地價(jià)溫和上行市場熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移——2017年第二季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告
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在宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好、區(qū)域發(fā)展政策提升城市價(jià)值的背景下，市場對經(jīng)濟(jì)總體預(yù)期樂觀，支撐了第二季度全國地價(jià)總體水平持續(xù)溫和上行。商服地價(jià)增速溫和，住宅地價(jià)較快增長，工業(yè)地價(jià)變化平穩(wěn)。2017年下半年，熱點(diǎn)地區(qū)住宅地價(jià)增速有望放緩。
綜合地價(jià)低速增長，地價(jià)總體水平持續(xù)溫和上行
2017年第二季度，全國主要監(jiān)測城市地價(jià)總體水平持續(xù)溫和上行，達(dá)到3946元／平方米，商服、住宅、工業(yè)地價(jià)分別為7088元／平方米、6200元／平方米和793元／平方米。
全國主要監(jiān)測城市商服地價(jià)環(huán)比增速為1.01%，比上一季度放緩0.15個百分點(diǎn)；綜合、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速依次為1.70%、2.65%、0.73%，較上一季度分別上升了0.30、0.59、0.11個百分點(diǎn)?？傮w來看，本季度住宅地價(jià)仍屬較快增長，綜合、商服地價(jià)增速溫和，工業(yè)地價(jià)變化平穩(wěn)。
全國主要監(jiān)測城市綜合、商服、住宅、工業(yè)地價(jià)同比增速依次為6.19%、4.16%、9.44%、2.74%，較上一季度分別上升0.42、0.40、0.72、0.01個百分點(diǎn)。其中，住宅地價(jià)增長較快，綜合地價(jià)保持低速增長，商服地價(jià)增速溫和，工業(yè)地價(jià)平穩(wěn)波動。
三大重點(diǎn)區(qū)域地價(jià)呈上升態(tài)勢
2017年第二季度，三大重點(diǎn)區(qū)域綜合地價(jià)水平均高于全國總體水平，整體呈上升態(tài)勢。長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)水平分別為5704元/平方米、7010元/平方米、4236元/平方米。
從環(huán)比增速看，珠江三角洲地區(qū)綜合地價(jià)增長較快，增速為2.83%，比上一季度上升0.16個百分點(diǎn)；長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)仍低速增長，增速分別為1.52%、1.85%，較上一季度分別上升0.52、0.19個百分點(diǎn)。
分用途看，長江三角洲地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速依次為0.54%、2.83%、0.64%。其中，住宅地價(jià)增速較上一季度上升1.15個百分點(diǎn)，回升至較快增長區(qū)間；商服、工業(yè)地價(jià)增速較上一季度分別上升0.08、0.07個百分點(diǎn)。珠江三角洲地區(qū)住宅、工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速均高于其他兩大區(qū)域平均水平，依次為4.12%和2.10%，商服地價(jià)增速較上一季度下降0.47個百分點(diǎn)，住宅地價(jià)增速仍處于高位運(yùn)行，且增速上升0.44個百分點(diǎn)。環(huán)渤海地區(qū)商服、住宅、工業(yè)地價(jià)增速依次為1.38%、2.84%、0.80%，商服、工業(yè)地價(jià)增速較上一季度分別變化-0.15、0.18個百分點(diǎn)，住宅地價(jià)增速上升0.29個百分點(diǎn)，回升至較快增長區(qū)間。三大重點(diǎn)區(qū)域中，上海市、寧波市、蘇州市、嘉興市、廣州市、佛山市順德、中山市、北京市、天津市、唐山市、秦皇島市、廊坊市等12個城市的住宅地價(jià)增速均超過3%，處于高位運(yùn)行。
從同比增速看，長江三角洲、珠江三角洲、環(huán)渤海地區(qū)綜合地價(jià)增速依次為5.99%、11.35%、7.59%，較上一季度分別變化-0.33、0.47、0.40個百分點(diǎn)。珠江三角洲平均增速仍保持高位運(yùn)行，環(huán)渤海地區(qū)平均增速持續(xù)較高位運(yùn)行，長江三角洲地區(qū)仍保持低速增長。
重點(diǎn)城市平均地價(jià)水平呈東高、西次、中低布局
2017年第二季度，全國重點(diǎn)城市中，東部、中部、西部地區(qū)平均地價(jià)水平呈東高、西次、中低的布局。西部地區(qū)僅工業(yè)地價(jià)平均水平略低于中部地區(qū)。
從環(huán)比增速看，東部地區(qū)僅商服地價(jià)增速較上一季度略有放緩，綜合、住宅及工業(yè)地價(jià)增速則略有上升，住宅地價(jià)增速回升至快速增長區(qū)間，增速為3.17%；中部地區(qū)僅工業(yè)地價(jià)增速微升，商服及住宅分別回落1.09、0.99個百分點(diǎn)，住宅地價(jià)增速回落至較快增長區(qū)間；西部地區(qū)各用途地價(jià)增速均較上一季度呈現(xiàn)上升態(tài)勢，住宅地價(jià)增速上升明顯，增加了1.07個百分點(diǎn)，上升至較高位運(yùn)行。
從同比增速看，東、中、西部地區(qū)商服地價(jià)增速仍呈上升態(tài)勢，增速依次為6.41%、7.99%、2.57%，較上一季度分別變化-0.04、1.15、0.69個百分點(diǎn)；東、西部地區(qū)住宅地價(jià)增速變化明顯，增速依次為13.91%、5.73%，較上一季度分別變化-1.06、1.99個百分點(diǎn)。東部、中部地區(qū)住宅地價(jià)增速仍處于高位運(yùn)行；西部地區(qū)商服及工業(yè)地價(jià)增速保持平穩(wěn)，住宅地價(jià)增速溫和上行。
各線城市住宅地價(jià)環(huán)比增速均有所上升
2017年第二季度，主要監(jiān)測城市中，一線城市綜合、住宅及工業(yè)地價(jià)環(huán)比增速上升，各用途同比增速均有所放緩；二線城市除商服地價(jià)環(huán)比微幅收窄，其他各用途環(huán)比、同比增速均呈上升態(tài)勢；三線城市除商服環(huán)比持平，各用途地價(jià)環(huán)比、同比增速均呈上升態(tài)勢。就住宅地價(jià)而言，一線城市、環(huán)京及珠三角部分城市的地價(jià)增速仍處于高位運(yùn)行，二三線城市的地價(jià)增速處于較快增長，三線城市上升態(tài)勢較為明顯。
20個熱點(diǎn)城市中，北京、上海、深圳、南京、合肥、廈門、鄭州、長沙等8個城市第二季度住宅地價(jià)環(huán)比增速有所回落。其中，北京、上海、南京、合肥、鄭州等5個城市住宅地價(jià)環(huán)比增速連續(xù)3個季度收窄。
分類調(diào)控持續(xù)加碼，政策效應(yīng)初現(xiàn)，市場熱點(diǎn)梯度轉(zhuǎn)移
整體來看，受前期市場運(yùn)行慣性、房地產(chǎn)市場分化以及政策效應(yīng)發(fā)揮作用尚需時間等多重因素影響，第二季度，一線城市住宅地價(jià)仍處高位盤整，部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策效應(yīng)初現(xiàn)，住宅地價(jià)同比漲幅收窄，市場熱點(diǎn)初現(xiàn)梯度轉(zhuǎn)移，三線城市則有明顯上升跡象。在主要城市土地市場中企業(yè)拿地需求依然旺盛，帶動房地產(chǎn)用地價(jià)格增速上揚(yáng)。
隨著中央關(guān)于住房居住屬性指示精神的落實(shí)，全國主要城市調(diào)控力度不斷加碼，穩(wěn)市場的政策相繼出臺，包括淮安、臨沂、南通、蘭州等非熱點(diǎn)城市在內(nèi)，全國共計(jì)70余個行政單元出臺了相關(guān)調(diào)控政策。北京、上海進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)開發(fā)和銷售行為；北京、上海、深圳、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門、南昌、寧波等城市上調(diào)房貸利率；濟(jì)南、西安、成都等區(qū)域性熱點(diǎn)城市限貸政策收緊、限購范圍擴(kuò)大；河北省要求環(huán)雄安新區(qū)和環(huán)京地區(qū)繼續(xù)提高購房門檻、從嚴(yán)限購；珠海、東莞等城市限購區(qū)域聯(lián)動范圍持續(xù)擴(kuò)大。此外，多地出臺關(guān)于商品住房預(yù)售價(jià)格備案的管控措施，個別城市“雙合同”現(xiàn)象有所抬頭。
第二季度，較早收緊調(diào)控的一、二線熱點(diǎn)城市相對平穩(wěn)，市場進(jìn)入觀望期，但需求側(cè)管制下的資產(chǎn)價(jià)格仍然維持在較高水平。三四線城市作為價(jià)值洼地，繼續(xù)享受鼓勵去庫存的政策紅利，尤其是部分城市得益于交通建設(shè)、政策規(guī)劃等利好，城市預(yù)期價(jià)值提升，樓市投資性需求增強(qiáng)，成為房地產(chǎn)市場需求梯度轉(zhuǎn)移的承接區(qū)域，結(jié)構(gòu)性熱點(diǎn)地區(qū)域呈現(xiàn)。當(dāng)前，市場與政府、供給與需求、歷史經(jīng)驗(yàn)與未來預(yù)期等，進(jìn)入了多方博弈的膠著期，房地產(chǎn)供需雙方對房地產(chǎn)投資財(cái)富效應(yīng)的預(yù)期尚未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，投資投機(jī)性需求仍然存在，在一定程度上影響樓市變化。央行報(bào)告顯示，第二季度居民購房意愿環(huán)比繼續(xù)上漲，較上季度上漲0.2個百分點(diǎn)。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4、5月份，國房景氣指數(shù)依然是2011年8月以來的最高和次高值，顯示房地產(chǎn)市場熱度不減。
主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)環(huán)比增加，住宅用地供應(yīng)同比增幅顯著
第二季度，主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)總量環(huán)比增加，同比下降；住宅用地供應(yīng)同比增幅顯著。截至2017年6月30日，2017年第二季度，全國105個主要監(jiān)測城市土地供應(yīng)面積達(dá)到3.99萬公頃，供應(yīng)量環(huán)比增加8.38%，同比減少11.65%。其中商服、住宅、工礦倉儲用地和交通、水利基礎(chǔ)設(shè)施等其他用地分別供應(yīng)約0.26萬、0.80萬、1.16萬、1.77萬公頃，環(huán)比分別變化-6.66%、-4.53%、13.51%、14.71%，同比變化分別為-17.71%、17.10%、-29.37%、-5.63%。其中，住宅用地是2014年以來同比增幅最大的一個季度。房地產(chǎn)用地供應(yīng)面積1.06萬公頃，同比增加6.20%，環(huán)比減少5.06%。保障性住房用地供應(yīng)面積約為0.10萬公頃，環(huán)比增加48.23%，同比增加34.22%。
分城市類型來看，第二季度一線城市住宅用地供應(yīng)量環(huán)比下降約15%，同比上漲9.52%；二線城市住宅用地環(huán)比下降16.18%，同比增加7.14%；三線城市住宅用地環(huán)比增加6.95%，同比增加12.47%。從20個熱點(diǎn)城市來看，住宅用地供應(yīng)環(huán)比減少26.53%，同比則連續(xù)兩個季度增加，本季度上漲12.30%。
熱點(diǎn)地區(qū)住宅地價(jià)增速有望放緩，避免政策過度“疊加”或“沖減”
2017年下半年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速或?qū)⒈３挚傮w平穩(wěn)，結(jié)構(gòu)繼續(xù)調(diào)整。房地產(chǎn)市場方面，在熱點(diǎn)城市趨穩(wěn)、部分中小城市去庫存加速的情況下，調(diào)控政策向三四線城市蔓延。政策持續(xù)深化下，流動性嚴(yán)格監(jiān)管和緊縮，供需雙向預(yù)期將進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整，趨于理性。在上述背景下，下半年熱點(diǎn)地區(qū)住宅地價(jià)增速有望放緩。
下一步，一方面要注重政策的靈活性和穩(wěn)定性相結(jié)合，提高各類政策之間的協(xié)調(diào)配合，避免政策過度“疊加”或“沖減”。熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策要繼續(xù)保持穩(wěn)中微調(diào)，增強(qiáng)定力，著眼未來，避免后市反彈；要綜合權(quán)衡穩(wěn)預(yù)期、去庫存、去杠桿等政策，避免三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)集聚。另一方面要關(guān)注熱點(diǎn)板塊輪動現(xiàn)象，關(guān)注區(qū)域之間產(chǎn)業(yè)和投資熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移擴(kuò)散效應(yīng)，避免市場非理性炒作。（中國土地勘測規(guī)劃院城市地價(jià)動態(tài)監(jiān)測組）
上半年汽車工業(yè)多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)創(chuàng)新高
