如今的樓市調(diào)控已邁入限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售、限商的“五限時(shí)代”。與往年不同的是，今年樓市除了要面對(duì)不斷加碼的調(diào)控政策外，還要面對(duì)樓市格局調(diào)整新政的接踵而來(lái)。自2016年年底至今，各地已出臺(tái)了包括自持地塊、租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、集體用地等多項(xiàng)新政，促進(jìn)了租房市場(chǎng)的發(fā)展。
不可否認(rèn)的是，住房租賃市場(chǎng)正在獲得國(guó)家部委、地方政府的雙重支持，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)租賃時(shí)代。業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)正在從重購(gòu)輕租向租售并舉轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)供應(yīng)格局有望被重構(gòu)。
（資料圖片 來(lái)源于網(wǎng)絡(luò)） 逾20個(gè)省市出臺(tái)細(xì)則
近日，國(guó)土資源部會(huì)同住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定了第一批開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)的城市，包括北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)，利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，主要供給新市民。
國(guó)土部相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于商品住房?jī)r(jià)格較高、建設(shè)用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會(huì)城市，該政策一方面會(huì)增加住宅用地來(lái)源及租賃住房供給；另一方面，則擴(kuò)展了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的居住和產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能，對(duì)盤活低效集體建設(shè)用地、解決城市周邊外來(lái)務(wù)工人員居住問題、改善城郊經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境等方面發(fā)揮了積極作用。此外，還拓寬了集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民增收渠道，使農(nóng)民能夠獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定的收益。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在集體建設(shè)用地上建造租賃房，這既是對(duì)中央提出的“租售并舉”、建設(shè)多層次住房體系的落實(shí)，也是努力盤活城市存量用地、提高閑置土地使用效率的嘗試。
實(shí)際上，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)在此前已有政策的鋪墊，國(guó)務(wù)院辦公廳2015年11月印發(fā)的《關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》首次把公寓業(yè)納入了生活服務(wù)業(yè)；緊接著，2016年3月財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)的《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅收改征增值稅試點(diǎn)的通知》將長(zhǎng)租公寓所在的生活服務(wù)業(yè)納入到營(yíng)改增試點(diǎn)；隨后，多部門2016年4月發(fā)布的《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)消費(fèi)帶動(dòng)轉(zhuǎn)型升級(jí)行動(dòng)方案》和國(guó)務(wù)院辦公廳2016年6月印發(fā)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》明確鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。
進(jìn)入2017年5月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例（征求意見稿）》公開征求意見；7月九部門印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，直至方案近日印發(fā)，為住房租賃市場(chǎng)鋪就了發(fā)展之路。另外，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，已有20多個(gè)省市出臺(tái)了住房租賃實(shí)施細(xì)則。在部委政策以及地方政府實(shí)施細(xì)則的推動(dòng)下，住房租賃市場(chǎng)的培育與發(fā)展已正式起步。
未來(lái)兩年會(huì)有爆發(fā)式增長(zhǎng)
在政策力挺下，租房時(shí)代已經(jīng)離我們?cè)絹?lái)越近。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2020年，中國(guó)租房市場(chǎng)租金總收入價(jià)值將達(dá)1.6萬(wàn)億元。2030年，這一數(shù)據(jù)將達(dá)4.6萬(wàn)億元。
報(bào)告指出，在房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化程度依然較高的背景下，國(guó)家推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，其根本出發(fā)點(diǎn)在于激活住房租賃的市場(chǎng)需求，以平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)供需矛盾、平抑房?jī)r(jià)，推動(dòng)住房向居住屬性回歸。
“今年最大的變化就是租賃政策的出臺(tái)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)房企勢(shì)必會(huì)積極參與租賃市場(chǎng)，這對(duì)房企的經(jīng)營(yíng)模式將會(huì)產(chǎn)生較大影響。
看好住房租賃市場(chǎng)的前景，各上市房企已躍躍欲試，“在政策支持背景下，標(biāo)桿房企正積極布局這一領(lǐng)域。”易居企業(yè)集團(tuán)研究中心研究經(jīng)理沈曉玲表示，從去年開始，萬(wàn)科、龍湖、碧桂園、綠地、旭輝等一批房企便紛紛以不同形式涉足其中。萬(wàn)科去年將長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目上升到“泊寓計(jì)劃”后，今年更是加速規(guī)模擴(kuò)張，并計(jì)劃年內(nèi)在全國(guó)范圍內(nèi)開發(fā)10萬(wàn)套公寓。龍湖將長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)上升到集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展層面，成立了“冠寓”運(yùn)營(yíng)公司。碧桂園上海區(qū)域新成立了長(zhǎng)租公寓和產(chǎn)城事業(yè)部。綠地也將長(zhǎng)租公寓納入發(fā)展戰(zhàn)略。旭輝領(lǐng)寓計(jì)劃未來(lái)5年將打造20萬(wàn)套公寓，并進(jìn)行IPO上市。
沈曉玲表示，目前長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域主要集聚著四類主體，包括開發(fā)商類、中介類、酒店類和創(chuàng)業(yè)類。在目前長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域還未出現(xiàn)壟斷性龍頭的局面下，所有參與主體都處于競(jìng)速賽跑以擴(kuò)大管理規(guī)模，搶占市場(chǎng)份額的階段。
據(jù)了解，目前房企切入這一領(lǐng)域的主要有兩種方式，一種是單獨(dú)成立長(zhǎng)租公寓品牌，即自營(yíng)長(zhǎng)租公寓品牌；而另一種則是與專業(yè)的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)公司合作。
值得一提的是，長(zhǎng)租公寓除了獨(dú)立私享的臥室、衛(wèi)浴等之外，基本上都配備了社區(qū)共享的書房、會(huì)客廳、廚房、健身房、影音廳、娛樂室等功能區(qū)域。多數(shù)長(zhǎng)租公寓還建立了管家負(fù)責(zé)制，即每家門店都配有一位管家進(jìn)行租前或租后的服務(wù)。
“雖然不斷有房企參與到長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域中來(lái)，但目前該行業(yè)的投資回報(bào)及盈利前景卻并不樂觀，所以對(duì)目前加快布局長(zhǎng)租公寓的房企來(lái)說，解決盈利問題才是面對(duì)激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)首要解決問題。”沈曉玲強(qiáng)調(diào)。但沈曉玲預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)住房租賃市場(chǎng)會(huì)有爆發(fā)式增長(zhǎng)。
另有業(yè)內(nèi)分析人士指出，相比銷售業(yè)務(wù)，租賃業(yè)務(wù)屬于重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，一旦由售轉(zhuǎn)租，房企的收入及利潤(rùn)都可能出現(xiàn)比較大幅度的下滑，但房企的固定資產(chǎn)將會(huì)增加，尤其是在一線城市、核心區(qū)域的持有物業(yè)增值也可能會(huì)帶來(lái)可觀的收益。房企長(zhǎng)租業(yè)務(wù)的開啟或在未來(lái)兩三年內(nèi)影響到房企的收入。（左永剛 王心昊）
轉(zhuǎn)自：中國(guó)商報(bào)
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