5年期LPR年內(nèi)三度下調(diào) 對樓市意味著什么？

　　央行消息顯示，2022年8月22日貸款市場報價利率(LPR)為，1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%。與上月相比，5年期以上LPR下降了15個基點。

　　這是今年5年期以上LPR第三次下調(diào)，累計下調(diào)35個基點。這也意味著，個人住房貸款利率也將相應(yīng)下調(diào)。其中，首套房個人貸款利率最低可降至4.1%，二套房個人貸款利率最低可降至4.9%。

　　疊加其他房地產(chǎn)領(lǐng)域的利好政策，市場正進(jìn)一步迎來利好。但分析人士指出，對于處在筑底階段的房地產(chǎn)來說，要想徹底扭轉(zhuǎn)局面，還需更多的穩(wěn)樓市政策推出。

　　降息已有預(yù)期

　　今年8月15日，人民銀行開展4000億元中期借貸便利(MLF)操作，20億元7天公開市場逆回購操作，中標(biāo)利率均下降10個基點，分別是2.75%和2%。這也帶來了LPR下調(diào)的預(yù)期。

　　8月18日召開的國務(wù)院常務(wù)會議也指出，要完善市場化利率形成和傳導(dǎo)機制，發(fā)揮貸款市場報價利率(LPR)指導(dǎo)作用，支持信貸有效需求回升，推動降低企業(yè)綜合融資成本和個人消費信貸成本。

　　因此，5年期以上LPR的下調(diào)并不令人意外，但下調(diào)幅度達(dá)到15個基點，略超出市場預(yù)期。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這也充分說明進(jìn)一步降低中長期資金成本的導(dǎo)向和迫切性。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也指出，在中長期貸款需求更需提振的局面下，壓降長端LPR利率將有效降低居民和企業(yè)的融資成本，改善其加杠桿的意愿。

　　對于房地產(chǎn)市場來說，這是今年以來，5年期以上LPR的第三次下調(diào)，從4.65%降至4.3%，累計下調(diào)35個基點。

　　按照要求，首套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于5年期以上LPR，二套商業(yè)性個人住房貸款利率不得低于5年期以上LPR加60個基點。今年5月，為支持合理需求，央行、銀保監(jiān)會發(fā)文稱，首套房貸利率可在5年期以上LPR的基礎(chǔ)上最高下浮20個基點。

　　因此，按照現(xiàn)有政策，首套房個人貸款利率最低為4.1%，二套房個人貸款利率最低為4.9%。

　　房貸成本繼續(xù)下調(diào)

　　對于購房者而言，此次降息最直接的利好在于降低購房成本。

　　張大偉指出，以100萬元30年等額本息還款為例，LPR下降15個基點后，首套房購房者的月供將減少88.48元，累積利息將減少3.18萬元。

　　對于二套房購房者而言，利息的下降也將相應(yīng)降低月供和利息成本。同時，由于不少城市取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，部分二套房購房者也能夠享受首套房的優(yōu)惠政策。疊加這種利好，購房者的實際成本將有明顯下降。

　　與此同時，與去年末相比，不少城市的放款周期已有明顯縮短。根據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計，今年7月，在納入監(jiān)測的103個城市中，銀行平均放款周期縮短至25天，環(huán)比下降4天。其中有26城的放款周期低于15天，以“長三角”城市為主。

　　“這次降息對剛性需求和改善型需求和換房需求，都有比較大的促進(jìn)作用。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

　　樓市期待更多利好

　　相比于其他類型的穩(wěn)樓市政策，降息向來被視為最具實質(zhì)性的措施之一。今年以來的三次降息，對房地產(chǎn)市場的信心提振作用同樣不可忽視。

　　今年以來，全國已有超過100個城市出臺各類穩(wěn)樓市政策，市場也一度出現(xiàn)復(fù)蘇勢頭。但由于各種原因，市場回溫的局面仍然在近期出現(xiàn)了反復(fù)。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年7月，全國70個大中城市中，有40個城市的新房價格環(huán)比下降，51個城市的二手房價格環(huán)比下降，數(shù)量比6月略有增加。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長付凌暉指出，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，當(dāng)前整體上處于筑底階段。

　　央行數(shù)據(jù)顯示，2022年第二季度，個人房貸余額38.86萬億，同比增長6.2%，創(chuàng)2009年一季度以來最低增速。

　　張大偉指出，相比于降息帶來的實際影響，其對市場帶來的心理影響更大。 由于房貸的具體調(diào)整日期相對滯后，對于存量房貸而言，多數(shù)銀行需要到次年1月才開始調(diào)整。因此，除非是新購房者，此次降息的利好并不會立刻顯現(xiàn)。

　　但他同時指出，年內(nèi)三次降息釋放的積極信號，仍然會讓供需雙方的信心都得到提振。

　　分析人士普遍認(rèn)為，對于處在筑底階段的房地產(chǎn)市場來說，要想徹底扭轉(zhuǎn)現(xiàn)有的局面，還需要其他的利好政策出臺。

　　李宇嘉表示，穩(wěn)定地產(chǎn)消費，穩(wěn)定土地和房屋價值，穩(wěn)定全社會信用，使地產(chǎn)金融加速器效應(yīng)恢復(fù)，這是一個過程。短期內(nèi)，最需要做的就是夯實5月份以來地產(chǎn)銷售穩(wěn)定的局面，讓7月以來樓市再次下行的局面扭轉(zhuǎn)。

　　他認(rèn)為，要想穩(wěn)住地產(chǎn)消費，還需要在居民收入端下功夫。從城鎮(zhèn)化、新市民、年輕人這個樓市的需求主力看，要加大對中低收入群、外來務(wù)工人群、失業(yè)人員、育齡人群等，在消費券、一次性生活補助、專項補貼(比如生育)等方面發(fā)放的力度，積極的財政政策在此有很大空間。穩(wěn)住了居民端，才能真正讓住房消費和銷售穩(wěn)定，才能實現(xiàn)行業(yè)全鏈條的穩(wěn)定。

　　張大偉也認(rèn)為，降息的主要目的是為了穩(wěn)定經(jīng)濟，穩(wěn)樓市的目的也是為了穩(wěn)經(jīng)濟。當(dāng)下樓市面臨的問題已經(jīng)不只是房地產(chǎn)問題，更多是對經(jīng)濟的預(yù)期問題。需要樓市出臺更多更積極的穩(wěn)樓市政策，市場才有望穩(wěn)定。

　　他還指出，除少數(shù)城市外，大部分的首套房貸最低利率并未降至4.1%的下限，因此，就房貸利率而言，各地也有進(jìn)一步下調(diào)的空間。

　　轉(zhuǎn)自：21世紀(jì)經(jīng)濟報道

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