多地表態(tài)“房價不許降”？這事沒表面那么簡單！

　　房價過快上漲，會有調(diào)控干預(yù)。那么下跌呢？

　　答案是同樣會有。

　　近期，沉寂已久的房價“限跌令”重出江湖。包括江蘇江陰、湖南岳陽等多地針對開發(fā)商降價等問題出臺政策或者約談了相關(guān)企業(yè)。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，近期已有超過6個城市這樣做，包括唐山、沈陽、菏澤、昆明、江陰和岳陽等。

　　例如：江陰市提出，嚴(yán)禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰(zhàn)，堅決杜絕惡性競爭、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等違規(guī)違法行為。情節(jié)惡劣者將取消所有批次預(yù)售改為現(xiàn)房銷售。

　　岳陽市明確新房銷售價格不得低于備案價格的85%。

　　長春要求房地產(chǎn)企業(yè)合理申報商品住房預(yù)售價格并公示，且實際不得低于九折銷售。

　　此外，據(jù)媒體報道，唐山召開了房地產(chǎn)企業(yè)座談會，會議內(nèi)容包括打壓惡意降價保持市場平穩(wěn)的相關(guān)內(nèi)容。

　　昆明行業(yè)協(xié)會召開座談會，強調(diào)加強市場監(jiān)管及監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)擾亂市場現(xiàn)象，尤其惡意降價行為，情節(jié)嚴(yán)重者將停止項目網(wǎng)簽。

　　房價控漲，人們都不陌生，到目前為止，重點城市收緊樓市調(diào)控的政策依然不斷出臺。那么為何還要限跌呢？

　　“限跌”≠房價不準(zhǔn)降

　　有些人認(rèn)為，限跌等于房價不準(zhǔn)降。其實，這二者之間并不能劃上等號。

　　開發(fā)商賣房之前，需要到相關(guān)部門對項目售價進(jìn)行備案。房子的實際成交價格可以在備案價的基礎(chǔ)上有一定浮動，但幅度不能太大。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對中新社國是直通車表示，一般來說，15%范圍內(nèi)的上下調(diào)整是可以的，開發(fā)商可以自主決定，但超過15%就必須要重新備案。

　　所以，包括岳陽等城市的“限跌”規(guī)定其實與備案價管理是一致的。房價也不是不讓跌，而是要防止大跌以及惡性競爭。

　　“限跌”的四個原因

　　為何地方對房價下跌格外關(guān)注？大致有四個原因：

　　其一，樓市調(diào)控要防止房價暴漲暴跌。

　　李宇嘉表示，無論對中央還是地方來說，“三穩(wěn)”都是樓市調(diào)控的目標(biāo)，大漲大跌都是不可取的，都可能會引發(fā)市場預(yù)期波動。

　　追漲殺跌是人的本性。他表示，如果房價出現(xiàn)明顯下跌，可能會因為這樣的預(yù)期，導(dǎo)致進(jìn)一步下跌，從而形成循環(huán)。所以，政府需要出手干預(yù)。

　　其二，“價格戰(zhàn)”一旦開打，高價拿地的房企將面臨更大風(fēng)險。

　　中指研究院指數(shù)事業(yè)部研究副總監(jiān)陳文靜表示，7月底以來，地方密集出臺調(diào)控政策，調(diào)控效果已現(xiàn)，重點城市房地產(chǎn)市場降溫態(tài)勢明顯，部分城市面臨較大調(diào)整壓力，疊加房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)強化，中央不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理規(guī)則，企業(yè)資金壓力進(jìn)一步加大，部分企業(yè)加快資金回籠意愿增強，出現(xiàn)打折促銷行為。

　　但李宇嘉指出，不同開發(fā)商的“降價底線”是不同的。近期，有部分開發(fā)商因為資金鏈的問題，大幅度降價促銷。對于地拿得早、地塊面積大的開發(fā)商來說，可以跟著降價，因為地價成本較低。但大多數(shù)開發(fā)商“跟不起”。因為近兩年的土地價格已漲至高位，如果房價明顯下跌，拿了高價地的房企可能出現(xiàn)連環(huán)的債務(wù)風(fēng)險。

　　其三，房價下跌往往引起業(yè)主聚集維權(quán)，甚至出現(xiàn)房貸“斷供潮”。

　　房價下跌時，經(jīng)常會出現(xiàn)業(yè)主聚集“維權(quán)”、抗議開發(fā)商降價等情形。此時，針對樓盤價格和品質(zhì)問題的“房鬧”也會頻繁上演。

　　除此之外，如果房價過快下跌，還會有部分購房者停止還房貸，甚至出現(xiàn)“斷供潮”，引發(fā)金融風(fēng)險。

　　其四，三四線城市對房價下跌容忍度更低。

　　李宇嘉指出，相比一二線重點城市，三四線城市往往產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、相對傳統(tǒng)、升級較慢。地產(chǎn)繁榮以及依靠地產(chǎn)的強大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性，帶動上下游投資和消費、就業(yè)增長，對這些城市非常重要。比如：居民家庭消費很大程度上是購房和裝修帶來的消費。因此三四線城市對房價下跌的容忍度更低。

　　另外，房價下跌意味著“土地財政”下滑，對地方財力影響較大。

　　“限跌”背后的重要信號

　　地方政府出臺“限跌令”不是新鮮事。

　　2014年，杭州市曾規(guī)定，商品房實際成交價低于備案價格超過15%，將被限制網(wǎng)簽。

　　2017年，廣東省中山市明確，商品房實際銷售價格高于備案價格或下浮幅度超過15%，無法網(wǎng)簽。

　　2019年，安徽省馬鞍山市規(guī)定新房售價不得低于備案價格10%。當(dāng)年，大連市也要求，新項目的實際網(wǎng)簽備案價格下浮不得超過5%。

　　房價上漲動力強勁的城市自然無需“限跌”。會出臺“限跌令”的地方大多庫存壓力加大，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。這也正是近期越來越多城市表態(tài)限制房價跌幅的根源所在。

　　以湖南岳陽為例，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，7月份岳陽的新房價格環(huán)比下跌0.7%，是70個大中城市中新房價格環(huán)比跌幅最大的地方；當(dāng)月岳陽二手房價環(huán)比下跌0.6%，在70城中跌幅僅次于南充市。昆明也曝出下半年以來多個新房項目價格大幅下降的消息。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，今年樓市調(diào)控層層加碼。從杭州的打新?lián)u號，到北京限制離婚購房，再到多地規(guī)定人才落戶購房的時間，過去的種種漏洞正被一一堵上。加之房貸等金融端的收緊，2021年下半年樓市進(jìn)入調(diào)整周期難以避免。

　　轉(zhuǎn)自：國是直通車

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