bào)來(lái)看，上市房企存貨高居不下、資產(chǎn)負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升、凈利潤(rùn)/凈利潤(rùn)率悉數(shù)下滑、經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流近七成企業(yè)告負(fù)，可謂危機(jī)四伏。即使因工業(yè)化、高周轉(zhuǎn)而著稱的萬(wàn)科A，資產(chǎn)負(fù)債率也已高達(dá)78.97%，幾乎入圍滬深兩市上市房企資產(chǎn)負(fù)債率前10名，這個(gè)負(fù)債率也是萬(wàn)科A2008年以來(lái)近4年里的最高值。而其中最大的危機(jī)不在當(dāng)前，而在于趨勢(shì)，房企的生存狀況已經(jīng)令人擔(dān)憂，但從趨勢(shì)上，這種惡化并沒(méi)有觸底，對(duì)房?jī)r(jià)而言，可能還只是開(kāi)始，這才是讓絕大多數(shù)地產(chǎn)商最絕望的。

銷(xiāo)量持續(xù)低迷、政策調(diào)控依舊、籌融資難上加難……開(kāi)發(fā)商可調(diào)四面楚歌，作為對(duì)經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度較高的房地產(chǎn)行業(yè)，雖然不太可能出現(xiàn)崩盤(pán)的局面，但個(gè)別企業(yè)并不排除存在崩潰、倒閉的可能性。

綜合以上分析，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)將不可避免地存在下行之痛，這對(duì)于地產(chǎn)股來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是股價(jià)上漲的最大障礙，同時(shí)地產(chǎn)業(yè)的不景氣，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)將帶來(lái)較大的負(fù)面影響，繼而對(duì)資本市場(chǎng)形成拖累。

來(lái)源：新安晚報(bào)

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